Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series จริงๆแล้ว แนะนำให้ลงproperty fund ที่เป็นแบบ Freehold เพราะไม่มีการหมดอายุ และ ที่ดินก็มีแต่สูงขึ้นเรื่อยๆ แต่ถ้าต้องซื้อ Leaseholdจริงๆ ก็ต้องหาที่มีสินทรัพย์หลายlocation เพื่อกระจายความเสิ่ยงออกไป ส่วนเรื่องกองที่เป็น Leasehold ปกติจะมีสัญญาในการเช่าซื้อว่ากี่ปี ถ้าหมดอายุแล้วก็หมดสิทธิในการรับค่าเช่าอีกต่อไป ยกเว้นว่าเจ้าของทรัพย์สินจะต่ออายุใหม่โดยขายสิทธิให้เราผ่านการซื้ออีกครั้ง ส่วนการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติม เราก็ต้องเสียเงินเพิ่มรอบใหม่ในการมีโอกาสรับผลตอบแทนของสินทรัพย์ใหม่ ดังนั้น การซื้อสินทรัพย์ตั้งแต่เเรก ก็ไม่ได้เปรียบกับคนที่พึ่งซื้อรอบใหม่ เพราะคิดโดยรวมแล้ว ก็น่าจะได้ผลตอบแทนใกล้เคียงเดิม ถ้าสินทรัพย์ใหม่ให้ผลตอบแทนใกล้เคียงเดิม ถ้าสินทรัพย์lotแรกหมดสิทธิการเช่าไป รายได้ของกองทุนก็ขาดหายไป ผลตอบแทนของกองทุน ก็จะได้เฉพาะผลตอบแทนของสินทรัพย์ที่ยังไม่หมดอายุครับ คือสมมติว่าตอนเปิดกอง REIT มีสินทรัพย์ที่มีอายุสัญญา 20 ปีและไม่มีการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมอีกเลย ในกรณีนี้หากผมถือกองนี้แต่แรกผมก็จะรับผลประโยชน์ไปได้ 20 ปีและเลิกกองไป แต่ถ้าหากกอง REIT นี้มีการซื้อสินทรัพย์เพิ่มไปเรื่อยๆระหว่างทาง ผมก็จะรับเงินปันผลไปได้ยาวกว่า 20 ปี ถูกมั้ยครับ ซึ่งแบบนี้ผมเลยสงสัยว่าในช่วงที่กองทุนซื้อสินทรัพย์เข้ามาเพิ่ม ผมในฐานะผู้ถือหน่วยลงทุนน่าจะได้เงินปันผลลดลงหรือยังไงมั้ย แต่เท่าที่เข้าใจ เงินปันผลต่อหน่วยหลังกองซื้อสินทรัพย์ใหม่มันก็น่าจะเท่าๆเดิมน่ะครับ ไม่งั้นผมที่ถือกองนี้มาแต่แรกก็จะรับปันผลไปเรื่อยๆเกิน 20 ปีเลย โดย earng_tvi ศุกร์ มี.ค. 01, 2019 6:34 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series ผมสงสัยมานานแล้วว่า ถ้า prop fund/REIT มีการเพิ่มทุนเพื่อซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ากองเรื่อยๆ ก็จะกลายเป็นว่าสามารถจ่ายปันผลไปได้เรื่อยๆเลย และสมมติสินทรัพย์ใหม่ก็สามารถสร้างรายได้/กำไร โดยไม่ทำให้ปันผลลดลง(เวลาเพิ่มทุนซื้อสินทรัพย์ใหม่ ผมมักได้ยินว่าปันผลจะไม่ลดลงเพราะสินทรัพย์ใหม่สร้างรายได้ให้ทันที) แบบนี้ถ้าผมถือหน่วยลงทุนตั้งแต่แรกก็จะกลายเป็นได้ปันผลไปเรื่อยๆเลยแม้ว่าสินทรัพย์ที่ซื้อมาอันแรกจะหมดอายุไปแล้วก็ตาม แม้ว่าช่วงหลังปันผลน่าจะลดลงจากที่มีสินทรัพย์หมดอายุ ซึ่งจะกลายเป็นว่าคนซื้อชุดแรกจะได้เปรียบกว่าหรอครับ ใครทราบช่วยอธิบายให้ทีครับ ขอบคุณครับ โดย earng_tvi จันทร์ ก.พ. 04, 2019 9:45 am