ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อย่าง คุณพิชัย จาวลา

[amornkowa]

สัมมนา The Energy เรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดย คุณ พิชัย จาวลา สัมภาษณ์โดยคุณสร้อยฟ้า
หลักการในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือ เราต้องมีความรู้ในด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่จะมีเงินลงทุน จึงค่อยมาลงทุน
อสังหา
ผมเริ่มลงทุนเมื่อ10กว่าปีที่แล้ว โดยมีเงินทุนของครอบครัวอยู่แล้ว ศึกษาใช้เวลาระยะหนึ่งค่อยเริ่มทำ
โรงแรมบีทู เราเริ่มทำไปก่อน ไม่ตรงเป้าหมาย ค่อยๆหา ขอให้เริ่มทำ มันก็ผิดๆถูกๆ สุดท้ายก็ดีเอง
ทฤษฎีระบบผลประโยชน์ไม่จำเป็นต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ใช้กับตลาดหุ้น
การลงทุนในตลาดหุ้น ใช้ได้กับทฤษฎีระบบผลประโยชน์ หลักการคิด การลงทุนสวนตลาด ข่าวร้ายให้ซื้อ
ถ้าเราไม่อยากซื้อ คนอื่นก็ไม่อยากซื้อ นั่นเป็นโอกาสที่ซื้อ แต่ถ้าเราเป็นคนคิดว่าไม่น่าซื้อ แต่คนอื่นไม่ใช่ก็ยังไม่ใช่โอกาสซื้อหุ้นตอนนี้ หุ้น และ ทอง เป็นแบบนี้ไหม ถ้าใช่ก็ซื้อ
ช่วงนี้ ตอนดัชนี13xx มันลงต่อได้ แต่ไม่มาก เป็นความคิดเชิงเหตุผล ทุกคนคิดกลัวเหมือนเรา มันจะลงอีกมากๆไม่ได้
เราเป็นคนส่วนน้อย มันจะคลาดเคลื่อนไม่เยอะ เช่น Zone 1300-1400 ซื้อได้ แต่ผมลงในอสังหาเป็นสัดส่วนมากกว่าเพราะดูว่าเสี่ยงน้อยกว่า ปัจจัยที่มากระทบน้อยกว่า
การเล่นหุ้นในปริมาณที่เยอะ เวลาหุ้นตก จะรู้สึกกลัว ถ้าเล่นเทรด แต่ถ้าเป็นการลงทุนวีไอไม่ใช่
แต่ลงทุนในอสังหา ไม่น่ากลัว ตอนนี้ลงทุนโรงแรมบีทู 23 แห่ง และ กำลังสร้างอีก 4 ที่
เงินลงทุน 100 ล้านบาทแรก เอาจากพ่อมาลงทุน ประเด็นไม่ใช่อยู่ที่ความรู้ แต่คือจะทำเมื่อไหร่
ไม่มีเงิน เมื่อก่อนไกลตัว ช่องทางลงทุนน้อย แต่เดี๋ยวนี้เราก็มีหนทาง บางช่วงง่าย บางช่วงยาก ทำอย่างไรเราอยู่ได้
ถึงแม้เศรษฐกิจจะแย่ เราแข็งแรง แบงค์ก็ปล่อยกู้เรา

คำถาม: 100 ล้านบาทแรกมาได้อย่างไร
คำตอบ: ตั้งใจจะสร้างโรงแรม เลือกแบบง่ายสุด ออกไปดูตึก เป็น 100 ที่ ทำตัวเป็นผู้ซื้อถามคนขายอพาร์ตเมนต์
แค่ตึกเดียว ก็มีความรู้หลายอย่าง เช่น ระบบไฟ ระบบน้ำ เป็นต้น เราดู50-100 ตึก ก็จะเจอของดี คนอื่นบอกว่าอย่าซื้อ
แต่คุณดูแล้ว รู้ว่าดี ถึงไม่มีเงิน ก็หานายทุนมาซื้อได้
ของดี หมายถึง สินทรัพย์ดีในราคาเหมาะสม
ผมดูมา 20 แปลง แต่มาเอาแปลงแรก เพราะเปรียบเทียบแล้วดีกว่าที่อื่น ผมมีน้องชายมาช่วยดูด้วย
หลักการเลือก ขึ้นกับ วัตถุประสงค์ว่าอยากทำอะไร
ผมมี business model คือ ของดีราคาปานกลาง เพราะลูกค้าของผมชอบแบบนี้ ผมวิ่งหนีที่ดินแนวรถไฟฟ้า
ซื้อแถวถนนศรีนครินทร์ รอมา 3 ปี รถไฟฟ้าค่อยมา ราคาตรวไม่เกิน 120,000 บาท
ของดีราคาสูง จะง่ายต่อการขึ้นราคา เหมือนกับ วอร์เรน บัฟเฟตพูดถึงการลงทุนใน Growth stock
ลูกค้าของโรงแรมบีทู ส่วนใหญ่เป็นคนเดินทาง ไม่เหมาะกับคุณสร้อยฟ้า ซึ่งรวยแล้ว ดังนั้นเศรษฐีไม่ใช่กลุ่มเป้าหมาย
ลูกค้าอยู่ในห้อง ความรู้สึกในการพักต้องผ่าน ราคาค่าเช่าต่อคืน 500-600 บาท ไม่มีสระว่ายน้ำ เพราะไม่ค่อยมีคนใช้
คำถามจากคุณสร้อยฟ้า: อะไรคือจุดต่างกับโรงแรมอื่น
คุณพิชัยตอบว่า : ถ้าเรานึกออก เห็นโอกาสใหญ่โตมหาศาล เคยพักอพาร์ตเมนต์ ราคา 300-500 บาท
ทำให้เห็นโอกาส
เราเริ่มราคาค่าพักที่ 500 บาทต่อคืน ทำทุกอย่างให้บวกมากกว่าอพาร์ตเมนต์ ขยาย Lobby ตลาดช่วงไฮ หรือ โลว์ซีซั่น คนเต็มตลอด ที่เชียงใหม่เรามีถึง 10 สาขา เพราะเราอยู่ที่นั่น แบงค์ให้กู้ในช่วงแรกเนื่องจากฐานคุณพ่อดี
ตอนหลังเป็นเครดิตของเรา
จ้างผู้จัดการเคยอยู่โรงแรมใหญ่ ตอนนี้เงินเดือนเป็นแสน เขาไม่เคยคิดว่า แบบนี้เป็นโรงแรมได้ด้วย
วัตถุประสงค์ของโรงแรมเราให้แค่พักอย่างเดียว ตอนนี้ อัตราเข้าพัก capacity 80-90%
คุณสร้อยฟ้าถามต่อ: ลงทุนด้วยอสังหา ไม่ต้องใช้เงิน ทำอย่างไร
คุณพิชัยตอบ : จริง คุณสามารถดูตึกเป็น 100 ที่ ไม่ต้องใช้เงิน ถ้าเจอ ก็หาคนที่รู้จักมาซื้อ ก็ได้ค่าcommission แล้ว
คุณสร้อยฟ้าเสริม เหมือนคุณปิ่น ขวัญชัย บอกเมื่อเช้า
ปกติคนจะมีนิสัยการหาสถานที่กินที่ราคาถูก ทำให้รู้มากเสียเงินมาก หรือ ได้ประหยัดเงิน
แม่บ้าน รู้จริง แต่ไม่ทำเงิน ต้องเปลี่ยนความรู้ให้ทำเงินให้ได้ ลงมือศึกษา เช่น ที่ดินที่จังหวัด อรัญประเทศ จากที่ไม่มีราคา ขึ้นเป็นร้อยเท่า เรารู้ข้อมูลมากมาย ท้ายสุด ก็ได้เงิน โดยเปลี่ยนความรู้ให้เป็นเงิน ต้องทำใจให้สนุก ถ้าไม่ชอบ ก็ไปทำอย่างอื่น
คุณสร้อยฟ้า บอกว่า ซื้อตามคุณพิชัยดีกว่า คุณพิชัยบอกว่า ผมซื้อเพื่อทำโรงแรม ไม่ใช่อยู่อาศัยหรือขายต่อ
ตอนนี้พยายามทำอะไรที่ดีสำหรับเรา
การสร้างตามแนวรถไฟฟ้า มันแพง แต่ซื้อแถวชายแดน เช่น สระแก้ว อรัญ อ่านหนังสือไม่กี่ฉบับ ก็รู้แล้ว
เรารู้การเชื่อมต่อของ master plan จากกรมทางหรือที่ไหนที่ให้ได้
การไปดูที่ ต้องหานายหน้าเก่งๆ จะช่วยได้เยอะ เราเอาความรู้จากนายหน้าอย่างน้อย 2 คน
เราก็จด และ ถามไปเรื่อยๆ ผ่านสักพัก เราจะรู้ว่าใครพูดจริง เราต้องจด ไม่งั้นลืม
คุณสร้อยฟ้า ไปดูที่กาญจนบุรี 3 สัปดาห์ แต่ไม่ได้จดก็ลืม คุณพิชัย แนะนำให้จด
เราไปดูตึกจะได้ความรู้มากกว่าดูที่ ดูให้หมดเลยอยากรวยต้องสู้หน่อย ไม่มีอะไรง่ายขนาดนั้น
เราคิดมากเกินไป ความรู้ที่แท้จริงมาจากภาคปฎิบัติ คิดให้น้อย ดูให้เยอะ ความคิดเกิดจากหลังปฎิบัติ
ผมชอบคิด หักมุมหน่อยๆ บางครั้งก็คลิกได้เลย ไม่ต้องคิดมาก ออกไปดูเยอะๆ ไม่ต้องห่วงเรื่องเงินก่อน
เงินเป็นเรื่องสุดท้าย เหมือนกับคุณหนุ่ม Money coach ที่ผมเขียนก่อนหน้านี้เลย เป็นขั้นตอนสุดท้ายในการซื้อทรัพย์สิน
คุณปู่ของคุณพิชัย เริ่มจากศูนย์มาถึงเมืองไทย สมัยก่อนเริ่มง่าย ขยันพอ มาถึงยุคนี้รวยหมด เริ่มจากรถเข็นกลายเป็นห้อง ห้อง1ห้องกลายเป็นหลายห้อง จนกลายเป็นห้าง สมัยนี้ถ้าเริ่มจากรถเข็นก็จบที่รถเข็น 555
ผมเป็นรุ่น3 มีทุนรอนอยู่แล้ว ทำให้เกิดการโตเร็ว แต่ต้องใช้เงินให้เป็นด้วย ทำให้มี 23 สาขา
บางคนใช้เงินเท่ากันเวลาเท่ากัน อาจทำได้แค่ 4 สาขา ขึ้นกับใครให้น้ำหนักอะไร
ผมเน้นธุรกิจที่ไม่เสี่ยงราคาไม่แพง กำไรไม่เยอะให้ความมั่นคงก่อน เราสามารถกู้เงินแบงค์ได้ เราใช้ส่วนทุนน้อย
ทำให้มีสาขาได้เยอะ คิดราคา 500 บาทต่อคืน ผมจะรวยกว่าในอนาคต
เทียบกับธุรกิจที่ต้องเฝ้าตลอด กำไรเยอะ แต่มันเสี่ยงกว่า คิดราคาแพง 800 บาท สาขาจะได้น้อยกว่า
คนเรียนสูง ไม่รวย คิดเป็น 80% เป็นผู้บริหาร แต่คนรวยเรียนไม่เก่ง แค่ 20%เท่านั้น
หลักการลงทุนคือ เราต้องกู้ให้เยอะไปลงทุนในธุรกิจที่ไม่เสี่ยง เราก็จะใช้เงินตัวเองน้อยไปขยายธุรกิจออกไปได้
ขอย้ำว่าธุรกิจต้องไม่เสี่ยงนะครับ ธุรกิจของผม ขายราคา 500 บาท คือธุรกิจไม่เสี่ยง
ถ้ามีปัญหากดราคา 450 บาท ก็ยังอยู่ได้ นั่นคือธุรกิจไม่เสี่ยง ทำผิดบ้าง แต่เราไปเรื่อยๆดีกว่ารอทำให้ถูกหมดค่อยลงทุน
ซึ่งมันเป็นธุรกิจที่ดีกว่า ธุรกิจที่ใช้เงินตัวเองมาก กู้เงินน้อย ตั้งราคาสูง กำไรต่อหน่วยสูง แต่ขยายสาขาได้น้อย
ความผิดถูกไม่ได้บั่นทอนกิจการในระยะยาว เราทำแบบนี้เพราะทำตามนิสัยเรา เราไม่ใช่โรงแรมที่สวยที่สุด แต่หลายคนก็ติดใจ ลูกค้า 1,000-2,000 คนต่อวัน ต่อ 23 สาขา เดือนนึง 70,000 คน ปีนึงเป็นล้านคน ไม่ใช่ทุกคนชอบ แค่ดีพอใช้ รู้จักโรงแรม มีระบบขยายเติบโตเร็ว ผมรวยกว่า ถึงผมได้ 8 คะแนน คนอื่นได้10คะแนน แต่ผมทำรายได้10 คะแนน คนอื่นทำรายได้แค่ 3 คะแนน คนส่วนใหญ่เน้นไปที Product ว่าของชั้นดีสุด สวยสุด สุดท้ายทำได้แค่สาขาเดียวไม่ทำให้เจ้าของรวย
เปรียบกับ แมคโดนัล ทำเบอร์เกอร์อร่อยสู้ที่อื่นไม่ได้ แต่ขยายสาขาได้เร็ว มีสาขาเยอะ สุดท้ายรวยกว่าใครมีสาขาเดียวไม่สามารถรวยได้ เราโฟกัสที่ระบบซึ่งมันจะเป็นคีย์สำคัญในการโตในอนาคต
ระบบคือ ความสามารถในการดูแลสาขาให้สามารถทำงานได้โดยไม่เสียหายมาก เช่น เราควบคุมจากคีย์การ์ด ลูกค้าของโรงแรมเข้าห้อง เราจะรู้ทันทีว่าโรงแรมสาขาไหนมีใครพักบ้าง เราสามารถดูแลโรงแรม 10 จังหวัดโดยนั่งอยู่ที่สำนักใหญ่ เรานับห้องได้ทุกวัน คุมบัญชีได้ แต่อนุโลมให้ผิดพลาดได้ไม่เกิน 2-3 ห้องต่อสาขา เช่น ห้องไม่เย็นขอเปลี่ยนห้อง สาขาไหนตุกติก เราจะดูแนวโน้มการทุจริตได้ อีก3ปีจะเข้าตลาดหลักทรัพย์ ตอนนี้ก็สร้างสาขาไปเรื่อยๆ

คุณสร้อยฟ้าถาม: แนวคิดการทำโรงแรมเริ่มต้นอย่างไร
คุณพิชัยเฉลยว่า : แนะให้ซื้อFranchise ผมก็ได้ ตอนนี้มีสองที่ ที่ลาวและเชียงใหม่ แต่ระบบยังไม่พร้อม น่าจะเสร็จก่อนเข้าตลาด จะมีสำนักใหญ่แห่งใหม่ คนที่อยากเรียนลัด มีทุนแล้ว มาลงทุน Franchise ที่เจ้าของธุรกิจมีความเข้าใจ เราจะได้อะไรบ้าง โดยเสียค่า Management 7-8% ต่อปี ส่วนค่าธรรมเนียมFranchise 1.5 ล้านบาท เป็นการจ้างผู้บริหาร
แต่คุณต้องมีที่ดิน และจ้างคนออกแบบ ก่อสร้างเองนะ เราไม่มีเวลาไปควบคุม เราไปช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในเรื่องช่วยดูเรื่องแบบ จัดห้องอย่างไร ชี้ทางให้ติดต่อราชการ การดิวกับธนาคาร ให้ Theme หลักเหมือน แต่ไม่คล้าย มี2รายที่ไม่ผ่านการกู้ มาเข้าFranchise กู้ได้ ดอกเบี้ยลด 25 สตางค์ ก็ประหยัดดอกเบี้ย เงื่อนไขก็ดีกว่า เช่น ผ่อน 8-10 ปี แทนที่จะให้แค่ 7 ปี ระบบบริหารความเสี่ยงเหมือนกับโรงแรมของเราเอง คิดว่าอีกสัก6เดือน รอขยายofficeให้เรียบร้อยเสียก่อน
ถ้าทำให้โรงแรมให้สวย งบประมาณห้องละไม่เกิน 1ล้านบาท ถ้าทำสัก 79 ห้อง งบก็ไม่เกิน 70 ล้านบาท ได้ประโยชน์หลายอย่างเมื่อมาเป็น Franchise ของเรา
คุณสร้อยฟ้าเสริม ว่า ได้เงินกู้เร็ว ดอกเบี้ยได้ส่วนลดจากปกติ กู้ได้นานขึ้น ได้เรื่องชี้ช่องทางติดต่อราชการ ช่วยแนะเรื่องออกแบบ เป็นสิ่งน่าสนใจ คุณพิชัยเสริม ตอนนี้บีทู จอยกับคอนโด คุยกับ investor
คุณทำคอนโด และเอาแบรนด์ บีทูไปใช้
คนซื้อคอนโด ได้ใช้โรงแรมบีทู 10 ปี 27 สาขา ปีละ 50 คืน จะเห็นการขยาย ต่อยอดได้เร็ว
เราไม่เสียอะไร ลูกค้าก็ไม่เสียด้วย
SME ยึดหลักการสร้างแบรนด์ให้ติดก่อนค่อยขยาย ซึ่งต่างกับผม ขยายสาขาก่อนแล้วค่อยสร้างแบรนด์ เอาแค่ชนะคู่แข่งได้ก็พอ สินค้า 8 คะแนนก็พอ สินค้าต้องดีด้วยนะ เราไม่เคยคิดสร้างแบรนด์ แต่สร้างระบบขึ้นมาควบคุม การตอบรับดีมากจากมีสาขาแรก ก็เลยรีบขยายสาขาให้เร็วสุด มีการผิดพลาดบ้างไม่เป็นไร ลูกค้าเห็นสาขาเยอะแยะ เริ่มจดจำ เราพยายามสาขาให้เล็กๆเพื่อให้ลูกค้าจดจำ แต่สาขาเล็ก ค่าใช้จ่ายก็เท่าสาขาใหญ่มันไม่คุ้มถ้ามีแค่สาขาเดียว
เราสร้าง23สาขา ในเวลา10กว่าปี ขึ้นกับ cash flow เข้ามาอย่างไร ถ้าใครมีเงินทุนมาก ก็ใช้เวลาแค่ 3 ปีเอง

คุณสร้อยฟ้า ถามต่อว่าเรา สามารถติดตามผลงานได้ที่ไหนบ้าง เพราะถ้าเป็นหนังสือสามารถอ่านซ้ำตกผลึกความคิดได้
คุณพิชัย ตอบว่า ผมคิดว่ายิ่งแบ่งปันยิ่งได้ ผมแชร์ในหนังสือ ใน ยูทูป หนังสือเกี่ยวอสังหาเล่ม2กำลังทำ แต่ใช้เวลามากกว่าการไปสร้างตึกได้2ตึก ส่วน Audio cd ยอดขายน้อยกว่าหนังสือ 5 เท่า แต่ผมhappy มากใช้เวลาในการทำแค่3-4ชั่วโมง กรุงเทพ รถติดฆ่าเวลาด้วยการฟังดีมาก มีขาย Se-ed , B2S
คุณพิชัยอ้างคำพูดของ Nikie พูดว่า “ Just do it “
แค่ทำเท่านั้น เราก็จะรู้ มันจะไม่มากกว่านี้ ตัดสินใจทำ จะได้อีกหลายอย่างขึ้นมา ทำได้ถึงรู้
มีปัญหาก็แก้กันไป ทุกคนเริ่มทำ เจอปัญหาแน่นอน ศึกษาระยะเวลา 1 หรือ 5 ปี ก็เจอปัญหาเหมือนกัน มีความรู้พอสมควร ทำไปแล้ว แก้ปัญหาดีกว่า ตอนบีทู ศึกษา 6 เดือน ก็เริ่มทำ ไม่มีการตกสเปก ข้อผิดพลาดในโครงการที่ 1-2 ได้แก่ สร้างราคาแพง เอาchain มาบริหารทำได้6เดือน ขาดทุนไปเป็นล้านบาท ก็ถอนตัวไป operation cost สูงเกินไป มีห้องอาหาร สถานที่ไกลเกินไป ซึ่งสองโครงการสร้างห่างกันแค่เดือนเดียว โครงการที่ 3 ก็แก้ไขข้อผิดพลาด มีห้องแค่ 79 ห้อง ไม่มีห้องอาหาร บริหารเอง สร้างไม่แพงเกินไป ดีเพียงพอ ต้องสร้างในเส้นทางที่เมืองเติบโตไปทางนั้น
มีคนพักเยอะ
โรงแรมบีทู ลำปาง คุณสร้อยฟ้า ประทับใจเพราะลืมมือถือที่counter เจ้าหน้าที่โทรไปตามมารับ อีกข้อ ไม่มีอาหารเช้า เราเบื่ออาหารโรงแรม แต่อยากทานอาหารท้องถิ่น เจ้าหน้าที่ก็แนะนำสถานที่ให้ ทำให้เราประทับใจ
จดใจสิ่งดีๆ อยากไปซ้ำ
การเทรนให้พนักงานทำให้ลูกค้าประทับใจ เรามีอาหาร Frozen food CP ให้ลูกค้าบางคนที่หิว เลือกทานได้ง่ายๆ แต่ดีกว่าการมีอาหารเช้า เพราะไปเพิ่มcostสูงมาก สุดท้ายเราไปเพิ่มราคาห้องอีก

คำถามช่วงท้าย เรียนลัดสร้างพอร์ตอสังหา ทำอย่างไรได้ 10 ล้านบาท
คุณพิชัย บอกว่าเอาแค่สิบล้านเหรอ 555 อพาร์ตเมนต์ ไม่น่าจะได้ คอนโดน่าจะได้ ซื้อคอนโดผมไหม เวลาทำคอนโดขายต้องสวยกว่า ดีกว่า ต้องคุ้มค่า ขายได้ตลอด คอนโดทำให้คุณมีกำไร แต่ไม่รวย ถ้าต้องการรวยต้องทำธุรกิจ เช่น อพาร์ตเมนต์ ได้รายได้ตลอดเวลา
เวลาซื้อคอนโด ต้องตอบตัวเองให้ได้ว่าน่าซื้อ แต่บางครั้งเราเลือกทำเลที่ดีสุด แพงสุด จะมีการคัดกรองคนออก
จะมีผู้ใช้ตลอดเวลา Developerแข่งขันกันไม่เยอะ แต่คนซื้อแข่งขันกันสูง เพราะรีบซื้อ ไม่ได้ดูรายละเอียด
ผมมีโครงการคอนโด ที่เชียงใหม่ ราคาถูก แถมพักที่โรงแรมบีทูฟรีด้วย
ของถูกแต่ไม่ดี อย่าไปซื้อ ถ้าดีจริงและแพง ก็ซื้อได้เพราะมีคนเช่า
คุณสร้อยฟ้าถามว่า ในกรุงเทพ บางซื่อเป็นจังค์ชั่นในอนาคต รถไฟฟ้าเริ่มมาแล้ว น่าสนใจไหม
คุณพิชัยบอกว่าต้องศึกษาให้ดี ผิดมุมผิดที่ ผิด Zone ก็ต่างกัน
คุณสร้อยฟ้าเสริม คอนโดบางซื่อขึ้นมามาก บางคอนโดขายได้ 50% อีก2ปี รถไฟมา ก็โปรโมตในอนาคตเป็นสยามในอนาคต แต่มันไม่น่าจะใช่ คุณพิชัยตอบว่า ดังนั้นต้องศึกษาทำเล ลงdetailให้มากที่สุดครับ คุณบัฟเฟต บอกว่าต้องให้แน่ใจจึงจะลงทุน แนะนำให้ซื้อที่ดินดีกว่า หรือ คอนโดที่ขายไม่หมด ก็ต่อจาก สมมติขายตรมละ 70,000 ก็ต่อไปที่ 50,000 บาท เพราะsupply เยอะมาก อาจเป็นช่วงที่น่าซื้อ แต่ธนาคารไม่ค่อยปล่อย ต่างกับ ช่วงที่ขายดี มันไม่ใช่เวลาซื้อคอนโด ราคาแพง แต่ธนาคารปล่อยสินเชื่อง่าย แต่มีบางธนาคารมาจากเงินทุน ก็ยังปล่อยกู้ได้
ต้องขยันเดินสัก 3-4 ที่
สุดท้าย คุณพิชัยฝากให้กับนักลงทุน “Just Do It”

สุดท้าย ขอขอบคุณผู้จัดงาน คุณพิชัย และ คุณสร้อยฟ้าที่มาให้ความรู้ครับ

[หมูน้อย]

ขอบคุณครับ ได้ไอเดียเลยครับแบบนี้

[ลูกหิน]

ขอบคุณมากครับ

[CARPENTER]

สำหรับผม ถ้ามองภาพรวมภาพเฉลี่ยทั่วๆไป
คนลงทุนเป็นคนธรรมดา สุขภาพแข็งแรง สติปัญญาปลานกลาง ดวงปกติ
การลงทุนอสังหา ไม่ใช่เป็นสิ่งที่น่าสนใจเลย ผมเชื่อว่า อสังหาที่ซื้อในปี 2558 ไปขายในปี 2578
ราคาจะไม่ขึ้นแบบ อสังหาที่ซื้อในปี 2520 ที่ไปขายในปี 2540 (คิดโดยเฉลี่ย) เพราะทุกอย่างเปลี่ยนไปแล้ว
โดยเฉพาะ mega trend สังคมสูงอายุ เทคโนโลยี่ สังคมคนอยู่ในเมือง ไม่เป็นผลดีต่อการลงทุนอสังหาในระยะยาว
คนใช้พื้นดินในการอยู่อาศัยน้อยลง ตึกสูงสร้างได้เร็วมาก คนอายุมากไม่ต้องการพื้นที่มากๆในการอยู่อาศัย
ผมเคยดูหนังสารคดี พูดถึง apartment ในเยอรมัน ฝรั่งเศส มีคนอยู่น้อยมาก ร.ร.อนุบาล ร.ร.ชั้นประถม
ต้องปิดเพราะมีนักเรียนน้อยมาก เมืองดีทรอย มีตึก คอนโด สำนักงาน บ้าน โรงงาน ร้างเต็มไปหมด
ถ้าใครลงทุนอสังหาแล้วเจอเหตุการณ์แบบนี้ เท่ากับขาดทุนมากกว่า 100% เพราะยังต้องเสียภาษีและดอกเบี้ยอยู่

ข้อผิดพลาดในโครงการที่ 1-2 ได้แก่ สร้างราคาแพง เอาchain มาบริหารทำได้6เดือน ขาดทุนไปเป็นล้านบาท ก็ถอนตัวไป

ถ้าใครขาดทุน ในการซื้อตึก หรือ คอนโดสองห้องแรกแบบ คุณพิชัย จาวลา ฐานะทางการเงินอาจจะไม่ฟื้นอีกเลย
ตรรคกะของคุณพิชัย จาวลา ต้องพิจารณาให้ดีว่าเหมาะสมในการเรียนแบบไม๊
โดยเฉพาะสิ่งที่ คุณพิชัย จาวลา เรียกว่าทฤษฎีผลประโยชน์ มันไม่ใช่ทฤษฎี มันเป็นความเชื่อที่ไม่มีเหตุผล
แต่ฟังดูเหมือนมีเหตุผล เพราะโยนสิ่งที่เขาไม่เข้าใจไปให้กับสิ่งที่มองไม่เห็น (คนฉลาดที่รวยมากๆใครก็ไม่รู้)
ถ้าใครอ่านหนังสือ เรื่องแก่นการลงทุนแบบเน้นคุณค่า ในบทเรื่องราคาหุ้นมีประสิทธิภาพ และคิดสองชั้น
ก็จะเข้าใจว่า ทำไมเมื่อทุกอย่างดูดีมากๆ หุ้นถึงราคาตก การอธิบายมีเหตุผลและนำเหตุผลไปใช้ได้จริง

[so simple]

ทุกๆ อย่างมีโอกาสอยู่เสมอ ขึ้นอยู่กับมุมมอง ความพร้อม ดังนั้นผมจึงว่าอย่าติเรือทั้ง
โกลน ถ้าคุณยังพอหา Deal ดีๆ ได้ การลงทุนในอสังหามันก็ยังมีโอกาสเสมอ พื้นที่ที
เปิดใหม่จากรถไฟฟ้า เขตเศรษฐกิจที่เปิดใหม่ ทุกทีจะมี Demand ใหม่ๆ ความต้องการ
ใหม่ๆ เกิดขึ้น สำคัญว่าเราจะลงทุนในต้นทุนที่ถูกพอหรือเปล่า ประเมินความเสี่ยงและโอกาสดีไหม
การที่จะประเมินว่าไทยกำลังเข้าสูงสังคมผู้สูงอายุก็จริง แต่ต้องอย่าลืมด้วยว่าเราก็เข้า
สู่ยุค Globalization กับ AEC มีการถ่ายเทของประชากร ต่างชาติอาจเห็นว่าเมืองไทยน่าอยู่ ด้วยเหตุต่างๆ หรือ พม่า กัมพูชา เวียดนาม เขาเจริญขึ้นรายได้มากขึ้น ก็อาจย้ายมาอยู่เมือง
ไทยก็ได้ถ้ามาง่ายขึ้น การคมนาคมสะดวกขึ้น
จุดดีของอสังหา คือการ Leverage และแบงก์ก็สามารถปล่อยกู้ให้ได้ง่ายด้วย โดยการมี
หลักประกัน จะรวยก็รวยได้อย่างมาก แต่ถ้าพลาดก็แย่ได้เหมือนกัน ดังนั้นคนที่จะลงทุน
จะต้องศึกษาอย่างดี มี second plan รวมทั้ง exit plan เตรียมไว้ด้วยไม่ใช่จะเอาแต่เก็งกำไร
แต่ถ่ายเดียว