กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

[สุมาอี้]

นั่งมองงบของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดแล้วมีประเด็นครับ

การเอา equity ล้วนๆ ไปซื้ออสังหาเพื่อรอรับผลตอบแทนนี่มันไม่น่าจะดีนะครับ ผลตอบแทนของการลงทุนในอสังหาโดยเฉพาะอสังหาเพื่อการเช่าจะประมาณ 7% เท่านั้น ถ้าใช้ equity ล้วนๆ คงไม่คุ้มกับ cost of capital การลงทุนอสังหาโดยใช้ debt ช่วยด้วยจึงน่าจะเป็นวิธีที่ดีกว่า เพราะ cost of debt ต่ำกว่า equity จึงช่วยดึง ROE ให้สูงกว่า 7% ได้ แนวคิดเรื่องกองทุนรวมอสังหาจึงไม่น่าจะส่งผลดีกับผู้ถือหน่วยลงทุนนะครับ

การลงทุนในอสังหาโดยใช้ debt มากๆ ไม่ใช่เรื่องเสี่ยงและเป็นเรื่องที่ควรจะทำเพราะคนทั่วไปเวลาซื้อบ้านก็ลงเงินดาวน์แค่ 10% ของราคาบ้าน อีก 90% กู้แบงก์กันอยู่แล้ว D/E 9 เท่า ไม่ถือว่าเสี่ยง เพราะเป็นการลงทุนที่มีหลักประกันเต็มจำนวน (สูงกว่าด้วยซ้ำ)

การทำบัญชีของกองทุนเหล่านี้ก็ต่างจากบจ.ทั่วไป เพราะอสังหาริมทรัพย์ที่บจ.เป็นเจ้าของ เช่น อาคารสำนักงาน ปกติต้องลงบัญชีที่ cost แต่กองทุนเหล่านี้จะประเมินราคาตลาดใหม่ทุกปีแล้วลงบัญชีที่ market price ทำให้เกิด unrealised gain เพิ่มขึ้นมาเป็นส่วนหนึ่งของกำไรสุทธิดัน NAV ให้สูงขึ้น แต่กำไรส่วนนี้เป็น non-cash profit และไม่รู้ว่าจะมีความน่าเชือถือขนาดไหน

[woody]

การลงทุนอสังหาโดยใช้ debt ช่วยด้วยจึงน่าจะเป็นวิธีที่ดีกว่า เพราะ cost of debt ต่ำกว่า equity จึงช่วยดึง ROE ให้สูงกว่า 7% ได้

ในส่วนนี้คุณ วิวรรณ จาก บลจ. วรรณ เองก็ยื่นเรื่องให้กลตช่วยพิจารณาในการอนุญาติให้ทางกองทุนรวมอสังหาฯ กู้เงินจากสถาบันการเงินโดยสามารถนำสินทรัพย์ในกองทุนมาค้ำประกัน...ส่วนความคืบหน้าก็ยังต้องดูกันต่อไปครับ ทั้งนี้ยังมีส่วนของเรื่องการให้นักลงทุนสถาบัน กับ บจ.ที่ออกกองทุนเองถือหน่วยลงทุนในอัตราที่สูงขึ้นด้วยครับ

[chatchai]

ถ้าอัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์อยู่ที่เพียง 7% การกู้เงินมาเพื่อลงทุนก็คงไม่ช่วยอะไรได้มากนักครับ เพราะผลตอบแทนหักภาระดอกเบี้ยจ่ายแล้วก็คงเหลือไม่มาก และในอนาคตอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะปรับตัวสูงขึ้น ผลการดำเนินงานอาจลดลงก็ได้

[Invisible hand]

ผมไม่ถึงกับเห็นด้วยนักกับการให้กองทุนอสังหาฯ กู้เงินนะครับ เพราะมีความเสี่ยงหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นในอนาคต และจะทำให้กองทุนอสังหาฯ กลับมามีความคล้ายหุ้นสามัญมากเกินไป ซึ่งทั้งสองอย่างควรจะเป็น asset คนละ class กัน

ผมเชื่อว่ายังไงการซื้อที่อยู่อาศัยของตนเองน่าจะเป็นการลงทุนอันดับต้นๆ ที่ควรจะทำแน่นอนครับก่อนที่จะนำมาลงทุนอย่างอื่น ดังนั้นหากจะเปรียบเทียบการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ไม่ควรเปรียบเที่ยบกับการซื้อบ้านอยู่เอง แต่ควรจะเปรียบเทียบกับการลงทุนอสังหาฯ ให้เช่าอื่นๆ ครับ

อย่างผมลองถามพนักงานขาย condo ให้เค้าลองคิดให้ดูเล่นๆ ว่า condo 2 ล้านนิดๆ ต้องดาวน์ 20% แล้วจะผ่อนต่อเดือนเท่าไหร่ เค้าคิดให้ดูว่าถ้าผ่อน 30 ปี จะต้องเสียดอกเบี้ยและเงินต้นประมาณ 11,000 บาทต่อเดือน สมมุติฐานดอกเบี้ยเงินกู้ 6% ดูจากทำเลคร่าวๆ จะได้ค่าเช่าประมาณ 12,000-14,000 ต่อเดือน หากให้ค่าเช่า 14,000 ต่อเดือนก็เท่ากับว่าเราจะได้ส่วนต่าง 3,000 บาทต่อเดือนหรือ 36,000 บาทต่อปี ต้นทุนของเราคือ เงินดาวน์ 20% คือ 400,000 บาท และค่าตกแต่งเฟอร์นิเจอร์กับค่าโอนรวมประมาณ 150,000 บาทรวม 550,000 บาท ดังนั้นผลตอบแทนต่อปีคือ 36,000/550,000 หรือประมาณ เกือบๆ 7% แต่หากเก็บค่าเช่าๆได้ 15,000 บาท ผลตอบแทนก็จะเพิ่มเป็น 9% แต่การทำเช่นนี้ก็มีความเสี่ยงมากทีเดียว โดยเฉพาะหากหาผู้เช่าไม่ได้ก็ต้องเสียดอกเบี้ยทุกเดือน และสมมุติฐานดอกเบี้ย 6% ก็ไม่ conservative เท่าไหร่ครับถ้าดอกเบี้ยขึ้นก็แย่ครับ

ดังนั้นการใช้เงินกู้เพื่อซื้ออสังหาฯให้เช่าแม้ผลตอบแทนอาจจะสูงกว่าการใช้ equity 100% ซื้อ property fund แต่ความเสี่ยงก็ต่างกันมากครับคงจะเปรียบเทียบกันไม่ได้ครับ นอกจากนี้ property fund ยังมีผู้เช่าจำนวนมากรายโอกาสที่อัตราการเช่าจะลดเหลือ 0% แทบจะไม่มี ดังนั้นเรื่องการกระจายความเสี่ยงของผู้เช่าจึงดีกว่าด้วยครับ

[Viewtiful Investor]

ถ้างั้นเราก็กู้เงินมาซื้อกองทุนรวมอสังหาซะเลยซิครับ ROE ของ Port ก็จะสูงขึ้นพร้อมกับความเสี่ยงจากดอกเบี้ย ผมไม่รู้ว่าธนาคารจะยอมปล่อยกู้กรณีนี้หรือเปล่า แต่น่าจะได้นะถ้าไม่กู้เยอะแล้วเอาหลักทรัพย์อื่นมาค้ำประกัน ส่วนตัวผมกะว่าจะกู้พ่อ มาซื้อกองทุนพวกนี้ แบ่งกำไรกันในครอบครัวนะครับ

[สุมาอี้]

ตัวเลขการคำนวนเรื่องคอนโดของคุณ Invisible hand, น่าสนใจมากครับ แต่อยากชี้เพิ่มอีกจุดหนึ่งคือตอนขายบ้านทิ้งอาจมี upside เพิ่มอีกหน่อยจากราคาคอนโดที่ปรับตัวขึ้นไปครับ ญาติผมซื้อคอนโดห่วยๆ ไว้ที่ซอยนานาเมืื่อ 25 ปีก่อนราคา 4 แสน ตอนนี้ราคา 1.2 ล้านบาทครับ (ถ้าคิดเงินเฟ้อด้วยก็ยังอาจมีกำไรอีกนิดหน่อย)

ในอเมริกามีคนตั้งตัวได้ด้วยการเป็นเศรษฐีบ้านเช่าเยอะมาก กล่าวคือ คู่สมรสพออายุ 30 ก็เริ่มเก็บเงินทุกปีให้พอดาวน์บ้านได้ปีละ 1 หลัง แล้วปล่อยเช่า เก็บค่าเช่าหักค่าใช้จ่ายให้พอดีกับดอกเบี้ยทุกเดือน ทำอย่างนี้ไปจนอายุ 50 จะเป็นเจ้าของบ้านเช่า 20 หลัง ซึงครึ่งหนึ่งเป็นบ้านที่ปลอดภาระแล้ว กลายเป็นเศรษฐีอสังหาไปเลยครับ ลงทุนไปแค่ค่าดาวน์บ้านอย่างเดียวเอง

แต่แนวคิดนี้ใช้กับไทยไม่ได้เพราะคนไทยเช่าบ้านน้อย ค่าเช่าจึงต่ำกว่าค่าผ่อนบ้านมากทำให้ไม่เวิร์ค เคยมีคนทำโครงการบ้านถูกกว่าเช่าเมื่อหลายปีก่อน ไปไม่รอดสักโครงการ บ้านในไทยมีราคาแพงเมื่อเทียบกับสนนราคาค่าเช่าบ้านเป็นอย่างมาก


คุณพ่อของคุณViewtiful Investor, ปล่อยดอกเบี้ยเท่าไรครับ ต่ำกว่าร้อยละ 7 เยอะไหม จะได้ขอกู้บ้าง

[fantasia]

ความเห็นส่วนตัวของผมสำหรับกองทุนอสังหาคือ
การแหกตานักลงทุนโดยใช้ คำว่า "ความเสี่ยงต่ำและมีลูกค้าอยู่แล้ว"
มาหลอกให้คนซื้อ

ผมเคยศึกษาข้อมูล สมัย BOAAPF กับ BKKCI
ประเด็นที่ผมกลัวที่สุดก็คือค่าธรรมเนียมบริษัทจัดการที่กำหนดเพดานขั้นสูง
ไว้สูงมาก (รู้สึกจะมากกว่า 5%) แถมมีการปรับ NAV อยู่ตลอด
คนที่กินค่าธรรมเนียมบริหารก็มักจะเป็นคนที่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้กองทุน
ดังเช่น ชาญอิสระเก็บค่าเช่าของตึกชาญให้ BKKCI
วันไหนรู้สึกว่าผู้ถือหน่วยได้กำไรมากไปปรับ NAV ให้มันสูง ๆ
กินค่าธรรมเนียมเยอะ ๆ

ผมรู้สึว่าการเกิดขึ้นของกองทุนอสังหา มาจากความต้องการขายของผู้ก่อสร้างอสังหา และ ผูขายกองทุนมากกว่าความต้องการซื้อ
ของนักลงทุนที่ต้องการความเสี่ยงต่ำครับ

[pa_chit]

ผมมีประเด็นเพิ่มอีกนิดนึงครับ ผมว่าการลงทุนในอสังหาให้เช่าเอง มีข้อได้เปรียบในเรื่องของกระแสเงินสดครับ ถ้าเราได้รับค่าเช่ามากกว่ารายจ่ายทั้งหมดที่ต้องเสียในแต่ละเดือน กระแสเงินสดก็สามารถสร้างผลตอบแทนขึ้นได้อีก หรือไว้ใช้จ่ายส่วนตัวได้ทุกเดือนสำหรับคนที่ไม่มีรายได้อย่างอื่น ซึ่งตรงนี้กองทุนอสังหา ไม่สามารถให้ได้ครับ เต็มที่เลยอาจจะมีปันผลปีละ 2 ครั้ง

ผมว่าตรงนี้เป็นข้อจูงใจสำหรับการลงทุนเองมากกว่าลงทุนกับกองทุนอสังหานะครับ

[Viewtiful Investor]

ผมว่าการลงทุนในอสังหาให้เช่าเอง มีข้อได้เปรียบในเรื่องของกระแสเงินสดครับ ถ้าเราได้รับค่าเช่ามากกว่ารายจ่ายทั้งหมดที่ต้องเสียในแต่ละเดือน กระแสเงินสดก็สามารถสร้างผลตอบแทนขึ้นได้อีก หรือไว้ใช้จ่ายส่วนตัวได้ทุกเดือนสำหรับคนที่ไม่มีรายได้อย่างอื่น ซึ่งตรงนี้กองทุนอสังหา ไม่สามารถให้ได้ครับ เต็มที่เลยอาจจะมีปันผลปีละ 2 ครั้ง

ผมว่าตรงนี้เป็นข้อจูงใจสำหรับการลงทุนเองมากกว่าลงทุนกับกองทุนอสังหานะครับ

ผมว่าการจะหาคนมาเช่ามันยากพอตัวเลยนะครับ เคยปล่อยเช่าอยู่ 1 ห้องยังต้องไปๆมาๆตั้งหลายรอบกว่าจะได้เรื่อง -_-'

ผมสนใจ BKKCP เพราะว่าราคาต่ำกว่า NAV พอสมควรเลย ที่น่าห่วงอย่างเดียวคือ Siemens ถูก Huawei ไล่กลับบ้านเมื่อไหร่คงหาคนใหม่ลำบากน่าดู :lol:

ส่วน BOAPF ยังน่าสงสัยเรื่องรายได้ในอนาคตหลังจากหมดช่วงเวลารับประกันรายได้จาก N-PARK แถมค่าเช่าก็แพงเวอร์อยู่แล้วจะขึ้นไปอีกได้เหรอเนี่ยยยย

คุณพ่อของคุณViewtiful Investor, ปล่อยดอกเบี้ยเท่าไรครับ ต่ำกว่าร้อยละ 7 เยอะไหม จะได้ขอกู้บ้าง

อิอิ ผมเลียนแบบ Buffett ครับ ให้ Fix rate ส่วนนึง ที่เหลือแบ่งกำไรให้
โดนพ่อซักซะละเอียดเลยสงสัยกลัวเอาไปซื้อ condo ให้สาวอยู่

[woody]

[/quote]
อิอิ ผมเลียนแบบ Buffett ครับ ให้ Fix rate ส่วนนึง ที่เหลือแบ่งกำไรให้
โดนพ่อซักซะละเอียดเลยสงสัยกลัวเอาไปซื้อ condo ให้สาวอยู่ [/quote]

อืมม น่าสนจายย ว่าแต่ Return แบบนี้จะคิดยังไงดีครับ

[Viewtiful Investor]

อืมม น่าสนจายย ว่าแต่ Return แบบนี้จะคิดยังไงดีครับ

น่าจะตัดเป็น cost มากกว่าครับ ผลประโยชน์คงไม่ได้วัดเป็นตัวเงิน

ว่าแต่กองทุนอสังหาแต่ละตัวไม่เห็นจะสร้างผลกำไรให้เจ้าของเลย อย่างนี้ตัวหลังๆจะขายออกไหมเนี่ย

ถ้ามองแบบ VI ผมว่ากองทุนที่ซื้อขายต่ำกว่า NAV (ตอนนี้มี BOAPF กับ BKKCP) น่าจะเป็นการหากำไรจากความไม่สมเหตุสมผลของตลาดได้นะครับ

อยากรู้จังว่าจริงๆแล้วกู้มาซื้อกองทุนพวกนี้ได้ไหม

[woody]

อืมม ส่วนหนึ่งที่หนังสือพิมพ์เค้าว่ากันบ่อยๆ นั่นคือกองไม่ใหญ่พอที่จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ (ต้อง สี่พันล้านบาท หรือ หนึ่งร้อยล้านดอล์ขึ้นไป) อีกส่วนหนึ่งก็คือการยังจำกัดสัดส่วนในการเข้าซื้อกองทุนจากกลต และที่สำคัญที่สุดผมว่าเป็นเรื่องของความรู้ ความเข้าใจในเรื่องกองทุนนี้นะครับ