แชร์เรทค่าเช่าคอนโด

[sci]

คอนโด 1 ล้านระยองหาไม่ได้เลยครับ
เห็นโฆษณา เริ่มต้น 1.39 1.49 มีแค่ห้องเดียว ท่ีเหลือ
1.6 -2.0ขนาดประมาณ 28-31 ตร.ม

ราคามือ 1 ถูกบวกค่าพรีเมี่ยมของโครงการไปแล้วครับ และเราต่อรองราคาไม่ได้ด้วย
ถ้าอยากได้ผลตอบแทนดีๆต้องมือ 2 ครับ โค้ชผมบอกมา...^^)

ถูกต้องนะคร้าบบบ

คอนโดมือ 2 พื้นที่ 28-31 เก่าหน่อย แหล่งชุมชน ราคา ประมาณ700,000- 750,000 บาท
ปล่อยเช่าได้ 4500-5000 บาทไม่รวมส่วนกลาง

ก่อนหน้านี้มีโครงการใหม่ แห่ไปซื้อกัน ถามว่าจะปล่อยเช่าเท่าไหร่ เค้าจะเอากันเป็นหมื่น
ขำก๊าก service apartment ยังแต่ 7000 บาทเอง
ติดดอยคอนโดกันเป็นแถว

[Plant]

ถูกต้องนะคร้าบบบ

คอนโดมือ 2 พื้นที่ 28-31 เก่าหน่อย แหล่งชุมชน ราคา ประมาณ700,000- 750,000 บาท
ปล่อยเช่าได้ 4500-5000 บาทไม่รวมส่วนกลาง

ก่อนหน้านี้มีโครงการใหม่ แห่ไปซื้อกัน ถามว่าจะปล่อยเช่าเท่าไหร่ เค้าจะเอากันเป็นหมื่น
ขำก๊าก service apartment ยังแต่ 7000 บาทเอง
ติดดอยคอนโดกันเป็นแถว

...^^)

พี่หนุ่มโค้ชการเงินของผมบอกไว้ว่า "การลงทุนคือแผนการ"
ไม่ใช่แค่เอาเงินไปซื้อคอนโด แล้วบอกว่านั่นคือการลงทุน!!!....^^)

[vim]

ผมขออธิบายวิธีการคำนวนตามที่ผมได้เล่าเรียนมา และมีคนใช้จริงๆด้วยนะครับ
วิธีคำนวน ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาฯ จะมีอยู่ 2 ตัวครับ
คือ 1) CCR (Cash on Cash return) คือ ผลตอบแทนเงินสดจากเงินลงทุน(กระแสเงินสด)
2) ROI (Return on Investment) คือ ผลตอบแทนจากการลงทุน(ไม่จำเป็นต้องเป็นเงินสด)

อธิบาย ccr ง่ายๆ คือ เมื่อเรานำคอนโดไปปล่อยเช่าโดย หักค่าเงินผ่อน+ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง
ค่าสำรอง ค่าอื่นๆจิปาถะแล้วเหลือเงินเข้ากระเป๋าเราเท่าไรต่อเดือน นั่นคือ ccr
เช่น ซื้อคอนโด 1 ล้าน กู้ 90% เงินดาวน์ 10% คือ 1 แสน รวมค่าโอนค่าตกแต่งต่างๆอีกประมาณ 5 หมื่น
เท่ากับเราลงเงินไปทั้งหมด 1.5 แสน นำไปปล่อยเช่าเดือนละ 8,500 บาท หักส่งค่างวด(เงินต้น+ดอกเบี้ย)
ประมาณ 6,400 บาท รายจ่ายอื่นๆอีก 1,100 บาท จะเหลือเงินสดเข้ากระเป๋าเดือนละ 1000 บาท

มาคำนวน ccr(%) ก็ต้องทำเป็นปี คือ ได้เงินสดทั้งปี 1000*12 = 12,000 บาท(เช่าเต็ม 100% ทุกเดือน)
เงินลงทุน 1.5 แสน ผลตอบแทน ccr = (12,000*100)/150,000 = 8%

ทีนี้มาอธิบาย roi จะคิดเหมือนกับ ccr ต่างเพียงนิดเดียว คือ roi ไม่ต้องหักเงินต้นที่ผ่อนกับธนาคารออก
ตามตัวอย่างเดิม ผมใช้กู้ 9 แสน ดอกเบี้ย 7.5% กู้เต็ม 30 ปี จะได้เงินผ่อนต่อเดือน 6,400 บาท
เป็นจ่ายเงินต้น 700 บาท จ่ายดอกเบี้ย 5,700 บาทต่อเดือน โดยประมาน(ตัวเลขประมานนี้จริงๆครับ)
ผลตอบแทนจะได้ เงินสดต่อเดือน+เงินต้นที่เราจ่ายไป =1,000+700 = 1,700 บาท

มาคำนวน roi(%) ก็ต้องทำเป็นปีเช่นกัน จะได้ 1,700*12*100/150,000 = 13.6%

เหตุผลที่นำเงินต้นที่เราจ่ายไปกลับมาบวกใน roi เพราะเราถือว่าเงินที่เราจ่ายไปนั้นเป็นการซื้อความเป็น
เจ้าของๆเราในคอนโดนั้นๆ ซึ่งถือว่าเป็นผลตอบแทนกลับมาในอีกรูปแบบหนึ่งครับ

...^^)

ขอบคุณคุณ Plant ที่แชร์แนวคิดนะครับ ผมเลยอยากขอแชร์อีกแนวคิดนึง คือในมุมมองของผม การลงทุนแต่ละอย่างนั้นนอกจากรายได้แล้ว มันยังมีอีกสองสิ่งที่สำคัญ

หนึ่งคือ "ราคาของเงินทุน" (Cost of capital) อยู่ กล่าวคือหากต้นทุนของเงินนั้นสูงกว่าผลที่ได้จากการลงทุน เช่นกู้เงินมาลงทุน หรือขายหุ้นที่ได้ผลตอบแทนดีมาลงทุนที่ได้ผลตอบแทนน้อยกว่า การลงทุนนั้นจะเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่า

สองคือ "เวลา" เพราะเงินร้อยบาทในวันนี้ มีค่าไม่เท่ากับเงินร้อยบาทในปีหน้า

วิธีการที่เปรียบเทียบกระแสเงินทั้งหมดในอนาคต เราเรียกว่า Net present value (NPV) โดยสูตรคร่าวๆก็คือ เราคิดกระแสเงินสดที่ได้รับทั้งหมดในอนาคต ลบกับกระแสเงินสดที่ต้องจ่ายออกไปทั้งหมด และดูว่าในค่าที่ออกมาจะเป็นบวกหรือลบ

หากออกมาเป็นบวก ก็ต้องเปรียบเทียบกับการลงทุนชนิดอื่นๆว่าอันไหนเป็นบวกสูงสุด เพราะเงินและเวลาจำกัดทำให้เราไม่สามารถลงทุนได้กับทุกๆโครงการ วิธีนี้ทำให้ NPV ได้เปรียบกว่า IRR (วิธี IRR ไม่ได้คิดต้นทุนของเงินทุน)

วิธี Cash-on-Cash Return นั้นผมมองว่ามีจุดอ่อนในการลงทุนระยะยาว เพราะไม่ได้คิดเรื่องมูลค่าของเวลา หากเกิดเงินเฟ้อขึ้นทุกๆปี CCR มักจะได้ค่าที่สูงเกินจริงอยู่บ่อยๆครับ เพราะต้นทุนเราจ่ายไปในวันแรก แต่รายได้เราไปเก็บในวันหลังๆ ขณะที่มูลค่าของเงินในวันหลังๆมันมีแต่จะลดลงๆ

อันนี้เป็นแนวคิดผมนะครับ ผมไม่ได้ทำงานด้านนี้แม้พอเรียนมาบ้างแต่ก็ไม่ได้เก่งอะไรครับ ถ้ามีผิดถูกตรงไหนรบกวนทุกๆคนชี้แนะเพื่อเป็นความรู้ด้วยครับ

[nz]

พี่หนุ่มโค้ชการเงินของผมบอกไว้ว่า "การลงทุนคือแผนการ"
ไม่ใช่แค่เอาเงินไปซื้อคอนโด แล้วบอกว่านั่นคือการลงทุน!!!....^^)

คำพูดโดนใจครับ

[Plant]

ขอบคุณ คุณ "Vim" ที่แชร์แนวคิดและมุมมองในอีกมุมนึงเช่นกันครับ...^^)

ผมก็ต้องบอกเช่นกันว่า ผมก็กำลังอยู่ในช่วงศึกษา เรียนรู้ จากการลงมือทำจริงใน
คอนโดให้เช่าอยู่เหมือนกันครับ ยังไม่ได้ประสบความสำเร็จอะไรมากมายครับ
ดังนั้นสูตรหรือเรื่องต่างๆที่ผมพูดถึงเป็นสิ่งที่คนอื่น เขานำไปใช้แล้วได้ผล
ส่วนตัวผมกำลังจะนำไปใช้ครับ...^^)

วิธี Cash-on-Cash Return นั้นผมมองว่ามีจุดอ่อนในการลงทุนระยะยาว เพราะไม่ได้คิดเรื่องมูลค่าของเวลา หากเกิดเงินเฟ้อขึ้นทุกๆปี CCR มักจะได้ค่าที่สูงเกินจริงอยู่บ่อยๆครับ เพราะต้นทุนเราจ่ายไปในวันแรก แต่รายได้เราไปเก็บในวันหลังๆ ขณะที่มูลค่าของเงินในวันหลังๆมันมีแต่จะลดลงๆ

ตรงนี้ ในมุมการลงทุนอสังหาฯที่ผมเรียนมาจะมองแบบนี้ครับ การดู CCR คือการดูว่า
สุดท้ายแล้วเรามีเงินเข้ากระเป๋า หรือเรามีเงินออกจากกระเป๋า เพราะถ้าเรามีเงินเข้า
กระเป๋าคอนโดนั้นก็จะเป็น "ทรัพย์สิน" แต่ถ้าสุดท้ายเงินออกจากกระเป๋าคอนโดนั้น
ก็จะเป็น "หนี้สิน" ครับ และเป้าหมายในการสร้างทรัพย์สินจากคอนโดให้เช่าคือ
"การทำให้มีกระแสเงินสดจากทรัพย์สินมากกว่ารายจ่ายต่อเดือน" หรือ มันคือ
แผนการ "เกษียณเร็ว" นั่นเองครับ

โค้ชผมถามว่า "ถ้าคุณลงทุนแล้วติดลบเดือนละ 1,000 คุณจะลงทุนได้กี่หลัง??
แล้วถ้าคุณลงทุนแล้วได้เงินเข้ากระเป๋าเดือนละ 1,000 คุณจะลงทุนได้อีกกี่หลัง??"
ครับ...^^)