อสังหาริมทรัพย์กับการปรับราคาประเมิน

[เด็กใหม่หัดขวิด]

จาก homeadd.com
แห่โอนบ้าน - ที่ดิน ก่อนสิ้นปี 2546
รับส่วนลดค่าโอน, จำนอง, ภาษี
หลบราคาประเมินที่ดินใหม่ในปี 47

การปรับราคาที่ดิน กระทบโดยตรงต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพราะต้นทุนราคาที่ดินแพงขึ้น ส่งผลต่อต้นทุนราคาบ้านสูงขึ้นด้วย ประกอบกับนโยบายรัฐที่จะลดหย่อนค่าโอน, จดจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นปีสุดท้าย สิ้นสุดภายในปี 2546 นี้ ยิ่งทำให้ราคาบ้านใหม่ในปีหน้ายิ่งสูงขึ้นไปอีก เนื่องจากภาระภาษีในส่วนของผู้ประกอบการจะถูกผลักมาเป็นต้นทุนราคาบ้าน ทั้งยังมีค่าใช้จ่าย, ค่าโอน, ค่าจดจำนองที่ต้องเสียเต็มอัตรา ภาระของผู้ซื้อบ้านในปีหน้าหนักอึ้งทีเดียว

กระทบผู้ซื้อ - ผู้ประกอบการ
ราคาประเมินที่ดินที่สูงขึ้น มีผลทั้งสองทาง ในทางหนึ่ง ส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินสูงขึ้น ทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีได้มากขึ้น ทั้งทรัพย์สินรอขายที่อยู่ในครอบครองของสถาบันการเงินต่างๆ ก็มีมูลค่าสูงขึ้น และราคาประเมินที่ดินใกล้เคียงกับราคาซื้อขายในตลาด ทำให้ประชาชนทราบราคาที่ดินที่แน่นอน ทำให้สามารถกำหนดราคาซื้อ, ขาย หรือ เช่าได้ง่ายขึ้น แต่อีกมุมหนึ่ง ราคาประเมินที่ดินสูงขึ้น ก็ส่งผลกระทบต่อธุรกิจบ้านจัดสรร ทั้งในแง่ของผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้าน


ในแง่ผู้ประกอบการ การปรับราคาประเมินที่ดินไม่กระทบต่อผู้ประกอบการเท่าไหร่นัก เพราะทั่วไปจะตัดสินใจซื้อที่ดินโดยพิจารณาจากโอกาสในการทำกำไรมากกว่า ถึงราคาที่ดินแพงมาก แต่ถ้ามั่นใจว่าซื้อแล้วทำโครงการ ขายได้ มีกำไร ก็จะซื้อ ตรงกันข้าม ถึงราคาที่ดินจะถูกมาก แต่ถ้าคิดว่าพัฒนาโครงการแล้วขายไม่ได้ก็คงไม่มีใครซื้อ และปกติราคาซื้อขายที่ดินในตลาดมักเป็นราคาที่สูงกว่าราคาประเมินของทางราชการอยู่แล้ว นั่นคือ แม้ราคาจะสูงกว่าแต่ผู้ประกอบการก็ยอมรับได้ ซึ่งทั่วไปเฉลี่ยจะสูงกว่าราคาประเมิน 15-20% ดังนั้น ถึงจะปรับราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้น ก็ยังซื้อที่ดินอยู่ดี เพียงแต่ต้องซื้อในราคาที่สูงกว่าเดิม ซึ่งจะทำให้ต้นทุนโครงการสูงขึ้น อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการสามารถผลักภาระต้นทุนดังกล่าวให้กับผู้ซื้อด้วยการปรับราคาขายบ้านได้อยู่แล้ว

ในแง่ผู้ซื้อบ้าน ผู้ซื้อบ้าน คือ ผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ ทั้งในแง่ต้องซื้อบ้านในราคาที่แพงขึ้น และยังมีภาระที่ต้องเสียภาษีค่าโอนกรรมสิทธิ์แพงขึ้นด้วย และโดยเฉพาะหากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเวาที่ต้องชำระในอัตราเต็มไม่มีการลดหย่อนด้วยแล้ว ภาระค่าใช้จ่ายด้านนี้สูงไม่น้อยทีเดียว



ราคาที่ดินเพิ่ม ต้นทุนบ้านสูงขึ้น
โครงการบ้านจัดสรรมักกำหนดราคาขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นราคาเดียว ไม่ได้แยกราคาที่ดิน, ค่าปลูกสร้างบ้าน ผู้ซื้อจึงไม่ค่อยทราบราคาขายที่ดิน ยกเว้น กรณีที่ซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อขยายบ้านเท่านั้น และยิ่งเป็นบ้านจัดสรรระยะที่ทำเป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ก็ยิ่งแยกไม่ออกว่าราคาไหนคือค่าที่ดิน ค่าก่อสร้างบ้าน เพราะจะกำหนดเบ็ดเสร็จเป็นราคาเดียว ผู้ซื้อจึงไม่ค่อยรู้สึกหรือรับรู้ถึงการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเท่าใดนัก



ส่วนค่าใช้จ่ายในการโอน, จำนอง, ภาษีเป็นดังนี้
1. ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ปกติผู้ซื้อเป็นผู้ชำระในอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ แต่ลดเหลือ 0.01% ภายในสิ้นปี 2546 นี้ ซึ่งเท่ากับประหยัดไปถึง 1.99% จากราคาบ้านที่ซื้อ
2. ค่าจดจำนอง (กรณีที่กู้เงินจากธนาคาร/สถาบันการเงิน) ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ อัตราปกติ 1% ของมูลค่าที่จำนองไว้กับธนาคาร ลดเหลือ 0.01% ภายในสิ้นปี 2546 นี้เช่นกัน ซึ่งเท่ากับส่วนลดถึง 0.99%จากวงเงินกู้
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ ปกติเป็นภาระชองผู้ขาย แต่หลายโครงการจะแบ่งรับภาระคนละครึ่งกับผู้ซื้อในอัตรา 3.3% (รวมภาษีบำรุงท้องที่) ของราคาขาย ลดเหลือ 0.11% ภายในสิ้นปีนี้เช่นกัน เท่ากับประหยัดค่าภาษีไปได้ 3.19%



ปี 47 ใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่เพิ่มขึ้นใกล้เคียงราคาตลาด
การประเมินราคาที่ดินมีเป้าหมายหลักในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมภาษี และอากรในการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมราคาประเมินที่ดินแต่ละบัญชีใช้ได้ไม่เกิน 4 ปี หรือใช้ไป 4 ปีจึงจะจัดทำบัญชีใหม่
บัญชีราคาประเมินที่ดินฉบับปัจจุบัน (พ.ศ. 2543-2546) ซึ่งเป็นราคาประเมินที่ดินที่จัดในช่วงที่ประเทศไทยกำลังอยู่ในภาวะเศรษฐกิจ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำอย่างสุดขีด ราคาที่ดินและทรัพย์สินลดลงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ การประเมินราคาที่ดินในช่วงนั้นจึงต้องสอดคล้องกับภาวะตลาดประกอบกับรัฐบาลต้องการกระตุ้นให้เกิดการซื้อขายที่ดินและสนับสนุนให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว ราคาที่ดินประเมินของราชการในช่วงนั้นจึงปรับลดลงเฉลี่ย 30-40% เมื่อเทียบกับช่วงเศรษฐกิจบูม


ปัจจุบัน แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มพื้นและขยายตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2543 ประกอบกับรัฐมีนโยบายในการเพิ่มรายได้จากการจัดเก็บภาษี ดังนั้นนโยบายการจัดทำราคาประเมินที่ดินใหม่ ที่เป็นความเห็นของ ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ที่มีต่อกรมธนารักษ์ ในฐานะหน่วยงานที่กำกับดูแลสำนักงานประเมินราคาทรัพย์สิน จึงต้องปรับราคาประเมินที่ดินใหม่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10% เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและใกล้เคียงกับราคาซื้อขายที่ดินในตลาดขณะนี้

จากเหตุเริ่มด้วยการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อต้นทุนบ้านใหม่เพิ่มขึ้น ราคาบ้านใหม่จึงสูงขึ้นกว่าเดิม จากค่าโอนกรรมสิทธิ์ใหม่ 2% ค่าจดจำนอง 1% = 3%ที่เพิ่มขึ้น และหากมีภาษีธุรกิจเฉพาะที่ผู้ขายผลักภาระอีก 3.3% กว่า 6% กว่าที่ผู้ซื้อบ้านต้องซื้อบ้านแพงขึ้นในหลังเดิม หากโอนปี 47 นี่ยังไม่รวมราคาประเมินที่ดินใหม่ที่สูงขึ้นในปีหน้า ซึ่งจะทำให้ต้นทุนบ้านเพิ่มขึ้น เป็นภาระที่ตกแก่ผู้ซื้อ


เหล่านี้จึงเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้หลายคนอยากซื้อและโอนบ้านให้เสร็จภายในปี 46 นี้ และผลกระทบที่สำคัญนอกจากต้นทุนราคาซื้อที่เพิ่มขึ้นแล้ว ก็คือ เป็นโอกาสที่ผู้ประกอการจะเร่งโอนบ้านให้ผู้ซื้อ ที่ต้องการได้รับอานิสงค์จากมาตรการดังกล่าว ทำให้มีการรีบสร้าง เพื่อเร่งโอน และผลที่ตามมาคือ คุณภาพของบ้านไม่ได้มาตรฐาน เกิดปัญหาภายหลังมากมาย



ดังนั้นผู้ซื้อมือใหม่ อย่าหวังแก่สิทธิประโยชน์จากมาตรการนี้ ยอมรับโอนบ้านที่ด้อยคุณภาพซึ่งจะเกิดภาระหนักอกให้ในภายหลัง ควรเลือกบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขาย พร้อมโอนในปี 46 นี้ เพราะปัญหาการรับโอนจะน้อยกว่า และมีเวลาในการเก็บรายละเอียดต่างๆ ส่วนผู้ซื้อที่จองบ้านประเภทสั่งสร้างไปแล้ว ก็ต้องกระตุ้นผู้ขายเรื่องกำหนดเวลาและคุณภาพบ้านไปพร้อมๆกันนะครับ แต่ถ้าเค้าสร้างและโอนให้เราไม่ทันจริงๆก็ยืนยันเรื่องคุณภาพมาก่อนจะดีกว่าครับ