หากจะมองข้ามหุ้นอสังหา...เพราะเหตุใดครับ

[Coca-Cola]

ผมรู้สึกว่า VI ส่วนใหญ่ จะไม่ค่อยมองหุ้นอสังหาบ้างเลย ทั้ง LPN LH AP และ QH  ...  

เป็นต้น ทำให้มีข้อสงสัยว่าหุ้นกลุ่มนี้ ไม่ใช่หุ้นในแนว VI หรือเปล่าครับ

[et al.]

[quote="Coca-Cola"]ผมรู้สึกว่า VI ส่วนใหญ่ จะไม่ค่อยมองหุ้นอสังหาบ้างเลย ทั้ง LPN LH AP และ QH

[Robotix]

ตอนนี้มีหลายตัวที่ต่ำกว่า book value หรือราคาพาร์ด้วยซ้ำครับ

[Luty97]

แต่ผมว่าคนในเวปนี้ มี LPN PS กันหลายคนนะ อิอิอิ...

เพียงแต่ไม่โพส บอกกันเท่านั้น ช่วงนี้เค้าเลิกเชียร์หุ้นกันละ

เข็ดจากปีที่แล้ว คนเชียร์ก็เจ็บ คนตามก็เจ็บ แต่คนเชียร์โดนด่าแถมอีก  :lol:

[dome@perth]

[quote="Luty97"]แต่ผมว่าคนในเวปนี้ มี LPN PS กันหลายคนนะ อิอิอิ...

เพียงแต่ไม่โพส บอกกันเท่านั้น ช่วงนี้เค้าเลิกเชียร์หุ้นกันละ

เข็ดจากปีที่แล้ว คนเชียร์ก็เจ็บ คนตามก็เจ็บ แต่คนเชียร์โดนด่าแถมอีก

[sai]

แต่ความจริง
ผมว่าอสังหาราคาน่าสนใจหลายตัวนะครับ อาทิ น้อง Q น้อง P น้อง L และ น้อง A ก็ไม่เห็นว่าไม่น่าสนใจอย่างไรนะครับ (สนใจอยู่ครับ แต่ยังไม่ได้ซื้อ)

[Juninho]

ซัดไปแล้ว มีทั้งตัวใหญ่ และตัวเล็ก ๆ  :D

สำหรับกลุ่มอสังหา บางตัวหนี้สูง ก็หลีกเลี่ยงกันหน่อยก็ดีนะครับ

[jung_oh]

ผมก็ถืออยู่นะครับ หุ้น อสังหา


วันก่อน ก้เพิ่งซื้อเพิ่มไปเอง  :D

[DevilCupid]

อมตะกับนวนคร ถือเป็นหุ้นอสังหามั้ยครับ
ดูแล้วสองตัวนี้เป็นยังไงครับ

[yoyo]

ถ้านับกองทุนอสังหา กับ นิคมเป็น หุ้นอสังหาด้วย
ผมถืออสังอยู่ประมาณ 65% ของ port แน่ะ ...  :8)

[naris]

ส่วนตัวผมเอง อยู่ต่างจังหวัดโอกาสตามผลงานที่ผ่านมาและทำเลที่จะสร้างใหม่แทบไม่มี ดูแต่งบอย่างเดียวค่อนข้างอันตรายสำหรับกลุ่มนี้ เลยพยายามหลีกเลี่ยงครับ ถ้าจะมีก็เอาพอสนุกๆด้วยหลายๆสาเหตุ แต่ไม่ใช่ซื้อเกิน5%ของพอร์ตแล้วถ้าถือคงจะถือแบบชั่วคราวครับ

[nw108]

 


    โดยส่วนตัวที่มีประสบการณ์กับงานก่อสร้าง ส่วนใหญ่งบดูลไม่ค่อยสะอาดครับ เเต่ง บ/ช กันเป็นส่วนใหญ่ ลงทุนในกลุ่มนี้บ้างเเต่ไม่มากเท่าไรครับ

[ktpkhk8]

ผมคิดว่าอสังหา น่าลงทุน เหตุเพราะเป็นกลุ่มที่ลงหนัก และเป็นลำดับต้นๆ ของการตกลงของตลาดหุ้นไทย ก็น่าจะกลับมาได้ก่อน
เงินเฟ้อ -การบริโภค มีผลต่ออสังหา ปัจจุบันแนวโน้มเป็นเงินฝืด เลยทำให้อสังหาตกลง แต่..หากทุกอย่างไม่ได้ร้ายแรงขนาดนั้น ราคาหุ้นที่ตกลงแรงขณะนี้ (ต่ำ bv ปันผลสูง..มาก..) จะมีแรงดีดกลับที่รุนแรงได้เช่นกัน
อีกทั้งรัฐบาลชุดปัจจุบันก็มองขาดในเรื่องอสังหา ซึ่งจะนำไปสู่การบริโภคอื่นๆที่จะตามมา มีบ้านเป็นจุดเริ่มต้นการดำรงชีวิต ก็จะต้องหาทุกอย่างเข้าบ้าน อีกอย่างที่ดินและบ้านจะชนะเงินเฟ้อได้ในระยะยาว
เมื่อมาดูฐานะการเงินของบริษัทบ้านต่างๆ หลังวิกฤต ปี2540 มีความมั่นคงในแง่ฐานทุน และโครงสร้างหนี้สิน (มีบทเรียนการกู้ยืมเงินนอกแล้วเจ๊ง เป็นอย่างไร) และกลุ่มผู้ที่ให้ยืมปัจจุบันคือธนาคารไทยเป็นส่วนใหญ่ กลุ่มธนาคาร จะเห็นได้ว่าแข็งแกร่งมากจากงบการเงินที่ออกมาปี2551 นี้ ย่อมไม่มีปัญหาเรื่องความพร้อมในการปล่อย แต่จะปล่อยลดลง ก็ตามสภาพเศรษฐกิจอยู่แล้ว แต่..มันเป็นรายได้ของธนาคาร ธนาคารจะไม่ปล่อยสินเชื่อก็ต้องกินแกลบแน่นอน คงยากจะไม่ปล่อย
       ก็แนะนำว่าซื้อหุ้นของบริษัทที่ธนาคารปล่อยได้อย่างสบายใจ คื่อมีชื่อเสียง ฐานะการเงินดี ผลิตภัณฑ์ดี ผู้บริหารเก่งและดี  มี่ที่ดินเผื่อไว้พัฒนาแล้ว  ส่วนตัวหุ้นก็พิจารณาเองนะครับ เพราะทั้งหมดเป็นเพียงความเห็นส่วนตัวของผมเอง

       "สุดท้ายทุกคนย่อมอยากมีบ้านเป็นของตัวเองซักหลัง ใช่ไหมครับ"

[sai]

[quote="nw108"]

[Amadeus]

[quote="yoyo"]ถ้านับกองทุนอสังหา กับ นิคมเป็น หุ้นอสังหาด้วย
ผมถืออสังอยู่ประมาณ 65% ของ port แน่ะ ...

[Amadeus]

ต่ออีกนิดนะครับ

มองปัจจุบัน ศก.แย่ลง แต่โครงการที่เริ่มไปแล้วก็หยุดไม่ได้
ในขณะที่กำลังซื้อหดลงแน่ๆ แต่ไม่เป็นไรเก็บไว้ก่อนไว้ขายตอน ศก.ดี

มองไปข้างหน้า ศก.กลับมาดี คนเริ่มมั่นใจว่าส่งไหวแน่นอน
แต่ไม่ได้หมายความว่าเอาของในสต็อกมาขายอย่างเดียวแล้วรับตังไป
ตอ้งแข่งกันขยายโครงการใหม่ๆอีก ไม่แคล้วตอ้งกู้ ใครเป็นหนี้เยอะ
กู้ไม่ได้ก็เสียเปรียบคู่แข่งไป

ข้อดี น่าจะเป็นราคาหุ้นที่ตกลงมามากจริงๆ ทั้งตัวใหญ่ ตัวเล็ก
อาจได้ปันผลงามๆระหว่างรอ

ใครเห็นต่างอย่างไรโปรดชี้แนะ ถือว่าช่วยกันเปิดหูเปิดตาครับ

[satantuey]

ผมทำงานอยู่บริษัทอสังหาแห่งนึง...(ไม่เอ่ยนาม..อิอิ) :lol:   ผมว่าช่วงนี้ค่อนข้างแย่อ่ะครับ....ฝืดเคือง...ลูกค้ากู้ไม่ผ่านเยอะ...โอนยากขึ้น...กระทบมาถึงสภาพคล่องบริษัท.....สรุป...ช่วงนี้ไปหาตัวอื่นกลุ่มอื่นน่าจะดีก่า

[yoyo]

[quote="Amadeus"]

กำลังจะเริ่มศึกษากลุ่มนี้ เห็นกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นหนี้มากแถมเป็นหนี้ระยะยาวไม่น้อยทีเดียว
(เอาเฉพาะพวกที่ขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้า คอนโด นะครับ)

แล้วของเก่าก็ยังขายไม่หมด ก็ต้องขึ้นโครงการใหม่ตลอด
คอนโดทำเลทองมักจะขายหมด

[ศิษย์เซียน007]

"คุณสมบัติที่สนใจในกลุ่มนี้คือ
- หนี้น้อยๆ
- มี Backlog ช่วยค้ำไว้ระดับนึง
- มีความแข็งแกร่งในตลาดนั้นๆ
- มีปันผลสูงๆ yield ดีๆ เอาไว้รอวิกฤตผ่านไป" คุณYOYO

หนี้น้อยๆ ว้าวผมเจอบริษัทเดียวเองครับ  :)

แต่ถ้าหนี้น้อยๆ เงินเยอะๆผมเจอหลายเลยครับเช่น คุณYOYOเป็นต้นครับ  :lol:

[beammy]

ผมซื้อหุ้นอสังหาไม่ได้หวังว่าจะกำไรในปีนี้ปีหน้าครับเพราะอุตสาหกรรมคงแย่ลงจริงๆ อย่างที่หลายๆคนก็คงรู้กัน แต่ผมหวังกำไรหลายๆเด้งในอีกหลายๆปีข้างหน้า.. ในขณะที่ระหว่างรอก็กินปันผลรอไปเรื่อยๆก่อน

คุณสมบัติที่สนใจในกลุ่มนี้คือ
- หนี้น้อยๆ
- มี Backlog ช่วยค้ำไว้ระดับนึง
- มีความแข็งแกร่งในตลาดนั้นๆ
- มีปันผลสูงๆ yield ดีๆ เอาไว้รอวิกฤตผ่านไป

ประเด็นอยู่ที่ตัวแดงครับ มีอยู่ตัวเดียวจริงๆ  :8)

[Amadeus]

ประเด็นอยู่ที่ตัวแดงครับ มีอยู่ตัวเดียวจริงๆ

[chaitorn]

เห็นเขาคุยกันในเวปนี้ มีความรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์และความเห็นหุ้นในกลุ่มนี้ที่น่าสนใจทีเดียว

เลยขออนุญาตนำมาฝากให้เพื่อน ๆ ลองอ่านความเห็นกันครับ น่าสนใจจริง ๆ ครับ  :lol:

http://www.templeboxing.com/index.php?topic=1487.0

[GeneraX]

ประเด็นอยู่ที่ตัวแดงครับ มีอยู่ตัวเดียวจริงๆ

[atsu]

ในสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ หุ้นอสังหาต่างจากหุ้นยานยนต์ยังไงครับ  :?:


ผมเห็นหลายๆคนพยายาม"รอก่อน"ในหุ้นยานยนต์
แต่"เข้าซื้อเลย"ในหุ้นอสังหา

[GeneraX]

[quote="atsu"]ในสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ หุ้นอสังหาต่างจากหุ้นยานยนต์ยังไงครับ

[tatandchin]

ขอความรู้ครับ
backlog ที่สูงอาจไม่ได้หมายถึง รายได้ที่จะรับรู้สูงไปด้วยเสมอไป ใช่ไหมครับ ถ้าอัตราการ reject สูง

[GeneraX]

ขอความรู้ครับ
backlog ที่สูงอาจไม่ได้หมายถึง รายได้ที่จะรับรู้สูงไปด้วยเสมอไป ใช่ไหมครับ ถ้าอัตราการ reject สูง

ก็จริงอย่างที่พี่ว่าครับ ถ้า backlog มาก แต่ถ้า supply > demand หรือ ต่อให้มี demand มากแต่ rejection rate ที่สูงแน่นอนว่า รายได้ทั้งในส่วนที่รับรู้ใน income statement และส่วนของ cashflow ก็ต้องลดลงไปด้วย

ส่วนตัวผมมองว่า ถ้าจะเทียบกับกลุ่มยานยนตร์แล้ว ถ้าดีของอสังหาก็จะเน้นไปที่ Fixed Cost มากกว่าครับ เพราะดูแล้วต่ำกว่ากันมาก

[chaitorn]

tatandchin

ขอความรู้ครับ
backlog ที่สูงอาจไม่ได้หมายถึง รายได้ที่จะรับรู้สูงไปด้วยเสมอไป ใช่ไหมครับ ถ้าอัตราการ reject สูง

backlog คือ มูลค่าที่ลูกค้าทำสัญญาแล้วกับโครงการ ซึ่งเป็นจุดเริ่มแรกของเงื่อนไขที่จะสามารถรับรู้รายได้ของโครงการได้ โดยมีเงื่อนไขการรับรู้ตามส่วนงาน หรือ ตามงวด 9 เงื่อนไขดังนี้
   *  มีการขายเกิดขึ้นแล้ว โดยการขายได้ร้อยละ 40 ของจำนวนที่เปิดขาย
    * ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเรียกเงินคืน
   * ผู้ซื้อและผู้ขายต้องมีอิสระต่อกัน
   * รวมต้นทุนที่งานพัฒนาและงานก่อสร้างของผู้ขายได้ผ่านขั้นตอนร้อยละ 10 ของงานก่อสร้างตามโครงการที่เสนอขาย (ไม่รวมค่าที่ดิน)
   * เงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดของผู้ซื้อที่ชำระแล้วต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่าร้อยละ 20
   *  ผู้ขายมีความสามารถเก็บเงินได้ตามสัญญา
   * ผู้ขายมีความสามารถทางการเงินดี
   * การก่อสร้างได้ก้าวหน้าไปด้วยดี
   * ผู้ขายสามารถประมาณเงินรับจากการขายรวมและต้นทุนทั้งหมดที่ต้องใช้ในการก่อสร้างได้อย่างมีหลักเกณฑ์

โดยสรุปเงื่อนไขเชิงปริมาณที่จะรับรู้รายได้ที่สำคัญก็คือ

1.  มูลค่าของผู้ซื้อในโครงการทังหมดจะต้องไม่น้อยกว่า ร้อยละ 40 ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย เช่น มูลค่าโครงการทั้งหมด 1000 ล้านบาท จะต้องมียอดผู้ซื้อในโครงการไม่น้อยกว่า 400 ล้านบาท (ยอดตามสัญญาซื้อ หรือ backlog ของโครงการ) ดังนั้น จะเห็นได้ว่า หลาย ๆ โครงการจึงนิยมเปิดเป็น เฟส เพื่อให้เข้าได้ตามหลักเกณฑ์ข้อนี้

2. เมื่อมีการทำสัญญาการซื้อขายของผู้ซื้อเกิดขึ้นแล้ว ผู้ซื้อแต่ละรายจะต้องชำระเงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดในจำนวนไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของราคาตามสัญญา

3.  และข้อนี้หละครับที่เป็นข้อที่สำคัญมาก ๆ เพราะจะดูว่าความสามารถของผู้ประกอบการมีฐานะการเงินเพียงพอ และมีสภาพคล่องที่จะชำระค่างวดงานให้กับผู้รับเหมาก่อสร้างเพื่อให้มีความคืบหน้าของงานก่อสร้างเกิดขึ้นได้หรือไม่ นั้นคือ การรับรู้รายได้จะเกิดขึ้นได้ จะต้องมีความสำเร็จของงานการก่อสร้างตามความคืบหน้าของการพัฒนางานในโครงการซึ่งรวมต้นทุนที่งานพัฒนาและงานก่อสร้างของผู้ขาย โดยต้องมีความคืบหน้าผ่านขั้นตอนตั้งแต่ร้อยละ 10 ของงานก่อสร้างตามโครงการที่เสนอขายขึ้นไป (ไม่รวมค่าที่ดินที่ปลูกสร้าง)

[chaitorn]

วิธีการรับรู้รายได้ตามส่วนงานที่ทำเสร็จเมื่อครบตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้วก็คือ จะรับรู้รายได้
   * ตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่เกิดขึ้นกับต้นทุนทั้งหมดที่ประมาณไว้โดยไม่รวมต้นทุนที่ดิน
   * ความคืบหน้าตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่แล้วเสร็จนั้น ผู้ขายจะต้องจัดให้มีการสำรวจหรือประเมินผลงานที่ทำเสร็จโดยวิศวกรหรือสถาปนิกที่เชื่อถือได้

[chaitorn]

โดยเงื่อนไขการหยุดรับรู้รายได้จะเกิดขึ้นต่อเมื่อ ในระหว่างการผ่อนชำระค่างวด หากผู้ซื้อไม่ได้ชำระค่างวดตามสัญญาตามเงื่อนไขคือ เมื่อผู้ซื้อผิดนัดชำระเกินกว่า 3 งวดติดต่อกัน  กิจการต้องตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ

สำหรับเรื่องการอัตราการ reject สูง เข้าใจว่า เมื่อผู้ซื้อจ่ายชำระเงินดาวน์ครบตามสัญญาแล้ว แต่ไม่สามารถกู้เงินกับธนาคารได้ เช่น ผ่อนดาวน์ไปแล้วร้อยละ 30 เหลืออีก ร้อยละ 70 ต้องกู้เงินกับธนาคาร

ถ้าหากกู้เงินไม่ผ่าน ตรงนี้ก็จะทำให้มีปัญหาการรับรู้รายได้ที่รับรู้ไปแล้ว อาจต้องตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญได้ หากไม่สามารถหาคนมาแทนผู้ซื้อรายเก่าได้ครับ

ตรงนี้คือความเสี่ยงที่สำคัญในขณะนี้ ที่เราต้องไปดูว่าเงินดาวน์บ้านและผ่อนค่างวดอยู่ในอัตราที่สูงมากน้อยเพียงใด เพราะหากเงินดาวน์ต่ำเกินไป เช่น ใกล้ ๆ ร้อยละ 20 หรือต่ำกว่า อาจเป็นโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านยอมทิ้งเงินดาวน์ได้ง่าย ก็จะทำให้โครงการของผู้ขายประสบปัญหาได้โดยง่ายครับ แต่ถ้าดาวน์สูง ผู้ซื้ออาจเสียดาย และต้องพยายามที่จะรักษาสัญญาไว้ต่อไปครับ