ดิฉันเคยเขียนถึงความสามารถในการซื้อบ้านของคนทั่วไปเมื่อหลายปีแล้ว โดยกล่าวถึงตัวชี้วัดความสามารถในการซื้อบ้านที่คำนวณโดย เดโมกราเฟีย ซึ่งจัดทำโดย Center for Demographic and Policies หน่วยงานในสังกัดมหาวิทยาลัยแชพแมน (Chapman University) ประเทศแคนาดา ซึ่งคำนวณโดยใช้ราคามัธยฐาน หรือราคาขายส่วนใหญ่ของที่อยู่อาศัยในเมืองนั้นๆ หารด้วยค่ามัธยฐานของรายได้ต่อปีของครัวเรือนส่วนใหญ่ หรือเป็นการหาอัตราส่วนราคาบ้านว่าเป็นกี่เท่าของรายได้นั่นเอง ซึ่งสามารถใช้เป็นตัวชี้วัดความสามารถในการหาซื้อที่อยู่อาศัยของคนในเมืองนั้นๆ ซึ่งดิฉันเคยเขียนอธิบายไว้ในหนังสือ “เงินไม่ใช่ทุกอย่าง แต่ทุกอย่างเริ่มต้นที่เงิน” ดังนี้
หากได้ค่า 3.0 หรือต่ำกว่า หมายความว่า คนทั่วๆไปในพื้นที่นั้นพอจะหาซื้อบ้านได้โดยไม่เหลือบ่ากว่าแรงเกินไป แปลความง่ายๆคือ หากทุกคนในบ้านที่มีรายได้ ทำงานและเก็บเงินทุกบาททุกสตางค์ (สมมุติว่าไม่มีภาษีเงินได้ และไม่ต้องใช้เงินอะไรเลย) 3 ปี จะมีเงินเก็บพอที่จะซื้อบ้านได้
ค่า 3.1 ถึง 4.0 แปลว่า พอหาซื้อได้ แม้จะลำบากหน่อย
ค่า 4.1 ถึง 5.0 แปลว่า เกือบจะซื้อไม่ได้แล้ว
ค่ามากกว่า 5.1 ขึ้นไป แทบไม่มีโอกาสหาซื้อได้เลย
เนื่องจากเราต้องมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่นค่าอาหาร เสื้อผ้า ค่าเดินทาง ค่าการสื่อสาร ฯลฯ การจะเก็บเงินให้ได้ 10% ของรายได้ก็ลำบากแล้ว เอาเป็นว่า หากเก็บได้เยอะถึง 30% ของรายได้ ได้ค่าความสามารถในการซื้อบ้านเท่ากับ 3 ก็หมายถึงว่า ในความเป็นจริง ต้องเก็บเงิน 10 ปี จึงจะซื้อบ้านได้
รายงานล่าสุดที่ทำการสำรวจในปี 2024 พบว่า ในบรรดาเมืองที่ทำการสำรวจ 94 เมืองนั้น เมืองที่ประชากรมีความสามารถในการซื้อบ้านได้สูงที่สุด คือเมือง พิทสเบอร์ก มลรัฐเพนซิลเวเนีย สหรัฐอเมริกา โดยมีอัตราส่วนราคาบ้านเป็น 3.1 เท่าของรายได้ และฮ่องกงยังครองแชมป์โอกาสที่จะซื้อบ้านได้ต่ำที่สุดในการสำรวจ คือ ได้ค่ามาเท่ากับ 16.7 แปลว่า หากครอบครัวที่ทำงานทั่วไปในฮ่องกงเก็บเงินทุกบาททุกสตางค์ จะมีเงินซื้อบ้านได้ต้องใช้เวลา 16.7 ปี ซึ่งหากเก็บออมได้ 30% ของรายได้ ก็ต้องใช้เวลาออมถึง 55.6 ปี จึงจะซื้อบ้านได้ค่ะ
รายงานฉบับปี 2024 บอกว่า เมื่อดูความสามารถในการซื้อบ้านในตลาดหลักๆของโลก พบว่า ความสามารถในการซื้อบ้านลดลง เรื่อยๆ คือ ในช่วงปี 1987-1992 ประชากรมีค่าความสามารถในการซื้อบ้าน อยู่ในช่วง 2.7 (สหรัฐอเมริกา) ถึง 3.0 (แคนาดา และสหราชอาณาจักร)
ในปีที่เกิดโควิด 2019 ค่าความสามารถในการซื้อบ้าน อยู่ในช่วง 3.9 (สหรัฐอเมริกา) ถึง 8.6 (นิวซีแลนด์)
ช่วงหลังโควิด 2023 ค่าความสามารถในการซื้อบ้านอยู่ที่ 4.8 (ไอร์แลนด์) ถึง 9.7 (ออสเตรเลีย)
ท่านคงอยากทราบว่า คนที่อยู่ในเมืองใหญ่ๆ ของโลกเป็นอย่างไร ซิดนีย์ ได้ 13.8 ถือเป็นอันดับสองจากท้าย ดีกว่าฮ่องกงนิดหน่อย แวนคูเวอร์ อยู่ที่ 12.3 แอลเอ อยู่ที่ 10.9 ลอนดอน อยู่ที่ 8.1 นิวยอร์คอยู่ที่ 7.0 เมืองปริมณฑลของลอนดอนอยู่ที่ 6.7
ที่น่าทึ่งที่สุดคือ สิงคโปร์ เป็นเมืองที่มีอันดับสูงสุดในเอเชียที่ประชากรมีความสามารถในการซื้อบ้านได้สูง โดยมีค่าอัตราส่วน 3.8 หมายถึง หากเก็บเงินได้ 30% ของรายได้ คนสิงคโปร์จะใช้เวลาเก็บเงินเพียง 12.6 ปี ก็จะสามารถซื้อบ้านได้แล้ว
ดิฉันไม่คิดว่าราคาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ลดลง แต่ดิฉันเชื่อว่าตัวหารเพิ่มขึ้นต่างหาก คือรายได้ครัวเรือนของคนสิงคโปร์เพิ่มขึ้นมากกว่าราคาบ้าน เมื่อนำราคาบ้านมาหารด้วยรายได้ จึงทำให้ค่าความสามารถในการซื้อบ้านเพิ่ม น่าอิจฉาเสียจริงๆ ในขณะที่คนไทยเรารอรับเงินแจกช่วยเหลือ รัฐบาลสิงคโปร์ผลักดันให้คนไปเรียนรู้เพิ่มเติมเพื่อเพิ่มรายได้ ไม่ตกงาน ให้ประชาชนยืนอยู่ได้ด้วยตนเอง
ผู้อ่านที่สนใจสามารถหาอ่านรายละเอียดเพื่อดูเมืองต่างๆได้จาก www.demographia.com/dhi.pdf ค่ะ
สำหรับประเทศไทย ซึ่งไม่ได้อยู่ในกลุ่มที่เขาสำรวจ ดิฉันคำนวณเองโดยใช้ค่าเฉลี่ยแทนค่ามัธยฐานค่ะ รายได้ต่อครัวเรือนในปี 2566 ของกรุงเทพฯและปริมณฑล 469,044 บาทต่อปี (ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ) และราคาที่อยู่อาศัยที่โอนในปี 2566 เฉลี่ย 3.56 ล้านบาท (คำนวณจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) อัตราส่วนความสามารถในการซื้อบ้านของคนกรุงเทพฯและปริมณฑล คือ 7.6 หมายความว่าถ้าเก็บเงินทุกบาททุกสตางค์ ต้องใช้เวลา 7.6 ปี แต่ถ้าเก็บเงิน 30% ของรายได้ จะต้องใช้เวลาถึง 25.3 ปี จึงจะสามารถมีเงินพอซื้อบ้านได้ ซึ่งแย่กว่าคนนิวยอร์คอีก
ข้อมูลรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยทั่วประเทศในปี 2566 เท่ากับ 348,360 บาท ใน ปี 2566 ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่มีการโอนซื้อขายกันคือ 2.85 ล้านบาท จะได้ค่าอัตราส่วนความสามารถในการซื้อบ้านของคนไทยที่ 8.19 หมายความว่าถ้าเก็บเงินทุกบาททุกสตางค์ ต้องใช้เวลา 8.19 ปี แต่ถ้าเก็บเงิน 30% ของรายได้ จะต้องใช้เวลาถึง 27.3 ปี จึงจะสามารถมีเงินพอซื้อบ้านได้
ข้อมูลล่าสุดที่มี ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่มีการโอนในสามไตรมาสของปี 2567 ลดลงเหลือ 2.815 ล้านบาท หากรายได้ครัวเรือนเท่าเดิม ความสามารถในการซื้อบ้านของคนไทยเพิ่มขึ้นนิดหน่อย เป็น 8.08 หรือหากเก็บเงินได้ 30% ของรายได้ ก็ใช้เวลา 26.9 ปี จะซื้อบ้านได้ค่ะ
สำหรับภาคอื่นๆนั้น มีตัวเลขอัตราส่วนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 ดังนี้ ภาคกลาง 5.13 ภาคเหนือ 6.91 ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 6.78 และภาคใต้ 7.04 เนื่องจากดิฉันไม่มีข้อมูลรายได้ครัวเรือนของภาคตะวันออก ซึ่งปกติจะสูงกว่าภาคกลาง แต่หากใช้ค่าเฉลี่ยรายได้ของภาคกลางแทน และใช้ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยของภาคกลางรวมกับตะวันออกและตะวันตก ซึ่งเท่ากับ 2.32 ล้านบาท อัตราส่วนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย จะเท่ากับ 6.41 แปลว่าความสามารถในการซื้อบ้านต่ำกว่าภาคกลางล้วนๆซึ่งราคาบ้านถูกกว่า คือเฉลี่ยที่ 1.85 ล้านบาทค่ะ
โดยทั่วไป บ้านจะเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูงที่สุดในครัวเรือน แต่การมีบ้านเป็นเรื่องใหญ่ เพราะฉะนั้น ควรมีการวางแผนเก็บออมแต่เนิ่นๆ และต้องไม่คิดว่าเก็บเงินพอจึงจะซื้อ เพราะราคาจะวิ่งแซงหน้าเงินเก็บของเรา เราเก็บเฉพาะส่วนที่จะนำไปจ่ายเงินดาวน์ และควรต้องวางแผนกู้เงิน เงินงวดที่เราผ่อนชำระหนี้ซื้อบ้านในแต่ละเดือนถือเสมือนเงินเก็บอยู่แล้วค่ะ
ความสามารถในการซื้อบ้านของโลกลดลง/วิวรรณ ธาราหิรัญโชติ
-
- สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
- โพสต์: 1993
- ผู้ติดตาม: 430