อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment Property

บทความต่างๆ ที่ตีพิมพ์ใน ThaiVI คุณสามารถแสดงความคิดเห็นเพิ่มเติม เพื่อการลงทุนแบบเน้นคุณค่า

โพสต์ โพสต์
puttipath.t
Verified User
โพสต์: 1
ผู้ติดตาม: 0

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment Property

โพสต์ที่ 1

โพสต์

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment property: IP คือ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนประเภทอื่น ที่บริษัทซื้อมาหรือสร้างขึ้นเพื่อหารายได้โดยตรงจากการให้ผู้อื่นเช่าหรือการขายเพื่อทำกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น

เมื่อบริษัทซื้อหรือสร้าง IP ในตอนเริ่มแรก บริษัทต้องบันทึกบัญชี IP เป็นสินทรัพย์ในงบดุลด้วยวิธีราคาทุน (Cost Method) โดยบริษัทจะบันทึกรายจ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับการซื้อหรือสร้าง IP เป็นสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ตัวอย่างรายจ่ายที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับการซื้อหรือสร้าง IP เช่น
• ราคาจ่ายซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือรายจ่ายที่เกี่ยวกับการสร้างอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าวัตถุดิบทางตรง ค่าแรงทางตรง และค่าใช้จ่ายการผลิตต่างๆ เป็นต้น
• ต้นทุนการกู้ยืมที่เกี่ยวข้องกับการสร้างอสังหาริมทรัพย์ เช่น ดอกเบี้ยที่เกิดจากเงินกู้ยืมระยะสั้นและระยะยาวที่เกี่ยวกับเงินที่กู้ยืมมาเพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
• รายจ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่านายหน้า ค่าภาษี ค่าออกแบบ ค่าควบคุมงานก่อสร้าง เป็นต้น

ต่อมาภายหลัง ในทุกวันสิ้นงวด บริษัทจะสามารถเลือกใช้วิธีการวัดมูลค่า IP ได้ 2 วิธีคือ วิธีราคาทุนเดิมหรือวิธีมูลค่ายุติธรรม

ตามวิธีราคาทุนเดิม บริษัทต้องแสดง IP ด้วยราคาทุนเดิม ณ วันเริ่มแรก หัก ค่าเสื่อมราคาสะสมและค่าเผื่อการด้อยค่าของสินทรัพย์ การด้อยค่าของ IP เกิดขึ้นเมื่อราคาตามบัญชีที่แสดงในงบดุลของ IP ต่ำกว่ามูลค่าที่คาดว่าจะได้รับคืน (คือราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด) ตัวอย่างเช่น กิจการมีที่ดินเปล่าที่ซื้อเก็บไว้ บังเอิญว่าที่ดินนั้นอยู่ในหมู่บ้านเมืองเอก หลังจากที่น้ำท่วมใหญ่ปี พ.ศ. 2554 กิจการอาจต้องพิจารณาตั้ง “ค่าเผื่อการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” เป็นรายการหักจาก "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบดุล ขณะที่รับรู้ผล "ขาดทุนจากการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" เป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุนทันทีที่ที่ดินเกิดการด้อยค่า

ต่อมาในภายหลัง หาก IP ที่เคยด้อยค่าไปแล้วเกิดมีมูลค่าเพิ่มขึ้น บริษัทสามารถทำการกลับบัญชีการด้อยนั้น (คือการตัดค่าเผื่อการด้อยค่าทิ้งไป) แต่บริษัทไม่สามารถบันทึกเพิ่มมูลค่า IP ให้เกินกว่าราคาทุนเดิมของที่ดินได้ ตัวอย่างเช่น ที่ดินเคยมีมูลค่า 1 ล้านบาท ต่อมาเกิดเหตุการณ์ที่ทำให้ที่ดินด้อยค่าลง 3 แสนบาท บริษัทต้องบันทึกค่าเผื่อการด้อยค่าของที่ดินจำนวน 3 แสนบาทและบันทึกค่าใช้จ่ายการด้อยค่าในงบกำไรขาดทุนด้วยจำนวนที่เท่ากัน ดังนั้น ณ วันที่ที่ดินเกิดการด้อยค่า บริษัทจะแสดง "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ด้วยจำนวน 7 แสนบาท ต่อมาอีก 2 ปี ที่ดินในบริเวณนั้นกลับเจริญขึ้นและมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาท ในกรณีนี้ บริษัทสามารถกลับบัญชีค่าเผื่อการด้อยค่าของที่ดินให้กลายเป็น -0- และบันทึกค่าใช้จ่ายติดลบจากการกลับบัญชีการด้อยค่าของที่ดินเป็นจำนวน 3 แสนบาท (ค่าใช้จ่ายติดลบให้ผลเช่นเดียวกับการเกิดรายได้ เนื่องจากทำให้กำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 3 แสนบาท) ดังนั้น สองปีถัดมา "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ของบริษัทจะกลับมาแสดงในงบดุลด้วยจำนวน 1 ล้านบาท (แต่ไม่สามารถบันทึกให้เป็น 1.5 ล้านบาทได้)

แต่หากบริษัทเลือกที่จะวัดมูลค่า IP ด้วยวิธีมูลค่ายุติธรรม บริษัทจะปรับมูลค่าของที่ดินให้เป็นมูลค่ายุติธรรม (มูลค่าที่สะท้อนราคาตลาด) ในทุกวันสิ้นงวด และบันทึกส่วนต่างระหว่างราคาตามบัญชีกับมูลค่ายุติธรรมเป็น "กำไรหรือขาดทุนจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบกำไรขาดทุนสำหรับงวด ดังนั้น ตามตัวอย่างข้างต้น ในปีแรก ที่ดินที่เคยมีมูลค่า 1 ล้านบาท จะถูกปรับให้ลดลงเหลือ 7 แสนบาท โดยการบันทึกลด "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบดุลและบันทึก "ขาดทุนจากการปรับมูลค่าสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" เป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุนจำนวน 3 แสนบาท ต่อมาอีก 2 ปี เมื่อราคาที่ดินปรับขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาท บริษัทต้องบันทึกเพิ่ม "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบดุลจำนวน 8 แสนบาท และบันทึก "กำไรจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบกำไรขาดทุนงวดนั้นด้วยจำนวนเดียวกัน ทั้งนี้ เพื่อปรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนให้แสดงในงบดุลด้วยจำนวน 1.5 ล้านบาท ตามมูลค่ายุติธรรมที่ควรจะเป็น

IP มีความสำคัญต่อบริษัท เนื่องจากมาตราฐานการบัญชีกำหนดให้บริษัทบันทึก "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" (ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีไว้เพื่อการลงทุน) แยกออกจาก "ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ Property, Plant, and Equipment: PPE" (ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ใช้ในการดำเนินงาน) วิธีง่ายๆ ที่จะจำแนก IP ออกจาก PPE ก็คือ IP มีไว้เพื่อสร้างรายได้โดยตรงผ่านการให้ผู้อื่นเช่าหรือจากการขายเพื่อทำกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น ส่วน PPE มีไว้เพื่อใช้ในการผลิตสินค้าหรือบริการที่จะก่อให้เกิดรายได้จากการขายหรือการให้บริการอีกทอดหนึ่ง หากบริษัทไม่สามารถระบุได้ว่าสินทรัพย์ที่มีอยู่มีไว้ใช้เพื่อการใด ให้ถือว่าสินทรัพย์นั้นเป็น IP ไม่ใช่ PPE

ถ้ายังมีอะไรสงสัย ถามพวกผมเพิ่มเติมได้เลยนะครับ
nearly
Verified User
โพสต์: 63
ผู้ติดตาม: 0

Re: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment Property

โพสต์ที่ 2

โพสต์

มีคำถามสามข้อครับ
1.บริษัทจะสามารถเปลี่ยนวิธีการวัดมูลค่า IP ได้หรือไม่ (จำเป็นหรือไม่ที่ IP อันเดิมต้องใช้วิธีวัดแบบเดิมไปตลอด)
2.เราจะทราบได้อย่างไรว่ามีการเปลี่ยนวิธีวัดมูลค่า IP
3.มูลค่าของ IP ที่เปลี่ยนไปเนื่องจากการเปลี่ยนวิธีวัด จะบันทึกลงในรายการอะไร
go2drink
Verified User
โพสต์: 1
ผู้ติดตาม: 1

Re: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment Property

โพสต์ที่ 3

โพสต์

ตอบทีละคำถามเลยนะกันนะครับ
ข้อ 1 เนี่ย เปลี่ยนได้ครับ ไม่จำเป็นว่าจะต้องใช้วิธีวัดแบบเดิมตลอดไป การวัดนั้นมีได้ 2 แบบนะครับคือราคาทุนกับราคาตีใหม่ แต่ราคาตีใหม่นั้นจะใช้ได้ก็ต่อเมื่อมีตลาดซื้อขายรองรับ เพราะฉะนั้นแล้วถ้าบริษัทนั้นอยู่ในสถานะที่จะเลือกวิธีวัดมูลค่าได้ บริษัทก็สามารถเปลี่ยนวิธีวัดได้ตามความเหมาะสมคับ
ข้อ 2 ดูได้จากหมายเหตุประกอบงบการเงิน หัวข้อ "นโยบายการบัญชี" note to financial statement
ข้อ 3 เปลี่ยนวิธีควรจะใช้แบบ "วิธีปรับย้อนหลัง retrospective restatement" คือการปรับทุกอย่างให้เหมือนกับใช้วิธีใหม่มาตลอด ผลสะสมของการเปลี่ยนแปลงนำไปใส่ไว้ในกำไรสะสมต้นงวดอย่างเดียว ไม่บันทึกในงบกำไรขาดทุน
nearly
Verified User
โพสต์: 63
ผู้ติดตาม: 0

Re: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment Property

โพสต์ที่ 4

โพสต์

ขอบคุณสำหรับคำตอบครับ :D
taakechi40
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 175
ผู้ติดตาม: 8

Re: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment Property

โพสต์ที่ 5

โพสต์

go2drink เขียน:ตอบทีละคำถามเลยนะกันนะครับ
ข้อ 1 เนี่ย เปลี่ยนได้ครับ ไม่จำเป็นว่าจะต้องใช้วิธีวัดแบบเดิมตลอดไป การวัดนั้นมีได้ 2 แบบนะครับคือราคาทุนกับราคาตีใหม่ แต่ราคาตีใหม่นั้นจะใช้ได้ก็ต่อเมื่อมีตลาดซื้อขายรองรับ เพราะฉะนั้นแล้วถ้าบริษัทนั้นอยู่ในสถานะที่จะเลือกวิธีวัดมูลค่าได้ บริษัทก็สามารถเปลี่ยนวิธีวัดได้ตามความเหมาะสมคับ
ข้อ 2 ดูได้จากหมายเหตุประกอบงบการเงิน หัวข้อ "นโยบายการบัญชี" note to financial statement
ข้อ 3 เปลี่ยนวิธีควรจะใช้แบบ "วิธีปรับย้อนหลัง retrospective restatement" คือการปรับทุกอย่างให้เหมือนกับใช้วิธีใหม่มาตลอด ผลสะสมของการเปลี่ยนแปลงนำไปใส่ไว้ในกำไรสะสมต้นงวดอย่างเดียว ไม่บันทึกในงบกำไรขาดทุน
เรียนสอบถาม คุณ go2drink ว่า
"การวัดนั้นมีได้ 2 แบบนะครับคือราคาทุนกับราคาตีใหม่" ตกลงการใช้การวัดแบบ ราคาตีใหม่ หรือ มูลค่ายุติธรรมครับ เพราะในบทความบอกว่า ราคาทุนกับมูลค่ายุติธรรม
parporn
Verified User
โพสต์: 231
ผู้ติดตาม: 11

Re: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment Property

โพสต์ที่ 6

โพสต์

taakechi40 เขียน:
go2drink เขียน:ตอบทีละคำถามเลยนะกันนะครับ
ข้อ 1 เนี่ย เปลี่ยนได้ครับ ไม่จำเป็นว่าจะต้องใช้วิธีวัดแบบเดิมตลอดไป การวัดนั้นมีได้ 2 แบบนะครับคือราคาทุนกับราคาตีใหม่ แต่ราคาตีใหม่นั้นจะใช้ได้ก็ต่อเมื่อมีตลาดซื้อขายรองรับ เพราะฉะนั้นแล้วถ้าบริษัทนั้นอยู่ในสถานะที่จะเลือกวิธีวัดมูลค่าได้ บริษัทก็สามารถเปลี่ยนวิธีวัดได้ตามความเหมาะสมคับ
ข้อ 2 ดูได้จากหมายเหตุประกอบงบการเงิน หัวข้อ "นโยบายการบัญชี" note to financial statement
ข้อ 3 เปลี่ยนวิธีควรจะใช้แบบ "วิธีปรับย้อนหลัง retrospective restatement" คือการปรับทุกอย่างให้เหมือนกับใช้วิธีใหม่มาตลอด ผลสะสมของการเปลี่ยนแปลงนำไปใส่ไว้ในกำไรสะสมต้นงวดอย่างเดียว ไม่บันทึกในงบกำไรขาดทุน
เรียนสอบถาม คุณ go2drink ว่า
"การวัดนั้นมีได้ 2 แบบนะครับคือราคาทุนกับราคาตีใหม่" ตกลงการใช้การวัดแบบ ราคาตีใหม่ หรือ มูลค่ายุติธรรมครับ เพราะในบทความบอกว่า ราคาทุนกับมูลค่ายุติธรรม
ต้องขอโทษด้วยค่ะ เป็นอาจารย์ภาพรเองที่ตอบไม่ระวัง เขียนวิธีมูลค่ายุติธรรมผิดเป็นวิธีราคาที่ตีใหม่

ในทางบัญชี วิธีราคาที่ตีใหม่จะใช้กับที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ โดยการตีราคาใหม่นั้น บริษัทต้องเทียบราคาทุนเดิมกับมูลค่ายุติธรรม (คือราคาที่ใกล้เคียงราคาตลาด) ถ้ามูลค่าเพิ่มขึ้น บริษัทจะบันทึก "กำไรจากการตีราคาใหม่" เป็นกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จอื่นในงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จ (ไม่นำมารวมคำนวณกำไรขาดทุนสุทธิ)

ต่อมาบริษัทจะเทียบมูลค่่ยุติธรรมกับราคาตามบัญชี ถ้ามูลค่ายุติธรรมลดลง (แต่ไม่ต่ำกว่าราคาทุนเดิม) บริษัทจะบันทึกกลับบัญชี "กำไรจากการตีราคาใหม่" และลดมูลค่าสินทรัพย์ลง ผลที่เกิดไม่กระทบกับกำไรขาดทุนสุทธิ

จนกระทั่งมูลค่ายุติธรรมลดต่ำลงกว่าราคาทุนเดิม เมื่อนั้น บริษัทต้องบันทึก"ขาดทุนจากการตีราคาใหม่" เป็นค่าใช้จ่ายเพื่อนำไปคำนวณกำไรขาดทุนสุทธิ (เกิดผลกระทบกับกำไรขาดทุน)

หากต่อมาอีก มูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์กลับเพิ่มขึ้น แต่ไม่สูงกว่าราคาทุนเดิม บริษัทสามารถรับรู้กำไรเป็นรายได้ทันทีเท่ากับจำนวนที่ไม่เกินขาดทุนที่เคยรับรู้ไปแล้วในงวดก่อน จนกระทั่งมูลค่ายุติธรรมสูงกว่าราคาทุนเดิม บริษัทจึงจะบันทึก "กำไรจากการตีราคาใหม่" เป็นกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จอื่น

แต่สำหรับวิธีมูลค่ายุติธรรม บริษัทจะรับรู้ "กำไรหรือขาดทุนที่เกิดจากการปรับมูลค่่าสินทรัพย์" เป็นรายได้หรือค่าใช้จ่ายในงวดที่เกิด (มีผลต่อกำไรขาดทุนสุทธิทันที) การบันทึกบัญชีตามวิธีมูลค่่ายุติธรรมเทียบได้กับการบันทึกบัญชีของเงินลงทุนเพื่อค้า trading securities ค่ะ

ต้องขอโทษด้วยที่ทำให้สับสน และขอบคุณคุณ taakeshi40 ที่จับประเด็นขึ้นมาถามค่ะ
parporn
Verified User
โพสต์: 231
ผู้ติดตาม: 11

Re: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment Property

โพสต์ที่ 7

โพสต์

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน บริษัทสามารถเลือกใช้วิธีราคาทุนหรือวิธีมูลค่ายุติธรรมแต่ ไม่สามารถใช้วิธีราคาที่ตีใหม่ได้
Kaiser
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
โพสต์: 1317
ผู้ติดตาม: 38

Re: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment Property

โพสต์ที่ 8

โพสต์

เรียนถามอาจารย์ภาพรครับ

หลายปีก่อน บริษัทหนึ่งได้ซื้อที่ดินเปล่าแปลงหนึ่งไว้ เพื่อตั้งใจจะเพิ่มกำลังการผลิตและสร้างโรงงานที่ 2 ในที่ดินที่ซื้อมาใหม่ โดยบันทึกที่ดินนั้นในรายการ ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ ในราคาทุน แต่ต่อมาคณะกรรมการบริษัทได้มีมติที่จะยกเลิกแผนการสร้างโรงงานที่ 2 แล้ว และมีมติให้ดำเนินการขายที่ดินเปล่าแปลงนั้นไป กรณีนี้เท่ากับว่าที่ดินเปล่านั้นไม่ได้มีไว้เพื่อประกอบธุรกิจปรกติของบริษัทแล้ว แต่ปัจจุบันบริษัทก็ยังคงบันทึกที่ดินแปลงนี้ในรายการที่ดิน อาคารและอุปกรณ์เหมือนเดิม

อยากถามว่า ตามมาตรฐานบัญชี จะต้องย้ายรายการที่ดินแปลงนี้ในงบดุลเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือไม่ครับ แล้วจำเป็นต้องเปิดเผยมูลค่ายุติธรรมในหมายเหตุประกอบงบหรือไม่ครับ ขอบคุณครับ
parporn
Verified User
โพสต์: 231
ผู้ติดตาม: 11

Re: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment Property

โพสต์ที่ 9

โพสต์

[quote="Kaiser"]เรียนถามอาจารย์ภาพรครับ

หลายปีก่อน บริษัทหนึ่งได้ซื้อที่ดินเปล่าแปลงหนึ่งไว้ เพื่อตั้งใจจะเพิ่มกำลังการผลิตและสร้างโรงงานที่ 2 ในที่ดินที่ซื้อมาใหม่ โดยบันทึกที่ดินนั้นในรายการ ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ ในราคาทุน แต่ต่อมาคณะกรรมการบริษัทได้มีมติที่จะยกเลิกแผนการสร้างโรงงานที่ 2 แล้ว และมีมติให้ดำเนินการขายที่ดินเปล่าแปลงนั้นไป กรณีนี้เท่ากับว่าที่ดินเปล่านั้นไม่ได้มีไว้เพื่อประกอบธุรกิจปรกติของบริษัทแล้ว แต่ปัจจุบันบริษัทก็ยังคงบันทึกที่ดินแปลงนี้ในรายการที่ดิน อาคารและอุปกรณ์เหมือนเดิม

อยากถามว่า ตามมาตรฐานบัญชี จะต้องย้ายรายการที่ดินแปลงนี้ในงบดุลเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือไม่ครับ แล้วจำเป็นต้องเปิดเผยมูลค่ายุติธรรมในหมายเหตุประกอบงบหรือไม่ครับ ขอบคุณครับ[/quote]

ขอโทษค่ะที่ตอบช้า เพราะบทความลงไปอยู่ท้ายๆ มองไม่เห็น

ถ้าให้ตีความตามจุดประสงค์ ที่ดินนั้นน่าจะแยกออกมาเป็น สินทรัพย์รอการขาย แล้วต้องตีราคาตามราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาทุนหรือราคาที่คาดว่าจะขายได้หักต้นทุนการจำหน่าย เพราะโดยจุดประสงค์ ที่ดินนี้ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนค่ะ แต่อย่างไรก็ตาม หากบริษัทบอกว่าจะเก็บที่ดินเพื่อเก็งกำไรหรือเพื่อให้เช่า ถ้าเป็นอย่างนั้นที่ดินก็เป็นอสังหาเพื่อการลงทุน และบริษัทจะเลือกแสดงด้วยวิธีราคาทุนหรือมูลค่ายุติธรรมก็ได้
โพสต์โพสต์