LPN

แหล่งรวบรวมข้อมูลของหุ้นต่างๆ All for one, one for all
(ข้อมูลตั้งแต่ก่อตั้งเว็บ จนถึง 30 กันยายน 2555 ห้องนี้อ่านได้อย่างเดียวไม่สามารถ post ได้)
Post Reply
User avatar
สุมาอี้
Verified User
Posts: 4576
Joined: Sat Feb 12, 2005 1:51 pm

LPN

Posts by สุมาอี้ » Wed Jan 18, 2006 2:13 pm

ตัวนี้เริ่มสุกงอมแล้วนะครับ น่าจะตั้งเป็นกระทู้ร้อยคนร้อยหุ้นได้แล้ว
"การที่ L.P.N. ยังสามารถรักษาความเป็นผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมได้นั้น เกิดจากการแสวงหาตลาดใหม่ๆ (Market Space) ที่แม่นยำอยู่ตลอดเวลา โดยเป็นตลาดที่มีการแข่งขันต่ำ แต่มีความต้องการสูง (Blue Ocean) ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่เราดำเนินงานมาตลอดตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจทำให้LPNเป็นผู้นำในการสร้างตลาดใหม่ๆ ให้เกิดขึ้นอยู่ตลอดเวลา อย่างเช่น โครงการลุมพินี เพลส นราธิวาส-เจ้าพระยาโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่อยู่ห่างจากถนนสีลมเพียง 4.5 กม. ด้วยราคาขายเพียง 1.5 ล้านเศษ ในขณะที่โครงการอื่นๆ มีราคาขายมากกว่า 5ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งถือเป็นตัวอย่างของการพัฒนาโครงการตามแนวคิดข้างต้น" นายทิฆัมพรกล่าว

สำหรับแผนการพัฒนาในครึ่งปีแรก ของปี 2549 บริษัทฯ มีแผนที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียม จำนวน 3 โครงการ ได้แก่
1) ลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย อาคารชุดพักอาศัยสูง 28 ชั้น จำนวน 2 อาคาร บนถนนประดิพัทธิ์ จำนวนประมาณ 1,100 ยูนิต มูลค่า 2,000 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดพรีเซลในวันที่ 20-22 มกราคมนี้
2)ลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า เฟส 2 จำนวน 600 ยูนิต มูลค่าประมาณ 1,200 ล้านบาท
3) ลุมพินี เพลส ท่าพระ จำนวน 1,200 ยูนิต มูลค่าประมาณ2,400 ล้านบาท

นอกจากนี้จะเปิดตัวอีก 2 โครงการในช่วงครึ่งปีหลัง โดยโครงการที่ 4 จะเป็นการพัฒนาโครงการเจาะกลุ่มลูกค้าในระดับประมาณ 5 แสนบาท/ยูนิต ซึ่งเป็นการพัฒนาเพื่อตอบสนองต่อกลุ่มลูกค้าระดับ C+ โดยขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาเลือกที่ดินในการพัฒนา คาดว่าภายในครึ่งปีแรกจะสามารถซื้อที่ดินได้ ส่วนแบรนด์ที่จะนำมาใช้กับสินค้านี้อยู่ระหว่างการเลือก ขณะนี้จะใช้ชื่อลุมพินี เซ็นเตอร์ ไปก่อน มูลค่าประมาณ 1,500 ล้านบาท ประมาณ 3,000 ยูนิต ขนาดที่ดินประมาณ 10 ไร่ อย่างไรก็ตามการพัฒนาคอนโดระดับนี้กำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ประมาณ 30% โดยในช่วงแรกอาจลดราคาลงมาเพื่อทำตลาด

อย่างไรก็ตาม การเลือกที่ดินในการพัฒนาคอนโดฯราคา 5 แสนบาท จะอยู่ในแนวรถไฟฟ้า และทางโครงการสามารถบริการรถขนส่งได้ รวมถึงการพิจารณาอัตราส่วนการใช้ประโยชน์ในที่ดิน(FAR) เป็นตัวประกอบ ซึ่งหาก FAR ต่ำก็จะสามารถซื้อที่ดินได้ในราคาถูก โดยหลักของการพัฒนาโครงการระดับนี้ต้นทุนของราคาที่ดินไม่ควรเกิน 50,000 บาท/ตร.ว. โดยที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้ อาทิ ในซอยอ่อนนุช, ห้วยขวาง ส่วนโครงการที่ 5 ได้แก่ ลุมพินี เพลส มูลค่าประมาณ 1,500 ล้านบาท จำนวน 600 ยูนิต

สำหรับงบลงทุนในการซื้อที่ดินในปี 2549 มีจำนวน 1,500 ล้านบาท คาดว่าในครึ่งปีแรกจะใช้งบซื้อที่ดินประมาณ 700-800 ล้านบาท ขณะที่ในปี 2548 บริษัทตั้งงบซื้อที่ดิน 1,000 ล้านบาท แต่ใช้ไปเพียง 500 ล้านบาท จึงได้นำงบในส่วนดังกล่าวมาใช้ในปีนี้

อย่างไรก็ตาม ในเรื่องแผนรับรู้รายได้ จากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2548-2550 โดยในปี 2548 จำนวน 3,400 ล้านบาท ปี 2549 จำนวน 4,510 ล้านบาท ส่วนในปี 2550 คาดว่าจะมียอดรับรู้จากการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 6,030 ล้านบาท

"โอกาสที่จะทำเป้ายอดขายให้ได้ในที่ระดับ 10,000 ล้านบาท/ปี นั้นอยู่ในวิสัยที่สามารถทำได้ เนื่องจากในปัจจุบันบริษัทก็สามารถสร้างยอดขายในระดับใกล้เคียงคือ 7,000 ล้านบาทแล้ว ซึ่งในอีกไม่เกิน2ปีเชื่อว่าบริษัทจะสามารถทำได้"นายทิฆัมพรนอกจากใช้กลยุทธ์หลัก Blue Oceanแล้วยังมีกลยุทธ์อื่นๆที่สำคัญ ได้แก่

1. กลยุทธ์ทางการตลาด ได้แก่
การกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน (Focus) ที่มุ่งพัฒนา คอนโดฯเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าในระดับกลาง-กลางล่าง ครอบครัวใหม่ หรือผู้ที่ต้องการ บ้านหลังที่สองใกล้ที่ทำงานหรือสถานศึกษา ในราคาขายที่ไม่เกิน 1 ล้านบาท การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด(Cost Leadership)ที่ทำให้บริษัทฯสามารถกำหนดราคาขายที่สอดรับกับความสามารถในการผ่อนชำระในอนาคตของลูกค้าและการสร้างความแตกต่างทั้งทางในส่วนของผลิตภัณฑ์ที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะในรูปแบบของ LPN Design และบริการทั้งก่อนและหลังการขาย โดยเฉพาะการบริหารอาคารชุด ซึ่งถือเป็นจุดแข็งของบริษัทตลอดมา

2. กลยุทธ์ด้านการพัฒนาโครงการ ได้แก่ การพัฒนาอนโดมิเนียมในรูปแบบชุมชนเมืองขนาดย่อม (Small Size Township) ภายใต้คอนเซ็ปต์ LPN X-Place เพื่อมุ่งตอบสนองความต้องการรอบด้านของการ ใช้ชีวิตในเมือง โดยมีโครงการลุมพินี วิลล์ ศูนย์วัฒนธรรมเป็นโครงการนำร่อง ซึ่งปัจจุบันมียอดขายแล้วกว่า 80% และ การกระจายการพัฒนาโครงการสู่ทำเลใหม่ (Location Expansion) โดยปี2548ได้ขยายทำเลใหม่ไปยังย่านฝั่งธนบุรี ได้แก่ โครงการลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า ซึ่งสามารถปิดการขายได้ 100% แล้ว หรือลุมพินีวิลล์ พหล-สุทธิสาร ย่านสะพานควาย ซึ่งได้เปิดตัวไปเมื่อกลางปี 2547 ปัจจุบันโครงการเสร็จสมบูรณ์มีลูกค้าเข้าอยู่อาศัยแล้วกว่า 80%สะท้อนให้เห็นอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ (Supply) ในระดับราคาเฉลี่ย 30,000-40,000 บาท/ตร.ม. ยังมีปริมาณที่ไม่สอดคล้องกับความต้องการที่เกิดขึ้นจริง (Real Demand)

โดยในปี 2548 ที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้พัฒนาอาคารชุดพักอาศัยทั้งสิ้น 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 7,000ล้านบาท ได้แก่ 1) ลุมพินี เซ็นเตอร์ แฮปปี้แลนด์ เฟส 5 2) ลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า 3) ลุมพินี วิลล์ ศูนย์วัฒนธรรม และ 4) ลุมพินี เพลส นราธิวาส-เจ้าพระยา ซึ่งเป็นการดำเนินงานตามกลยุทธ์ในการมุ่งขยายฐานลูกค้า โดยการพัฒนาโครงการในเขตชุมชนรอบนอกที่มีความหนาแน่นสูง (High Density Out-Skirt Area) ใกล้ระบบคมนาคมและขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ ซึ่งทุกโครงการล้วนประสบความสำเร็จอย่างสูงจากการตอบรับที่ดี ทั้งจากฐานลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ รักษาการ กรรมการผู้จัดการ กล่าวถึง แนวทางการดำเนินงานในปี 2549 ว่า บริษัทฯ มีแผนพัฒนาคอนโดมิเนียม จำนวน 5 โครงการ มูลค่ากว่า 8,500 พันล้านบาท และมีแผนการรับรู้รายได้มากกว่า 4,500 ล้านบาท จาก 4 โครงการที่เปิดตัวในปี 2548 และทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จ และนอกจากกลยุทธ์ต่างๆ ข้างต้นที่ LPN ยังคงให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องแล้ว ในปี 2549 นี้ บริษัท ฯ ยังมีกลยุทธ์ใหม่ๆ ในการรักษาความเป็นผู้นำด้านธุรกิจคอนโดมิเนียมท่ามกลาสถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรง ได้แก่

1. การรักษาฐานลูกค้าเก่าระดับกลางบน-กลาง โดยพัฒนาคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองในระดับราคา 1ล้านบาท ใช้ระยะเวลาก่อสร้าง 1 ปี ใกล้ระบบคมนาคมขนส่งขนาดใหญ่ โดยเน้นกลยุทธ์การสร้าง ความพึงพอใจสูงสุด ด้วยการให้บริการที่แตกต่าง (Differentiation) โดยลูกค้าสามารถ ปรับเปลี่ยนห้องชุดให้ตรงกับความต้องการมากที่สุด (Semi-Tailor Made) โดยไม่กระทบกับโครงสร้างหลัก ภายใต้รูปแบบที่บริษัทฯกำหนดขึ้น เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ที่แตกต่าง

2. การเจาะฐานลูกค้ากลุ่มใหม่ ซึ่งมีคู่แข่งน้อยราย คือ ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ C+ ซึ่งเป็นฐานลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง แต่ปริมาณสินค้าในตลาดยังมีจำนวนจำกัด ด้วยราคาขายเพียง 5 แสนบาทต่อยูนิต ผ่อนชำระต่อเดือนประมาณ 3-4 พันบาท โดยพัฒนาโครงการในรูปแบบของ Small Size Township บนทำเลที่แวดล้อมด้วยระบบคมนาคมขนส่งขนาดใหญ่ หรือแหล่งชุมชนหนาแน่น นอกจากนั้น บริษัทฯ ยังมีแผนพัฒนาห้องชุดรูปแบบใหม่ ภายใต้มาตรฐาน LPN Design ให้มีพื้นที่ใช้สอยที่สอดคล้องกับความต้องการในการดำเนินชีวิตของลูกค้ากลุ่มดังกล่าว

3. การพัฒนาประสิทธิภาพการบริหารอาคารชุด หลังการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อสร้างเสริมชุมชนให้มีคุณภาพชีวิตที่ดี และดูแลความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้พักอาศัย ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่สร้างความแตกต่าง (Differentiation) และเป็นจุดแข็งของบริษัท4)การรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมให้ความสำคัญและวางแผนดำเนินกิจกรรมต่างๆ ด้านการรักษาสภาพแวดล้อม และการสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีในสังคมเมืองอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้สอดคล้องกับ นโยบายของบริษัทในการดำเนินงานตามหลักธรรมาภิบาล

http://dekisugi.net
ไม่ค่อยได้เช็ค PM เลยครับ ต้องการติดต่อผม อีเมลไปที่ narin@dekisugi.net จะชัวร์กว่าครับ

offshore-engineer
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2165
Joined: Sun Nov 21, 2004 9:04 am

Posts by offshore-engineer » Wed Jan 18, 2006 11:05 pm

ย่อมาจาก เล่าเป้งง้วนหรือครับ ไม่ใช่ Lumpini หรอกหรือครับ


offshore-engineer
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2165
Joined: Sun Nov 21, 2004 9:04 am

Posts by offshore-engineer » Wed Jan 18, 2006 11:09 pm

วันหยุดสุดสัปดาห์ (20-22 ม.ค.) โครงการประดิพัทธ์จะทำการเปิด Pre-Saleนะครับ รายละเอียดก็ตามด้านล่างครับ

LPN รุกตลาดคอนโดย่านประดิพัทธ์  
  LPN ประเดิมศักราชใหม่เปิดตัว ลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย คอนโดมิเนียมสูง 29 ชั้น บนทำเลทองริมถนนประดิพัทธ์ มูลค่า 2,100 ล้านบาท สานต่อนโยบายการขยายฐานลูกค้าระดับกลาง หลังประสบความสำเร็จจากการขาย ลุมพินี วิลล์ พหล-สุทธิสาร พร้อมมอบสิทธิพิเศษแก่ลูกค้าเก่าด้วยบัตร X-Card รับส่วนลดสูงสุดถึง 7 หมื่นบาท เชื่อมั่นในศักยภาพของทำเล และราคาขายที่เริ่มต้นเพียงล้านเศษ คาดแกรนด์ โอเพนนิ่ง 3 วันพร้อมกวาดยอดขายได้ ไม่ต่ำกว่า 30%
     
      นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ รักษาการ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า จากความสำเร็จในการพัฒนาโครงการลุมพินี วิลล์ พหล-สุทธิสาร อาคารชุดพักอาศัย สูง 21 ชั้น ย่านสะพานควาย เมื่อปี 2547 ตามนโยบายในการขยายฐานลูกค้าและทำเลในการพัฒนาโครงการออกไปยังทำเลใหม่ๆ ในเขตชุมชนที่มีความหนาแน่นสูง ใกล้เขตใจกลางธุรกิจ โดยเฉพาะบนทำเลที่ใกล้เส้นทางของระบบขนส่งมวลชนนั้น ล่าสุดบริษัทฯ มีแผนพัฒนาโครงการต่อเนื่องภายใต้ชื่อ ลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย อาคารชุดพักอาศัย สูง 29 ชั้น 2 อาคาร มูลค่า 2,100 ล้านบาท เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าระดับกลางในทำเลย่านสะพานควาย ประดิพัทธ์ จตุจักร สุทธิสาร และพหลโยธิน ด้วยราคาเริ่มต้นเพียงยูนิตละ 1 ล้านเศษ ผ่อนชำระต่อเดือนเพียง 4 พันกว่าบาท พร้อมแกรนด์ โอเพนนิ่ง ราคาพิเศษในวันที่ 20-22 มกราคมนี้


         แผนงานของ LPN เกิดขึ้นจากการศึกษาข้อมูล เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย รวมถึงการแสวงหาตลาดใหม่ๆ (Market Space) ซึ่งเป็นตลาดที่มีการแข่งขันต่ำ แต่มีความต้องการสูง (Blue Ocean) อย่างต่อเนื่อง ดังนั้นโครงการต่างๆ จึงได้รับการพัฒนาขึ้นบนทำเลที่อยู่ในความต้องการ และในระดับราคาที่ลูกค้าสามารถเป็นเจ้าของได้อย่างสบายๆ ซึ่งบริษัทฯ เชื่อว่าด้วยความโดดเด่นของทำเลที่ตั้ง ราคาขาย และปริมาณความต้องการ (Demand) ที่ต่อเนื่องจากโครงการลุมพินี วิลล์ พหล-สุทธิสาร คาดว่าน่าจะสามารถปิดการขายในช่วงแกรนด์ โอเพนนิ่ง 3 วันแรกได้ไม่ต่ำกว่า 30% นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กล่าวเสริม

      นอกจากนั้น บริษัทฯ ยังได้มอบสิทธิพิเศษแก่ลูกค้าเก่า ตามกลยุทธ์การรักษาฐานลูกค้า ด้วยโปรโมชั่นพิเศษ เพียงแสดงบัตร X-Card ซึ่งแนบอยู่ในเอกสาร Direct Mail เพื่อรับส่วนลดในการเลือกซื้อห้องชุดในโครงการลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย โดยแบ่งเป็น 1) ห้องชุดแบบสแตนดาร์ด รับส่วนลด 2 หมื่นบาท 2) แบบ 1 ห้องนอน     รับส่วนลด 3 หมื่นบาท 3) แบบ 2 ห้องนอน รับส่วนลด 5 หมื่นบาท และ 4) ห้องชุดแบบ 3 ห้องนอน รับส่วนลดสูงถึง 7 หมื่นบาท ซึ่งบัตร 1 ใบสามารถจองซื้อห้องชุดได้สูงสุดไม่เกิน 3 ยูนิต ส่วนลดพิเศษนี้เริ่มต้นตั้งแต่วันที่ 20-31 มกราคม 2549 นี้

       ลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย อาคารชุดพักอาศัยสูง 29 ชั้น 2 อาคาร ริมถนนประดิพัทธ์ โดดเด่นด้วยทำเลที่ตั้งที่ห่างจากแยกสะพานควายเพียง 400 เมตร สามารถเชื่อมการเดินทางต่อไปยังถนนสายสำคัญของกรุงเทพฯ เช่น พหลโยธิน พระราม 6 วิภาวดีรังสิต ลาดพร้าว บางกะปิ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ และจตุจักร แวดล้อมด้วยสถานที่อำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว Union Mall โลตัสเอ๊กซ์เพรส บิ๊กซี อีกทั้งโครงการยังอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS สถานีสะพานควาย และใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนคลองประปา ช่วยให้การเดินทางในเวลาเร่งด่วนเป็นเรื่องง่ายดังใจคิด พรั่งพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ     ฟิตเนส ซาวน่า ห้องออกกำลังกาย สวนพักผ่อน และที่จอดรถ
ผู้ที่สนใจ สามารถเข้าชมห้องตัวอย่างได้ที่สำนักงานขายบริเวณที่ตั้งโครงการ ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป หรือสอบถามรายละเอียดได้ที่ Call Center  02-800-9009 www.lpn.co.th


รายละเอียดโครงการ

ลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย

Lumpini Place
Phahon-Saphankhwai
 

ประเภท อาคารชุดพักอาศัยสูง 29 ชั้น 2 อาคาร   เนื้อที่   7 ไร่ 90 ตารางวา  

ที่ตั้ง ถ. ประดิพัทธ์ เขตพญาไท กทม.                  มูลค่าโครงการ   2,100 ล้านบาท    

จำนวนห้องชุด1,093 ยูนิต                                พื้นที่จอดรถ  700  คัน

ลักษณะโครงการ  
ชั้นล่าง ร้านค้า โถงรับรอง สำนักงานอาคารชุด สวนพักผ่อนห้องประชุม ที่จอดรถ
ชั้น 2-4    ที่จอดรถ (พร้อมชั้นลอย)
ชั้น 5-29   ห้องชุดพักอาศัย (ชั้นละ 22 ยูนิต/อาคาร)
อาคารสันทนาการ  สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ห้องออกกำลังกาย ห้องซาวน่า

ลักษณะห้องชุด
1) ร้านค้า  ขนาด 21-64  ตร.ม. จำนวน 9  ยูนิต
2) แบบสแตนดาร์ด  ขนาด  30 ตร.ม. จำนวน  350  ยูนิต
2) แบบสุพีเรีย
1 ห้องนอน  ขนาด 35-44  ตรม.     จำนวน  450  ยูนิต                                      
2 ห้องนอน  ขนาด 65      ตร.ม.     จำนวน  238  ยูนิต  
3 ห้องนอน  ขนาด 90      ตร.ม.     จำนวน    46  ยูนิต          
                                                   รวม 1,093 ยูนิต

เปิดขาย   เดือน มกราคม 2549
เริ่มก่อสร้าง  เดือน มีนาคม 2549
กำหนดแล้วเสร็จ  เดือน ตุลาคม 2550
ราคาเฉลี่ย   45,000 บาท/ตร.ม.


User avatar
สุมาอี้
Verified User
Posts: 4576
Joined: Sat Feb 12, 2005 1:51 pm

Posts by สุมาอี้ » Thu Jan 19, 2006 9:33 am

offshore-engineer wrote:ย่อมาจาก เล่าเป้งง้วนหรือครับ ไม่ใช่ Lumpini หรอกหรือครับ
ใช่ครับ แต่เขียนขำๆ ไปงั้น คือมีผู้รู้ท่านหนึ่งบอกเดิมชื่อเล่าเป้งง้วนไม่ทราบจริงเท็จประการใด  :D

http://dekisugi.net
ไม่ค่อยได้เช็ค PM เลยครับ ต้องการติดต่อผม อีเมลไปที่ narin@dekisugi.net จะชัวร์กว่าครับ

User avatar
สุมาอี้
Verified User
Posts: 4576
Joined: Sat Feb 12, 2005 1:51 pm

Posts by สุมาอี้ » Fri Jan 20, 2006 3:49 pm

พยายามนั่งแกะงบ Q3 ของ LPN ได้ดังนี้ครับ

สินค้าคงเหลือ น่าจะหมายถึง คอนโดที่ก่อสร้างเสร็จแล้วแต่รอโอนกรรมสิทธิ์อยู่ ตอนนี้มีมูลค่าทั้งสิ้น 608 ล้านบาท ถ้าโอนเมื่อไรจะกลายเป็นเงินสดเข้ามาแทนแต่รายได้จะไม่เข้ามาเพราะรายได้ถูกรับรู้ไปแล้วตั้งแต่ระหว่างการก่อสร้าง

ที่ดินและต้นทุนโครงการระหว่างก่อสร้าง น่าจะหมายถึง คอนโดที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง แต่บริษัทยังไม่รับรู้รายได้ เพราะยังไม่เข้าเกณฑ์ที่จะรับรู้รายได้ได้ (ยอดจองของโครงการยังไม่ถึงร้อยละ 40 รับเงินมาแล้วยังไม่ถึงร้อยละ 20และการก่อสร้างยังไม่ถึงร้อยละ 10) ตอนนี้มีมูลค่าทั้งสิ้น 1771 ล้านบาท (คิดที่ต้นทุน)

ที่ดินและต้นทุนโครงการรอพัฒนา น่าจะหมายถึง land bank บวกด้วยค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการได้มา ตอนนี้มีมูลค่าต้นทุนทั้งสิ้น 819 ล้านบาท

ถ้าเข้าไปดูในหมายเหตุประกอบงบ ยังมีที่ดินและต้นทุนของโครงการระหว่างก่อสร้างหมายถึงคอนโดในส่วนที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างแต่ถูกบริษัทรับรู้รายได้ไปแล้วมีค่า 3317 ล้านบาท (คิดที่ต้นทุน) อีกด้วย พวกนี้ถ้าเสร็จเมื่อไรจะกลายเป็นสินค้าคงคลังจนกว่าจะถูกโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจะกลายเป็นเงินสดอีกที

ต้นทุนของโครงการทั้งหมดที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งส่วนที่ถูกรับรู้รายได้แล้วและส่วนที่ยังไม่ถูกรับรู้รายได้จะเท่ากับ 3317+1771 = 5088 ล้านบาท (คิดที่ต้นทุน)

จำนวนเงินตามสัญญาซื้อขายที่ลูกค้าซื้อแล้ว (ลงนามในวันทำสัญญาแล้ว) 15342 ล้านบาท อันนี้น่าจะนับของทุกโครงการที่เปิดขายอยู่ยังไม่ปิดโครงการ ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 80.50 ของทั้งหมด หมายความว่าโครงการทุกโครงการที่เปิดขายอยู่มีมูลค่ารวมกัน 19058 ล้านบาท ตัวเลขนี้เยอะเพราะเป็นตัวเลขรายได้มิใช่ตัวเลขต้นทุน


ทั้งหมดน่าจะเป็นตามนี้นะครับ สังเกตว่าธุรกิจนี้ลูกหนี้การค้าจะน้อยมาก เพราะรับเงินจากลูกค้าเป็นเงินสดเป็นงวดโดยไม่ต้องวางบิลก่อน

http://dekisugi.net
ไม่ค่อยได้เช็ค PM เลยครับ ต้องการติดต่อผม อีเมลไปที่ narin@dekisugi.net จะชัวร์กว่าครับ

offshore-engineer
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2165
Joined: Sun Nov 21, 2004 9:04 am

Posts by offshore-engineer » Fri Jan 20, 2006 9:56 pm

ผมให้ความสำคัญกับการ financing มากครับ เนื่องมาจากว่าบริษัทต้องลงทุนสร้างอาคารก่อนที่จะได้รับเงินเข้ามา

LPN มี D/E ratio เท่ากับ 0.63 (ต่ำเป็นอันดับสามในหมวดอสังหาริมทรัพย์) และ มี อัตราส่วนดอกเบี้ยจ่ายต่อรายได้รวมเพียง 0.01 ซึ่งต่ำที่สุดในหมวด ข้อมูลดังกล่าวคัดมาจาก Presentation ของบริษัทสำหรับผลประกอบการไตรมาสสาม ปี 2005 ซึ่งสามารถ download ได้จาก website ของบริษัทที่ www.lpn.co.th

นอกจากนี้อัตราส่วนต่างๆ เช่น อัตราส่วนค่าใช้ในการบริหารต่อรายได้, ROA และ ROE ก็นับว่าดีเป็นอันดับต้นๆ (หนึ่งในห้า)


Viewtiful Investor
Verified User
Posts: 1477
Joined: Sun Dec 05, 2004 2:22 pm

Posts by Viewtiful Investor » Sat Jan 21, 2006 6:09 am

เมื่อวานตอนเปิดตัวที่ สะพานควาย น้องๆในแผนกไปดูกันหลายคน
ได้ข่าวว่า ห้องขนาด 35 mxm จองหมดแล้ว (มีขนาด 30, 35 65 และ 95) คนที่ไปดูมาฟังเหมือนจะรู้สึกว่า "ต้องรีบซื้อนะ"

เพื่อนที่รู้เรื่องวงการอสังหาเลย comment ว่านะจะเป็นเรื่องการสร้างภาพมากกว่า ส่วนการที่ทำให้คนรู้สึกอยากรีบจ่ายเงินได้ ถือว่าเป็นความเก่งของคนขายครับ

อันนี้น่าสนใจนะครับ ต้องลองดู บมจ นี้ซะหน่อยแล้ว

I do not sleep. I dream.

User avatar
สุมาอี้
Verified User
Posts: 4576
Joined: Sat Feb 12, 2005 1:51 pm

Posts by สุมาอี้ » Sat Jan 21, 2006 7:57 am

ไปค้นมาตรฐานการบัญชีมาครับ เพราะเกิดความสงสัยว่าโครงการที่เปิดแล้วแต่ยอดจองยังไม่ถึง 40 ก่อสร้างยังไม่ถึง 10 เงินที่ได้รับค่าจองจะบันทึกว่าอะไร

คำตอบก็คือ ยังไม่บันทึกเป็นรายได้ แต่จะบันทึ่กเป็นหนี้สินเรียกว่า เงินรับล่วงหน้า ตอนนี้มีอยู่ 389 ล้านบาทครับ

http://dekisugi.net
ไม่ค่อยได้เช็ค PM เลยครับ ต้องการติดต่อผม อีเมลไปที่ narin@dekisugi.net จะชัวร์กว่าครับ

User avatar
สุมาอี้
Verified User
Posts: 4576
Joined: Sat Feb 12, 2005 1:51 pm

Posts by สุมาอี้ » Sat Jan 21, 2006 8:02 am

Viewtiful Investor wrote:เพื่อนที่รู้เรื่องวงการอสังหาเลย comment ว่านะจะเป็นเรื่องการสร้างภาพมากกว่า ส่วนการที่ทำให้คนรู้สึกอยากรีบจ่ายเงินได้ ถือว่าเป็นความเก่งของคนขายครับ
เคยไปดูคอนโด I love Siam ของ AP แถวราชเทวี เข้าไปถึงเจ้าหน้าที่รีบวิ่งเข้ามาหาแล้วบอกว่า หมดแล้ว เหลือแต่ห้อง 3 ห้องนอนเท่านั้น

ผ่านไป 4 เดือน ปรากฏว่า I love Siam ขึ้น billboard ขายโครงการใหม่ ราคาประมาณเดิมอีกต่างหาก "งง" จริงๆ

ช่วงไหนอยากโชว์รายได้ในงบการเงินก็คงให้ nominee มาจองให้ถึงร้อยละ 40 ก่อนจะได้รับรู้รายได้ได้ทันที แล้วค่อยๆ ทยอยขายต่อออกไป

เรื่องที่ต้องระวังอีกอย่างสำหรับวงการนี้คือเวลาซื้อ land bank อาจจะซื้อต่อกันหลายทอดก่อนจะให้บมจ.ซื้อ ฟันค่าหัวคิวเข้ากระเป๋าตัวเองก่อน

ไม่ได้บอกว่า LPN หรือ AP ทำนะครับ แค่พูดถึงวงการนี้ in general

http://dekisugi.net
ไม่ค่อยได้เช็ค PM เลยครับ ต้องการติดต่อผม อีเมลไปที่ narin@dekisugi.net จะชัวร์กว่าครับ

User avatar
PaZZaHut
Verified User
Posts: 737
Joined: Tue Nov 23, 2004 7:09 pm

Posts by PaZZaHut » Sat Jan 21, 2006 11:56 am

ขายดาวน์คอนโด Trendy สุขุมวิท 13 ห้อง studio 35 ตรม ชั้น 8 วิวสวย ไม่มีตึกบัง อยู่ห่างสถานี BTS นานาเพียง 150 ม. โครงการเสร็จต้นปี 49  
35 ตร.ม.LPN(ศูนย์)ราคาถูกใจอย่างนี้ไม่ดูได้ไง  
ขายดาวน์คอนโด Supalai Premier Place Asoke 80 ตรม ชั้น 17 ห้องหัวมุม 2 นอน 2 นำ้ แถมเฟอร์ แอร์ ที่จอดรถประจำ 1 ที่ ติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน โครงการเสร็จกลางปี 49  
โอกาสดีอย่างนี้ไม่มีอีกแล้ว LPN(ศูนย์)30ตร.ม.  
ต้องการซื้อใบจอง L.P.N พหลฯ-สะพานควาย สามารถเสนอราคามาได้  
$$$ให้เช่าคอนโดลุมพินีเซ็นเตอร์ ลาดพร้าว 111  
ให้เช่าคอนโดศุภาลัย ชั้น 23 ใก้ล เซนทรัล ลาดพร้าว + SCB park + เมเจอร์รัชโยธิน 13,000/เดือน  
ต้องการซื้อ Lumpini Vill พหล-สุทธิสาร  
ต้องการเช่าคอนโดแถวบางนา ศรีนครินทร์ อ่อนนุช ด่วนมาก  
ขายดาวน์ LPN ลุมพินีวิลล์ สุขุมวิท 77 อาคาร C ( 1 ห้องนอน 44.5 ตรม.) ราคาตามที่โครงการขาย  
ขาย LPN พระราม 3 ก่อนโฮมโปร  
มีเงินประมาณ 2 หมื่น ก็เป็นเจ้าของคอนโดได้ คุณว่าน่าสนใจมั๊ย  
ขายดาวน์ City Home รัชดา 1 นอน 1 น้ำ 2 แอร์  
ขายดาวน์คอนโด โครงการ Supalai Oriental Place ย่าน สาทร สวนพลู  



จาก  Bulltin Board  ในเวปอ่ะครับ
http://www.bestbuycondo.com/home/default.asp


offshore-engineer
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2165
Joined: Sun Nov 21, 2004 9:04 am

Posts by offshore-engineer » Sat Jan 21, 2006 8:44 pm

วันนี้ผมแวะไปที่สำนักงานขายโครงการพหล-สะพานควายประมาณบ่ายสาม ปรากฏว่า ห้องขนาด 30 และ 35 ตร.ม. ขายหมดแล้ว เหลือเพียง 65 และ 90 เท่านั้น คนสนใจไปดูโครงการค่อนข้างเยอะ อาจจะเนื่องมาจากว่าทำเลค่อนข้างดี อยู่ติดถนนประดิพัทธ์และอยู่ในระยะที่เดินได้ไปยังรถไฟฟ้า และ BIGC

พนักงานขายหลายๆคนดูค่อนข้างเหนื่อย แต่ก็พยายามตอบคำถามที่ถามทุกคำถาม จะจริงหรือเปล่าไม่ทราบที่ว่ามีคนมารอบัตรคิวตั้งแต่ตีสาม

Demand ในห้องขนาดเล็กไม่แน่ใจว่ามาจากผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงหรือผู้ที่ต้องการซื้อไว้แล้วให้เช่าหรือผู้ที่เข้ามาซื้อลงทุนเพื่อขาย

จากบทวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์ Syrus (ถ้าผมจำไม่ผิด) ผู้บริหารได้ให้สัมภาษณ์ว่าจำนวนผู้ที่ซื้อแล้วให้เช่ามีเพียง 5% เท่านั้น ผมไม่แน่ใจว่าตัวเลขนี้จะถูกต้องมากน้อยเพียงใด


Viewtiful Investor
Verified User
Posts: 1477
Joined: Sun Dec 05, 2004 2:22 pm

Posts by Viewtiful Investor » Sat Jan 21, 2006 10:11 pm

มีน้องในทีมมาชวนเก็งกำไรใบจองด้วย อีกคนกะซื้อมาให้เช่า ไม่เห็นมีคนอยากอยู่เลย

ขอบอกว่าแถวนั้น Curry เยอะมากเลยครับ ทำงานแถวนี้มาสองปีเคยเดินไปหนนึงแล้วไม่อยากเดินอีกเลย -_-' (ม่ายสวยเล้ย)

I do not sleep. I dream.

User avatar
สุมาอี้
Verified User
Posts: 4576
Joined: Sat Feb 12, 2005 1:51 pm

Posts by สุมาอี้ » Sun Jan 22, 2006 1:20 am

ผมว่าคนที่ "อยาก" อยู่คงมีน้อย แต่คนที่ "จำเป็น" ต้องอยู่น่าจะมีเยอะนะครับ คิดว่าลูกค้าส่วนใหญ่ของ LPN ซื้อเพราะเป็นสิ่งจำเป็นครับ เป็นเครื่องมือลดค่าใช้จ่ายในการทำมาหากินของเขา คอนโดของ LPN เหมือน ข้าวสาร ครับ ต้องซื้อ ไม่ใช่อยากซื้อ

http://dekisugi.net
ไม่ค่อยได้เช็ค PM เลยครับ ต้องการติดต่อผม อีเมลไปที่ narin@dekisugi.net จะชัวร์กว่าครับ

User avatar
Saran
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2377
Joined: Wed Aug 27, 2003 5:22 pm

Posts by Saran » Wed Jan 25, 2006 9:45 am

ผู้บริหารเก็บหุ้นเพิ่มครับ  8)

แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ บมจ.(LPN) คัมภีร์  จองธุระกิจ ผู้จัดทำ หุ้นสามัญ 23/01/2549 20/01/2549 100,000 4.10 ซื้อ


User avatar
สุมาอี้
Verified User
Posts: 4576
Joined: Sat Feb 12, 2005 1:51 pm

Posts by สุมาอี้ » Fri Jan 27, 2006 9:01 am

ได้มีโอกาสคุยกับคนทำอาชีพรับเหมาก่อสร้าง เขาบอกว่าที่เฮียทองมาสามารถกวาดตลาดบ้านเดี่ยวระดับล่างได้ เป็นเพราะมีเทคโนโลยีในการก่อสร้างบ้านในต้นทุนที่ต่ำกว่าคนอื่น เทคโนโลยีนี้เฮียทองมาซื้อมาจากเยอรมันลงทุนไปกว่า 600 ล้านบาท

ถ้า LPN จะเป็นผู้นำตลาดคอนโดระดับล่าง ควรจะมีอะไรทำนองนี้แบบเฮียทองมาไว้บ้าง เพราะการ outsource การก่อสร้างทำให้ไม่มีความได้เปรียบใดๆ เรื่องต้นทุน อยู่ในตลาดล่าง cost leadership เป็นเรื่องสำคัญ

ว่าม่ะ

http://dekisugi.net
ไม่ค่อยได้เช็ค PM เลยครับ ต้องการติดต่อผม อีเมลไปที่ narin@dekisugi.net จะชัวร์กว่าครับ

offshore-engineer
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2165
Joined: Sun Nov 21, 2004 9:04 am

Posts by offshore-engineer » Sun Jan 29, 2006 1:08 pm

ข่าวจากเว๊ปไซต์ของบริษัทเกี่ยวกับการลดต้นทุนของโครงการที่เจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
LPN ศึกษาละเอียดรูปแบบห้องคอนโดฯ 500,000 บาท สร้างความเชื่อมั่นก่อนลุยตลาดหวังครองส่วนแบ่งสูงสุด เล็งพัฒนา 3.5- 5 พันยูนิตต่อโครงการ ประเดิมโครงการแรกย่านอ่อนนุช พร้อมจับมือนิตยสาร ROOM ในเครืออมรินทร์ฯ ชวนวัยรุ่นประกวดออกแบบตกแต่งห้องชุดขนาด 30 ตร.ม ชิงรางวัล 165,000 บาท
     
    นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ รักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าบริษัท เตรียมเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 5 แสนบาท ในไตรมาสสามของปีนี้ โดยจะพัฒนาในย่านอ่อนนุช จำนวนยูนิตต่อโครงการจะอยู่ที่ 3.5 พันยูนิต-5 พันยูนิต และจะแบ่งขายเป็นเฟส เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครอบครัว ประมาณ 2 หมื่นบาทต่อเดือน ซึ่งเป็นคนละตลาดกับกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านเอื้ออาทร หรือโครงการที่บริษัทเคยพัฒนามา

       ขณะนี้อยู่ระหว่างการสร้างม็อคอัพ รูม เพื่อศึกษารายละเอียดของโครงการ และอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ที่จะพัฒนาโครงการในหลายทำเล แต่ต้องอยู่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า หรือมีระบบคมนาคมที่สะดวก เพื่อให้มั่นใจว่าสินค้าที่จะผลิตออกสู่ตลาดตรงกับความต้องการของลูกค้า

"การสร้างคอนโดฯในภาวะที่ต้นทุนการก่อสร้างปรับขึ้น ในขณะที่ราคาขึ้นไม่ได้มากเพราะการแข่งขันสูงการซื้อวัสดุผู้ประกอบการทุกรายซื้อได้ในราคาไม่ต่างกันมาก  ดังนั้นการที่จะลดต้นทุนได้ต้องลดจากส่วนอื่น ตั้งแต่การซื้อที่ดินต้องมีหน้ากว้าง เพราะจะให้ให้ประโยชน์ใช้สอยได้เพิ่มขึ้นตามข้อบังคับของกฎหมาย การควบคุมการออกแบบให้มีพื้นที่ขายมากที่สุด ซึ่งเราต้องทำพื้นที่ขายได้ไม่ต่ำกว่า 55% ของพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด ถ้าทำได้น้อยกว่านั้นต้นทุนก็เพิ่มขึ้นตาม รวมไปถึงการออกแบบที่ไม่ก่อให้เกิดต้นทุนเพิ่มหรือก่อสร้างยุ่งยาก"


User avatar
สุมาอี้
Verified User
Posts: 4576
Joined: Sat Feb 12, 2005 1:51 pm

Posts by สุมาอี้ » Sun Jan 29, 2006 5:27 pm

Value Propositon ของบริษัทนี้ชัดเจนจริงๆครับ ถ้าซื้อห้องสตูดิโอไว้ผ่อนเดือนละ 4000 บาท ใครบ้านไกลก็มานอนวันจันทร์-ศุกร์ เสาร์-อาทิตย์ค่อยกลับบ้าน ประหยัดค่าน้ำมันเห็นๆ อย่างผมทุกวันนี้เสียค่าน้ำมันเดือนละ 4000 บาท พอดิบพอดี ได้เป็นเจ้าของคอนโด แถมได้เวลาเพิ่มขึ้นมาอีก 4 ชม ต่อวัน

คอนโดโครงการหนึ่งมีกำไรประมาณ 30% ต้นทุน 70% บริษัทอาจเก็บเงินดาวน์มาจากคนจอง 20% อีก 30% กู้มาด้วยการออกหุ้นกู้ไม่มีประกัน แสดงว่าใช้เงินตัวเองแค่ 20% ก็ขึ้นโครงการได้แล้ว ถ้าโครงการล่าช้าเงินหมุนไม่ทันก็อาศัยการเบิก O/D แบงก์เอา

ถ้าโครงการขายเสร็จตามแผน ลงทุนเองไปแค่ 20 บาท จะได้กำไรมา 30 บาท หักค่าใช้จ่ายในการบริหาร 10 บาท จะเหลือกำไร 20 บาท เท่ากับ ROI 100% พอดิบพอดี ในช่วงที่อสังหาบูมขายไม่ทัน Value ของบริษัทในกลุ่มนี้จะดีดตัวขึ้นอย่างมาก แต่ถ้าเป็นช่วงที่ล้นตลาดโครงการขายไม่ออกจะลำบากมากเพราะ high leverage จะทำให้ดอกเบี้ยจะกินกำไรอย่างรวดเร็ว

http://dekisugi.net
ไม่ค่อยได้เช็ค PM เลยครับ ต้องการติดต่อผม อีเมลไปที่ narin@dekisugi.net จะชัวร์กว่าครับ

User avatar
คนขายของ
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 784
Joined: Thu Jan 15, 2004 9:48 am

Posts by คนขายของ » Sun Jan 29, 2006 9:12 pm

LPN เป็นกิจการที่น่าสนใจในความคิดผมเหมือนกันครับ เนื่องจากคนกรุงเทพเรายังอยู่ตึกกันน้อยมาก หากเทียบกับ SINGAPORE, Hong Kong และ เมืองใหญ่ๆ ในเอเซีย เช่น TAIPEI, TOKYO และ SHANGHAI

ผมเดาเอาว่าคนคงอยู่ตึกมากขึ้นในอนาคต และ LPN ก็เป็นผู้นำตลาดนี้อยู่ในระดับ กลาง-ล่าง ผมเคยลองโทรไป CALL CENTER แล้วประทับใจ เคยลองพูดคุยกับ Sales แล้วก็ประทับใจเหมือนกัน

อ่านบทสัมภาษณ์คุณ ฑิฆัมพร ก็เห็นว่าแก ก็เป็นคนที่มีคุณธรรมใช้ได้ครับ

ข้อเสียของ LPN ที่ผมเห็นคงเป็นเรื่องโครงสร้างผู้ถือหุ้น คือ ไม่มีใครคนใดคนหนึ่งถือมากกว่า 20% อาจทำให้เกิดภาวะ "ขาดความเป็นเจ้าของ" ในอนาคตอาจมีการ "Opportunistic" (ขออภัยที่ใช้ภาษาอังกฤษ) ตอนนี้ NVDR มาเป็น No1 แล้วยังมี "ที่คาดว่าเป็น Nominees" ในอันดับ 2 และ 3 อีก เลยไม่แน่ใจว่าใครคือเจ้าของตัวจริงกันแน่ครับ

แต่เท่าที่ดูผลงานในอดีตก็เห็นว่า ขนาดช่วงวิกฤต ยังมีกำไร และ ยังมีน้ำใจจ่ายปันผลเมื่อมีโอกาส ก็นับว่าท่านผู้บริหารใช้ได้

ตัวนี้ก็ยังอยู่ใน WATCH LIST ของผมมาตลอด ลงไป สองบาทกว่า ขึ้นมา สี่บาท ก็ยังดูอยู่ครับ ยังไม่ได้ลงมือสักที เพราะเคยมีคนถามผู้บริหารว่า " Condo LPN นี่สร้างมารับมือแผ่นดินไหวหรือเปล่า?"

ผมเลยยังไม่ได้ลงมือสักที

อดทนไว้ กำไรยั่งยืน

Monet
Verified User
Posts: 363
Joined: Tue Jul 12, 2005 3:40 pm

Posts by Monet » Mon Jan 30, 2006 1:27 pm

คนขายของ wrote:ตัวนี้ก็ยังอยู่ใน WATCH LIST ของผมมาตลอด ลงไป สองบาทกว่า ขึ้นมา สี่บาท ก็ยังดูอยู่ครับ ยังไม่ได้ลงมือสักที เพราะเคยมีคนถามผู้บริหารว่า " Condo LPN นี่สร้างมารับมือแผ่นดินไหวหรือเปล่า?"
ผมเลยยังไม่ได้ลงมือสักที
แล้วผู้บริหารตอบว่าอย่างไรหรือครับ?

ผมอยู่ที่คอนโดของ LPN
ช่วงที่มีข่าวแผ่นดินไหวในแถบนี้บ่อยๆ เกิดคำถามว่าที่พักของตนปลอดภัยต่อแผ่นดินไหวมากน้อยเพียงไร
ที่ผมอยู่ก็มีติดประกาศเชิญเข้าร่วมสัมนาเรื่องเกี่ยวกับแผ่นดินไหวกับอาคารสูง แล้วก็ประกาศยืนยันว่าคอนโดของ LPN ออกแบบไว้รับแผ่นดินไหวได้ในระดับหนึ่ง (เท่าไหร่จำไม่ได้, ประมาณว่าออกแบบไว้รับแรงได้สองเท่าทำนองนี้)
ความจริงก็คือ กทม.ยังไม่มีบทบัญญัติกำหนดแรงแผ่นดินไหว (ในรูปแรงกระทำในแนวราบ) ไม่เหมือนแรงลมซึ่งกำหนดไว้ชัดเจน ในการออกแบบอาคารสูง
อาคารที่ออกแบบโดยมาตราฐานทั่วไปรวมทั้งข้อกำหนดของกทม.
ถ้าเราเอามาวิเคราะห์ มันจะสามารถต้านทานแรงแผ่นดินไหวได้ในระดับหนึ่งทั้งนั้น (มากน้อยขึ้นกับรูปแบบอาคาร, safety factorที่ใช้, ฯลฯ)
โดยที่ขณะออกแบบไม่ได้ใส่แรงกระทำจากแผ่นดินไหวเข้าไปเลย

ข้อกำหนดในการออกแบบอาคารสูงเกี่ยวกับแผ่นดินไหว
ก็คงกำลังปรับปรุงกันอยู่
ผมไม่ได้ติดตามว่าไปถึงไหนกันแล้ว
ผู้รู้ช่วยตอบด้วยนะครับ


User avatar
สุมาอี้
Verified User
Posts: 4576
Joined: Sat Feb 12, 2005 1:51 pm

Posts by สุมาอี้ » Fri Feb 03, 2006 10:12 pm

อย่าพลาด ผู้จัดการรายเดือน ฉบับกุมภาพันธ์ มีเรื่อง LPN เพียบเลย

http://dekisugi.net
ไม่ค่อยได้เช็ค PM เลยครับ ต้องการติดต่อผม อีเมลไปที่ narin@dekisugi.net จะชัวร์กว่าครับ

offshore-engineer
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2165
Joined: Sun Nov 21, 2004 9:04 am

Posts by offshore-engineer » Fri Feb 10, 2006 10:04 pm

ปีที่ผ่านมาพนักงานได้โบนัสกันประมาณ 4.5-8 เดือนเลยครับ (จากผู้จัดการ ฉบับเดือนกุมภาพันธ์)

สงสัยปีนี้ไม่น่าจะได้น้อยกว่าปีที่แล้ว

วันที่ 20 มี.ค. จะมีงาน Opportunity Day สำหรับ LPN ไม่รู้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการอะไรเพิ่มเติมอีกรึเปล่า

เผลอแป๊ปเดียว สัดส่วนการถือครองหุ้นของ NVDR ก็ขยับขึ้นมาเกิน 20% จากที่เมื่อสองสามเดือนที่แล้วยังอยู่ประมาณ 15% เท่านั้นเอง


User avatar
สุมาอี้
Verified User
Posts: 4576
Joined: Sat Feb 12, 2005 1:51 pm

Posts by สุมาอี้ » Tue Feb 21, 2006 3:39 pm

ดูเหมือนกลุ่มเล่าเป้งง้วนจะไม่มีความผูกพันใดๆ กับ LPN อีกต่อไปแล้ว เพราะทุกวันนี้เล่าเป้าง้วนทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองในนาม บริษัท ธนาพัฒน์ จำกัด

LPN ในวันนี้จึงเป็นตัวอย่างของบริษัทมหาชนอย่างแท้จริงที่ไม่มีใครเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ และกรรมการบริหารเป็นมือปืนรับจ้าง

http://dekisugi.net
ไม่ค่อยได้เช็ค PM เลยครับ ต้องการติดต่อผม อีเมลไปที่ narin@dekisugi.net จะชัวร์กว่าครับ

User avatar
Saran
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2377
Joined: Wed Aug 27, 2003 5:22 pm

Posts by Saran » Tue Feb 28, 2006 2:39 pm

งบออกแล้วครับ

สรุปผลการดำเนินงานของบจ.และรวมของบริษัทย่อยประจำปี(F45-3)
                         บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

                                              ตรวจสอบ
                                            (หน่วย : พันบาท)
                                           สิ้นสุดวันที่  31 ธันวาคม
                                              งวด 1 ปี
              ปี                            2548         2547

     กำไร (ขาดทุน) สุทธิ                    588,379      448,386
     กำไร (ขาดทุน) สุทธิต่อหุ้น (บาท)           0.43         0.41

กำไรต่อหุ้นไม่เปลี่ยนแปลงมากเนื่องจากมีการแปลง warrant


User avatar
Saran
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2377
Joined: Wed Aug 27, 2003 5:22 pm

Posts by Saran » Tue Feb 28, 2006 2:41 pm

พิจารณาอนุมัติการจัดสรรเงินกำไร  และการจ่ายเงินปันผล
ความเห็นของคณะกรรมการ  เห็นควรเสนอผู้ถือหุ้นอนุมัติการจ่ายเงินปันผลของการดำเนินธุรกิจในปี 2548
ในอัตราหุ้นละ 0.22 บาท (ยี่สิบสองสตางค์)  จำนวน 1,475,698,768 หุ้น (หนึ่งพันสี่ร้อยเจ็ดสิบห้า
ล้านหกแสนเก้าหมื่นแปดพันเจ็ดร้อยหกสิบแปดหุ้น) รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 324,653,729 บาท (สามร้อย
ยี่สิบสี่ล้านหกแสนห้าหมื่นสามพันเจ็ดร้อยยี่สิบเก้าบาทถ้วน)  กำหนดจ่ายเงินปันผลในวันที่ 9 พฤษภาคม
2549 และกำหนดวันปิดสมุดทะเบียนเพื่อสิทธิการเข้าร่วมประชุมและรับเงินปันผล ในวันที่ 5 เมษายน 2549
เวลา 12.00 น. จนกว่าการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นจะแล้วเสร็จและเห็นควรให้จัดสรรเงินกำไรเป็น
เงินทุนสำรองตามกฎหมายเป็นเงิน  30,000,000 บาท (สามสิบล้านบาทถ้วน)


Dech
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 3869
Joined: Mon Dec 29, 2003 6:40 pm

Posts by Dech » Tue Feb 28, 2006 9:46 pm

หลักทรัพย์ LPN  
 หัวข้อข่าว ชี้แจงผลการดำเนินงานที่เปลี่ยนแปลงเกินกว่าร้อยละ 20  
 วันที่/เวลา 28 ก.พ. 2549 13:38:12  
 
 
 
 ที่ LPN/สก/047/49
                                                     28 กุมภาพันธ์ 2549

เรื่อง      1. ขอนำส่งงบการเงินประจำปี 2548
         2. ขอชี้แจงผลการดำเนินงานที่เปลี่ยนแปลงเกินกว่า  ร้อยละ 20
เรียน      กรรมการและผู้จัดการ
         ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
สิ่งที่ส่งมาด้วย   งบการเงินประจำปี 2548 ของ บมจ. แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ บริษัทย่อย
            และบริษัทร่วม จำนวน 1 ชุด (ฉบับภาษาไทย  และภาษาอังกฤษ)

           ตามพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์  มาตรา 56  ว่าด้วยเรื่อง  การเปิดเผยข้อมูลที่
ให้บริษัทจัดส่งงบการเงิน ภายในระยะเวลา 60 วัน นับจากวันสุดท้ายของสิ้นปีนั้น บัดนี้ บริษัทขอนำส่งงบการเงิน
ของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัทย่อย และบริษัทร่วม ประจำปี 2548 มายังท่าน
เพื่อดำเนินการต่อไป และขอชี้แจงผลการดำเนินงานที่เปลี่ยนแปลงเกินร้อยละ 20 ดังนี้

           บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัทย่อย และบริษัทร่วม มีรายได้รวม
3,582.63 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2547 ที่มีรายได้รวม 2,478.40 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 44.55
เกิดจากสามารถโอนกรรมสิทธิ์โครงการลุมพินี เซ็นเตอร์ สุขุมวิท 77    ลุมพินี เพลส  พระราม 3 ริเวอร์วิว
ลุมพินี วิลล์ พหล-สุทธิสาร และบางส่วนจากโครงการเดิมจำนวนรวมทั้งสิ้น 2,243 ยูนิต สูงกว่าปีก่อนร้อยละ
59.42 ซึ่งมียอดโอนกรรมสิทธิ์ และรับรู้รายได้จำนวน 1,407 ยูนิต  โดยเป็นผลมาจากการก่อสร้าง และส่งมอบ
ตรงตามกำหนดเวลา ทำให้มีผลกำไรสุทธิ 588.38  ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2547 ซึ่งมีผลกำไร 448.39
ล้านบาท ทำให้มีผลกำไรเพิ่มขึ้นร้อยละ 31.22

           ถึงแม้ว่าบริษัทฯจะมีภาระภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ต้องชำระเพิ่มขึ้นจากปีก่อนเป็นเงิน 221.11 ล้านบาท
หรือเพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 334.31 ก็ตาม โดยมีสาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทฯได้ใช้ Tax Shield หมดแล้วในปี
2547 มีผลให้ปี 2548 บริษัทฯมีภาระภาษีที่ต้องชำระในอัตราปกติ แต่หากพิจารณาถึงกำไรก่อนดอกเบี้ย และภาษี
เงินได้จะเห็นได้ว่าในปี 2548 มีจำนวน 876.17 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าปี 2547 จำนวน 360.81 ล้านบาท
หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 70.01 แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพที่เพิ่มขึ้นของการบริหารในบริษัทฯ และการโอนกรรมสิทธิ์
ที่เป็นไปตามแผนงาน
           ในด้านอัตรากำไรขั้นต้นจากการขาย บริษัทฯ ยังสามารถรักษาระดับให้สูงกว่าร้อยละ 30
ซึ่งเป็นอัตราเป้าหมายที่กำหนดไว้ สำหรับค่าใช้จ่ายในการขาย และบริหารในปี 2548 เท่ากับร้อยละ 12.51
ของยอดรายได้รวม ซึ่งต่ำกว่าปี 2547  ร้อยละ 2.20

           ด้านงบกระแสเงินสด ณ 31 ธันวาคม 2548 มีเงินสดคงเหลือ 288.84 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก
ปีก่อนซึ่งมีจำนวน 163.31 ล้านบาท  หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 130.10 โดยมีนัยสำคัญคือ ในระหว่างปี 2548
มีการใช้สิทธิแปลงสภาพใบสำคัญแสดงสิทธิเป็นหุ้นสามัญรวม 270.10 ล้านหุ้น ทำให้ได้รับเงินเพิ่มขึ้น 340.17
ล้านบาท อีกทั้งการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็เป็นไปตามเป้าหมาย จึงมีสภาพคล่องอย่างเพียงพอสำหรับใช้ใน
การดำเนินงาน และชำระคืนเงินกู้ สำหรับอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ณ 31 ธันวาคม 2547 และ 2548
ลดลงจาก 0.90:1 เป็น 0.51:1 แต่หากพิจารณาเฉพาะหนี้ที่มีดอกเบี้ยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเพียง
0.19:1 เทียบกับปี 2547 ที่มีสัดส่วน 0.69:1 สำหรับกำไรสุทธิต่อหุ้นและมูลค่าหุ้นทางบัญชีเพิ่มขึ้นจากปีก่อน
ไม่มากนักทั้ง ๆ ที่มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบจากปีก่อน เกิดจากในปี 2548 มีการแปลงหุ้นตามรายการข้างต้น
จึงมีผลให้เพิ่มขึ้นจากปี 2547 เพียงเล็กน้อย

           สำหรับปี 2549 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการลุมพินี เซ็นเตอร์ นวมินทร์ (แฮปปี้แลนด์ เฟส 5
เดิม),ลุมพินีเพลส ปิ่นเกล้า, ลุมพินีวิลล์ สุขุมวิท 77, ลุมพินีวิลล์ ศูนย์วัฒนธรรม รวม 3,333 ยูนิต มูลค่าประมาณ
5,000 ล้านบาท และคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่อีก 5 โครงการ จำนวน 6,900 ยูนิต มูลค่าประมาณ
8,600 ล้านบาท

                                   ตารางสรุปตัวเลขที่สำคัญ

     รายการ                                    งบการเงินรวม
                                   2548              2547          %เปลี่ยนแปลง.

1. รายได้รวม (ล้านบาท)                3,582.63         2,478.40         44.55 %
2. กำไรขั้นต้นจากการขาย (%)            35.46 %          35.09 %          0.37 %
3. กำไรขั้นต้นจากการเช่าและบริการ (%)    29.31 %          22.88 %          6.43 %
4. กำไรขั้นต้นจากการบริหารจัดการ (%)     41.81 %          29.94 %         11.87 %
5. กำไรขั้นต้นจากการขาย เช่า
  และบริการและค่าบริหารจัดการ (ล้านบาท) 1,249.20         848.89           47.16 %
6. กำไรขั้นต้นจากการขาย เช่า
  และบริการและค่าบริหารจัดการ (%)      35.66 %          34.74 %           0.92 %
7. ค่าใช้จ่ายในการขาย และบริหาร (%)     12.51 %          14.71 %          (2.20 %)
8. กำไรก่อนดอกเบี้ยและภาษีเงินได้ (ล้านบาท) 876.17          515.36           70.01 %
9. กำไรก่อนดอกเบี้ยและภาษีเงินได้ (%)     24.46 %          20.79 %           3.66 %
10.กำไรสุทธิ (ล้านบาท)                  588.38          448.39           31.22 %
11.กำไรสุทธิ (%)                      16.42 %          18.09 %          (1.67 %)
12.กำไรสุทธิต่อหุ้น (บาท)                 0.43             0.41             4.88 %
13.มูลค่าหุ้นทางบัญชี                      2.20             2.12             3.77 %

     จึงเรียนมาเพื่อทราบ

                                                     ขอแสดงความนับถือ

                                                  (นายทิฆัมพร   เปล่งศรีสุข)
                                                   ประธานกรรมการบริหาร

สำนักกรรมการผู้จัดการ
โทร. 02-285-5011-6  ต่อ  133

สีลํ พลํ อปฺปฏิมํ สีลํ อาวุธมุตฺตมํ
สีลํ อาภรณํ เสฏฺฐํ สีลํ กวจมพฺภุตํ
ศีลเป็นกำลังไม่มีที่เปรียบ ศีลเป็นอาวุธสูงสุด
ศีลเป็นเครื่องประดับอย่างประเสริฐสุด ศีลเป็นเกราะอย่างอัศจรรย์

offshore-engineer
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2165
Joined: Sun Nov 21, 2004 9:04 am

Posts by offshore-engineer » Thu Mar 02, 2006 9:55 pm

มาลองดูบทวิเคราะห์ของ Broker หลายๆสำนักเกี่ยวกับ LPN กันครับ

KGI ให้ราคาเหมาะสมที่ 4.40 บาท เปลี่ยนคำแนะนำจาก ซื้อเป็นถือ โดยให้ P/E เหมาะสมที่ 8 เท่า และประเมินว่า EPS ในปีนี้ 2006 จะได้ประมาณ 0.55 บาทต่อหุ้น

SSEC เหมือนกับ KGI ส่วนข้อมูลเกี่ยวกับผู้ถือหุ้นใหญ่ยังไม่ได้อัพเดต โดยเมื่อวานนี้ NVDR ถือหุ้นอยู่เกือบ 23%

ส่วน United แนะนำให้ขายโดยให้ราคาเหมาะสมที่ 4.30 บาท และ P/E ประมาณ 8 เท่า โดยให้เหตุผลที่แนะนำให้ขายว่า ไม่ดีตามที่คาดการณ์ไว้

AYS ก็แนะนำขาย โดยให้มูลค่าเหมาะสมที่ 4.35 บาท

มีเพียง Asia Plus แนะนำให้ซื้อ โดยให้ราคาเหมาะสมที่ 4.61 บาท โดย EPS ปีนี้อยู่ที่ 0.58 บาทและปีหน้าอยู่ที่ 0.65 บาท


offshore-engineer
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2165
Joined: Sun Nov 21, 2004 9:04 am

ข่าวจากเว็ปไซต์ของบริษัท

Posts by offshore-engineer » Thu Mar 09, 2006 10:08 pm

LPN"เปรียบเหมือนโตโยต้าไม่หวั่นไทย-เทศ

จากสถานะการพัฒนาที่อยู่อาศัย เริ่มมีการปรับเปลี่ยนตามสภาพของตลาด จากอดีตที่โครงการบ้านจัดสรรจะได้รับความนิยม ส่งผลให้มีผู้ประกอบการหลายค่าย ต่างแห่ไปลงทุนทำบ้านระดับพรีเมี่ยมหรือที่รับรู้กัน"บ้านราคาแพง" ราคามีให้เห็นตั้งแต่ 10 ล้านบาทไปจนถึง 100 ล้านบาทก็มี เป็นปรากฎการณ์ที่ไม่คิดจะเกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯในเมืองไทย ขณะที่ด้วยปัจจัยของราคาน้ำมัน ส่งผลให้ค่าครองชีพของผู้บริโภคสูงเป็นเงาตามตัว ตรงกันข้ามกับรายได้ที่แทบไม่ขยับเพิ่มขึ้นตามภาวะค่าใช้จ่าย ส่งผลให้โครงการตึกสูง หรือ คอนโดมิเนียม ได้รับนิยมและเป็นที่ต้องการของประชาชนอย่างล้มหลาม เห็นได้จากโครงการของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เจ้าตลาดคอนโดมิเนียมขายห้องชุดหมดได้ภายในวันเดียว และยังมีลูกค้ารอคิวในรายชื่อเพื่อจองซื้อโครงการของบริษัทอีกหลายพันคน และด้วยกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาดจำนวนมาก ได้กลายเป็น"แม่เหล็ก"ดึงดูดผู้ประกอบการต่างๆเข้าสู่ตลาด เพื่อหวังชิงเค้กก้อนโต โดยมีเจ้าตลาดอย่าง
แอล.พี.เอ็นฯยังรักษาฐานที่มั่นอย่างเหนี่ยวแน่น

 และในฐานะที่ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ รักษาการกรรมการผู้จัดการ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ฯ ผู้บริหารหนุ่มที่ได้รับภาระหน้าที่สำคัญในการขับเคลื่อนองค์กร ได้ให้มุมมองต่อตลาดอสังหาฯกับหนังสือพิมพ์"ผู้จัดการรายวัน

ทุนต่างชาติเข้ามีผลต่อตลาดอย่างไร
     
      เรื่องของตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน จะพบเห็นมีผู้ประกอบการหลายๆรายจับมือกับต่างประเทศตั้งแต่กลางปี 48 ต่อเนื่องถึงปีนี้ เช่น ร่วมกับทุนสิงคโปร์ ซึ่งผลงานส่วนใหญ่จะพัฒนาคอนโดฯอยู่ในเมืองติดริมน้ำหรือถ้าเป็นคอนโดฯไฮ-เอนด์จะอยู่ในโซนสีลม สาทร ซึ่งที่ดินตรงนี้พอมีอยู่แต่ศักยภาพมีน้อยลง ปรากฎการณ์ของการร่วมทุนกำลังบอกว่า ความได้เปรียบของเรื่องเงินทุน ส่วนเรื่อง Cost Of Fun ในมุมมองคนไทยคิดว่าไม่เท่าไหร่ เพราะภาวะเงินและดอกเบี้ยในปรเทศยังไม่สูงในขณะนี้ ยกเว้นถ้าส่วนต่างดอกเบี้ยจากข้างนอกและของไทยต่างมากก็ว่ากัน เรื่องเทคโนโลยีชั้นสูง เครื่องจักรหนัก คิดว่าในเมืองไทยยังไม่พร้อมรับเทคโนโลยีชั้นสูง เนื่องจากแรงงานบ้านเรายังมีอยู่ แต่ข้อดีเดียวคือ บริษัทไทยที่ร่วมทุนกับต่างประเทศ จะกลายเป็นบริษัทข้ามชาติ ได้ฐานลูกค้าต่างประเทศมากขึ้น ทำให้ต้องพัฒนาโครงการระดับไฮ-เอนด์รับลูกค้าข้ามชาติ ซึ่งตรงนี้ถูกโฟกัสฐานลูกค้าชัดเจน

  " หากมองในมุมกลับกัน หากใครอยู่ตลาดบนระดับพรีเมี่ยมแล้วจะลงมาเล่นคอนโดมิเนียมเกรดซี ลงมาคงลำบาก เพราะแบรนด์ของบริษัทอาจจะเสียได้ รวมถึงความเข้าใจลูกค้าระดับล่างอาจจะไม่ลึกเท่ากับคู่แข่ง อย่างคนไทยมีสไตล์ของคนไทย ไม่มีสูตรตายตัว แต่ชอบความเป็นส่วนตัว ขณะที่คนในฮ่องกง สิงคโปร์ก็มีสไตล์อีกแบบ คุยกันดังไปถึงอีกห้องก็ไม่เป็นไร อย่าลืมว่าคนต่างประเทศมีความต้องการอยู่ในเมืองและเลือกอยู่ในทำเลดีๆ ขณะที่แนวโน้มการเปิดเขตการค้าเสรีหรือ เอฟทีเอ หากสำเร็จ ก็น่าจะมีอะไรหลายๆอย่างเข้ามา เช่น ผู้บริหารระดับสูงเข้ามาก็ต้องหาที่พักอาศัยที่มีระดับ อย่างไรก็ตามผมได้พูดคุยกับเพื่อนฝูงที่ซื้อคอนโดฯเกรดเอในใจกลางเมือง พบว่าอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าแคบลง เมื่อเทียบกับดอกเบี้ยที่ขึ้น ทำให้ช่องว่างจากรายได้ค่าเช่าลดตามไปด้วย "

    ปัจจัยที่ทำให้ต่างชาติเจาะตลาดคอนโดฯระดับล่างได้
     
      จริงๆแล้วหากต่างประเทศจะมาทำคอนโดฯระดับกลางลงล่าง ต้องมองเรื่องวัฒนธรรมด้วย ยกเว้นมีการเข้ามาร่วมทุนกับนักพัฒนาในท้องถิ่น หากทำได้ตรงนี้น่ากลัว ซึ่งที่ผ่านมาเราจะเห็นว่ามีต่างชาติพยายามเข้ามาในตลาดไทย ไม่ว่าฮ่องกง สิงคโปร์ ทำคอนโดฯระดับกลาง แต่ก็ไม่ค่อยสำเร็จ เช่นเดียวกับสมัย นายกอนดอน วู ที่เป็นผู้ดำเนินการโครงการโฮปเวล์ แต่เค้าอยากได้ที่ดินข้างๆรถไฟ แต่ก็ไม่โอเค
     
      เคยคิดจะก้าวไปสู่คอนโดฯระดับพรีเมี่ยมหรือไม่
     
      ก่อนอื่นต้องบอกกล่าวว่า แอล.พี.เอ็น.มีความเชี่ยวชาญและชำนาญตลาดคอนโดฯระดับกลาง ที่โฟกัสไว้ที่ 3-5 หมื่นต่อตารางเมตร หรือกลุ่มลูกค้าเกรด B ที่มีรายได้ต่อครอบครัวประมาณ 3-4 หมื่นบาท เพราะตรงนี้ความต้องการมีอยู่จริงและฐานใหญ่มากๆ ซึ่งกลุ่มB จะมีอายุงานมาแล้ว 4-5 ปี เป็นระดับหัวหน้า อายุระหว่าง 30 ปีถึง 45 ปี
      ซึ่งจากการวิจัยของบริษัท ได้พบพฤติกรรมคนซื้อจะเป็นคนโสด ขณะที่ด้วยสังคมที่เปิด ผู้หญิงจะเลือกซื้อคอนโดฯ ตรงนี้อาจจะเป็นเรื่องของการเตรียมความพร้อมเป็นโสดให้มากขึ้น เพราะทำงานเพลินไปหน่อย นอกจากนี้คนซื้อในปัจจุบันเลือกมากขึ้น ต้องคุ้มค่าที่สุดเพราะรายได้จำกัด และจัดสรรรายได้ไปซื้ออย่างอื่นในการดำรงชีพ สมัยก่อน ความต้องการของคนเรามีแค่ 4 C คือ รถยนตร์ คอนโดฯ มือถือ บัตรเครดิต แต่ตอนนี้ทุกคนต้องการ 8 C อาทิ เครื่องสำอางไม่เว้นแม้แต่ผู้ชาย เครื่องประดับ คอมพิวเตอร์ เป็นต้น
     
      " เราไม่ได้คุยกลุ่มลูกค้าระดับ B แอล.พี.เอ็น.ฯคุมหมด ส่วนที่ถามว่าเราจะก้าวไปพัฒนาคอนโดฯเกรดAหรือไม่ ก็พูดยาก ขึ้นอยู่กับทำเลเป็นสำคัญ ซึ่งถ้าเราทำคงไม่ใช่ขายตารางเมตรละแสน แต่ถ้าจะทำก็เป็นระดับราคา 6-6.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร เป็นกลุ่มB+ถึงA- จะพูดไปแล้วแอล.พี.เอ็น.ก็เปรียบเหมือนแบรนด์รถยนต์ โตโยต้า เราไม่เป็นแบรนด์รถเบนซ์ จะยืนยันอยู่บนพื้นฐานของโตโยต้า มีคุณค่าและเป็นอิมเมจที่คนไทยนึกถึงและอยู่มายาวนาน ขายได้ราคาดี ขณะที่เราก็สามารถครีเอฟดีมานด์ได้ ด้วยการเสนอเงื่อนไขที่ตรงใจลูกค้า เฉกเช่น กลยุทธ์ของเซ็นทรัล ที่จัดงานมิสไนท์เซล ก็เป็นกระตุ้นดีมานด์ขึ้น ซึ่งประสบความสำเร็จ "
     
      กังวลแค่ไหนกับคู่แข่งที่เข้ามาสู่ตลาดระดับกลาง
     
      อย่างที่บอก ฐานลูกค้าระดับB ใหญ่มากๆ ประกอบกับทำเลที่จะเข้าไปพัฒนาสามารถกระจายออกไปทั่วไปหมด ถึงแม้จะมีภาวะการแข่งขันเข้ามา แต่บริษัทมีที่ให้เลือกพัฒนาอีกเยอะ เอาเป็นว่ากลางปีนี้ จะมีซัปพลายใหม่ออกสู่ตลาดประมาณ 5,000 หน่วย ซึ่งไม่เยอะเลยเมื่อเทียบกับความต้องการ ขณะที่คนในกรุงเทพฯมีประมาณ 10-12 ล้านคน หากให้แยกแยะกลุ่มลูกค้า จะเป็นเกรดA ประมาณ 10% กลุ่มกลางลงล่างมีประมาณ 30% และ 60% ซึ่งสองกลุ่มหลังเริ่มมีการปรับตัวที่สัมพันธ์กัน คือ กลุ่มล่างเมื่อมีฐานและมีรายได้ก็จะขยับขึ้นมาอยู่ที่กลุ่มกลาง มองหาสิ่งที่จะตอบสนองความต้องการของตัวเองมากยิ่งขึ้น ในช่วงที่ผ่านมาสิ่งที่เราเห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเล ก็อย่างเช่นปี 2547 มีบริษัทพัฒนาแห่ไปลงทุนสุขุมวิท สีลม และเส้นสาทร ขณะที่ตอนนี้เปลี่ยนไป เริ่มมาลงทุนโซนห้วยขวาง อ่อนนุช เนื่องจากมีเรื่องของระบบรถไฟฟ้าเข้ามาเกี่ยวข้อง
     
      "ไม่ใช่เรื่องง่ายที่คู่แข่งจะเข้ามาเบียดเรา ถึงจะเบียดได้ต้องเหนื่อยเอาการ เพราะต้องบริหารต้นทุนให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด การขายคอนโดฯก็เหมือนการขายกระดาษ ถ้าบริหารไม่ดี กำไรลดลงแน่ การบริการ(เซอร์วิส)ให้แก่คนกลุ่มระดับกลางต้องดี ถ้าทำไม่ดีต้นทุนค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพิ่ม แถมอาจจะโดนด่า ภาพพจน์เสียหายในสายตาลูกค้าคนอื่น ตรงนี้ก็พอสะท้อนให้เห็นว่า หากนักพัฒนาที่จะเข้ามาสร้างคอนโดฯระดับกลาง ทำแล้วทิ้งหรือจะอยู่ในอุตสาหกรรมนี้ต่อไป แต่สำหรับแอล.พี.เอ็น.มีประสบการณ์ในการบริหารอาคารมาถึง 15 ปี ระบบการบริหารจัดการทุกอย่างลงตัว ไม่งั้นเราคงอยู่ไม่ได้ถึงทุกวันนี้ "


offshore-engineer
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2165
Joined: Sun Nov 21, 2004 9:04 am

ข่าวจากเว็ปไซต์บริษัท

Posts by offshore-engineer » Sat Mar 18, 2006 9:20 pm

LPN ชี้สถานการณ์การเมืองไม่กระทบ

LPN เผยสถานการณ์การเมืองส่งผลกระทบเพียงด้านจิตวิทยา มั่นใจ บ้าน ยังเป็นปัจจัย 4 ที่ขาดไม่ได้ ลูกค้าอาจใช้เวลาศึกษาข้อมูลนานมากขึ้น เชื่อดีมานด์ตลาดคอนโดระดับกลางยังมีอยู่สูง โชว์ไตรมาสแรก ณ ปัจจุบันกวาดยอดขายได้มากกว่า 1,000 ยูนิต ไม่หวั่นคู่แข่ง เพราะดีมานด์มีกระจายอยู่ทุกทำเล เพียงแต่ผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการตรงใจผู้บริโภค ทั้งด้านทำเลและราคาหรือไม่ พร้อมเดินหน้าเปิดตัวโครงการลุมพินี เพลส รัชดา-ท่าพระ เร็วๆ นี้

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ รักษาการ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงสถานการณ์ทางการเมืองที่ยังไม่ชัดเจนในขณะนี้ว่า บริษัทฯ ได้มีการติดตามและประเมินผลกระทบต่อยอดขายและจำนวนผู้เข้าชมโครงการอย่างต่อเนื่อง พบว่า ได้รับผลกระทบเพียงเล็กน้อย ซึ่งเป็นผลกระทบเชิงจิตวิทยาในระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น เพราะอย่างไรก็ตามที่พักอาศัยยังถือเป็นปัจจัย 4 ที่ผู้บริโภคมีความต้องการ โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-กลางล่างที่ถือว่าเป็นฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่ บริษัทฯ จึงยังคงเดินหน้าขยายการพัฒนาโครงการไปยังทำเลใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าพร้อมจะเปิดตัวโครงการลุมพินี เพลส รัชดา-ท่าพระ อาคารชุดพักอาศัยสูง 29 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 900 ยูนิต มูลค่าประมาณ 1,500 ล้านบาท บนถนนรัชดา-ท่าพระในเร็วๆ นี้ และการที่ LPN มีนโยบายไม่สะสม Land Bank ถือเป็นข้อได้เปรียบทางธุรกิจ โดยบริษัทฯ จะศึกษาและวิจัยถึงความต้องการของที่อยู่อาศัยในแต่ละทำเล รวมถึงเปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสียก่อนการพัฒนาโครงการ ทำให้สามารถปรับเปลี่ยนแผนงานได้อย่างรวดเร็ว

ประสบการณ์จากการผ่านช่วงวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 ทำให้ LPN พยายามพัฒนาแนวทางการดำเนินงานให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา กลยุทธ์การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (Cost Leadership) ถือเป็นจุดแข็งอีกข้อหนึ่งที่ทำให้บริษัทฯ ประสบความสำเร็จ สามารถกำหนดราคาขายที่สอดรับกับกำลังซื้อและความสามารถในการผ่อนชำระในอนาคตของลูกค้าได้อย่างแม่นยำ ถึงแม้ตลาดคอนโดระดับกลาง ณ ปัจจุบันจะมีผู้ประกอบการให้ความสนใจเข้ามาพัฒนาสินค้าเพื่อตอบสนองลูกค้ากลุ่มเดียวกับ LPN มากขึ้น แต่โดยส่วนตัวเชื่อว่า ในทุกทำเลยังมีความต้องการคอนโดมิเนียมระดับราคาเฉลี่ย 30,000-50,000 บาทต่อตารางเมตรอยู่ เพียงแต่ผู้ประกอบการจะเลือกทำเลและพัฒนารูปแบบสินค้าได้โดนใจกลุ่มเป้าหมายมากน้อยเพียงใด มีดีมานด์กระจายไปอยู่ทั่วกรุงเทพ เพียงแต่เราจะหาคีย์ของความต้องการนั้นเจอหรือไม่ ซึ่งนี่คือโจทย์ที่ผู้ประกอบการต้องตีให้แตก นายโอภาส กล่าวเพิ่มเติม

สำหรับยอดขายรวมของไตรมาสแรกปี 2549 ปัจจุบันบริษัทฯ สามารถปิดการขายได้ถึง 1,032 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1,987 ล้านบาท โดยยอดขาย 25% มาจากโครงการที่ต่อเนื่องมาจากปี 2548 และอีก 75% มาจากโครงการลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย ที่เปิดตัวไปเมื่อกลางเดือนมกราคมที่ผ่านมา ซึ่งบริษัทฯ สามารถปิดการขายเฉพาะส่วนที่เปิดขายได้ทั้งหมด โดยคาดว่าจะเปิดขายในส่วนที่เหลือเมื่อการก่อสร้างคืบหน้าไปพอสมควร

สำหรับในปี 2549 บริษัทฯ มีแผนที่จะพัฒนาคอนโดมิเนียม จำนวน 5 โครงการ มูลค่ากว่า 8,600 ล้านบาท โดยนอกจากโครงการลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย อาคารชุดพักอาศัย สูง 29 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 1,093 ยูนิต มูลค่า 2,200 ล้านบาทแล้ว ในช่วงไตรมาสที่ 2 นี้ บริษัทฯ มีแผนที่จะเปิดตัวอีก 2 โครงการ ได้แก่โครงการลุมพินี เพลส รัชดา-ท่าพระ ซึ่งคาดว่าจะเปิดตัวในเดือนเมษายนนี้ และอีก 1 โครงการในย่านปิ่นเกล้า ส่วนอีก 2 โครงการที่เหลือคาดว่า จะเปิดตัวได้ประมาณไตรมาส 3 และ 4 ของปี นอกจากนี้บริษัทฯ มีแผนรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจาก 4 โครงการ ได้แก่ 1) ลุมพินี เซ็นเตอร์ นวมินทร์ 2) ลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า 3) ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 77 4) ลุมพินี วิลล์ ศูนย์วัฒนธรรม รวม 3,333 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 5,000 ล้านบาท


offshore-engineer
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2165
Joined: Sun Nov 21, 2004 9:04 am

สรุปจากงาน Opportunity Day

Posts by offshore-engineer » Mon Mar 20, 2006 2:50 pm

วันนี้มีโอกาสได้พูดคุยกับคุณฑิฆัมพรก่อนจะเริ่มการนำเสนอ

ผมถามท่านเกี่ยวกับคู่แข่งที่กำลังเริ่มเข้ามาชิงตลาดเดียวกับ LPN ซึ่งท่านตอบว่าเป็นเรื่องปกติ และ LPN ก็ทำงานประหนึ่งว่ามีคู่แข่งอยู่แล้วโดยไม่ได้รอให้มีคู่แข่งก่อนแล้วค่อยคิด นอกจากนี้ท่านยังบอกว่าเราสามารถเปลี่ยนทำเลได้โดยไม่จำเป็นต้องเป็นทำเลเดียวกันกับคู่แข่ง ยกตัวอย่างเช่นโครงการรัชดา-ท่าพระซึ่งคาดว่าจะเปิดตัวในเดือนหน้า ซึ่งท่านก็เสริมว่า Red Ocean ที่ผลิตภัณฑ์ แต่ไม่ใช่ที่ทำเล

นอกจากนี้ยังเน้นย้ำถึงความได้เปรียบของบริษัทที่ไม่สะสม landbank ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนและลดความเสี่ยงได้เช่นกฎหมายใหม่ เป็นต้น

ส่วนรายละเอียดเกี่ยวกับการนำเสนอในวันนี้สามารถ download ได้ที่เว็ปไซต์ของตลาดหลักทรัพย์

ประเด็นที่น่าสนใจ ผมขอสรุปดังนี้ครับ (ตามที่ผมจดมาได้นะครับ ถ้าผิดพลาดต้องขออภัยด้วยครับ)

1. ประมาณการณ์รายได้ในปีนี้ (2006) ประมาณ 5000 ล้านบาท โดยมียอดขายประมาณ 8600 ล้านบาท

2. Backlog สำหรับรายได้ที่จะรับรู้ในปีนี้อยู่ที่ 96% และสำหรับปีหน้าอยู่ที่ 60%

3. Projection ของรายได้ที่จะรับรู้ในปี 2007 และ 2008 คือ 6500 และ 8000 ล้านบาท

4. New Opportunity ที่กำลังศึกษาอยู่อาจเป็นการจับกลุ่มผู้สูงอายุและคนโสด ซึ่งทางทีมวิจัยพบว่าจะมีสัดส่วนของประชากรในกลุ่มนี้เพิ่มมากขึ้น (baby boom generation)

5. สำหรับ GUD อัตราการทำกำไรไม่เป็นไปตามที่บริษัทวางเอาไว้ อันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายของ กทม เกี่ยวกับการพัฒนาโครงการที่ค้างไว้ โดยบริษัทคาดว่า GUD จะรับรู้รายได้ประมาณ 1000 ล้านบาทในปีนี้ แต่จะมีกำไรเพียง 30-40 ล้านบาท

6. มีนักวิเคราะห์ท่านหนึ่งถามเกี่ยวกับโอกาสที่บริษัทจะเพิ่มทุนในอนาคต ซึ่งเรื่องนี้คุณฑิฆัมพรบอกว่าไม่มี

7.โครงการนราธิวาส-เจ้าพระยา ยอดขายเพิ่มขึ้นไม่มากเท่าไหร่ ตอนนี้อยู่ที่ 65% ทางบริษัทยังมองว่ายังมีโอกาสอยู่อีกนานในการขาย โดยคิดว่าเมื่อโครงการสร้างไปได้ในระดับหนึ่งก็จะทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจมากขึ้นจากการได้เห็นสภาพจริง


User avatar
สุมาอี้
Verified User
Posts: 4576
Joined: Sat Feb 12, 2005 1:51 pm

Posts by สุมาอี้ » Mon Mar 20, 2006 6:01 pm

ปัญหาของการลงทุนใน LPN และหุ้น Property ตัวอื่นๆ ของผมก็คือปัญหาเรื่องการทำ Valuation

equity value = present value of all future cash flow to the firm
               = NPV of all future projects + future net cashflow of current projects + other company assets - debt value

NPV of all future projects
อันนี้ประมาณได้ไม่ยาก ถ้าโครงการในอนาีคตที่ตัดสินใจแล้วว่าจะทำแต่ยังไม่ได้เปิดโครงการมี 8600 ล้านบาท โครงการกำไร 20% ตรงนี้มีค่า 1740 ล้านบาท

future net cashflow of current projects
ตัวนี้แหละคือปัญหา เพราะเราไม่รู้ว่า ณ วันนี้ โครงการไหนจ่ายค่าวัสดุก่อสร้างไปแล้วเท่าไร ยังขาดอีกเท่าไร เก็บเงินลูกค้าได้แล้วเท่าไร ยังขาดอีกเท่าไร ดูจากงบการเงินจะไม่ทราบเพราะเป็น accrued basis แถมรับรู้รายได้และ percentage of completion อีก ยิ่งไปกันใหญ่ ถ้าจะมั่วไปเลยคือคิดซะว่ามีค่าเท่ากับสิ่งก่อสร้างทั้งหมดที่อยู่ใน book จะได้  3665 ล้านบาท ตรงนี้จะผิดเพราะบางส่วนรอรับรู้รายได้อยู่จึงยังไม่ได้นับ margin นับแต่ cost ในขณะที่บางส่วนเป็นของขายไม่ออก สุดท้ายแล้วจะต้องขายต่ำกว่าทุน แต่ไม่รู้จริงๆ ว่าอันไหนเป็นเท่าไร


other company assets
อันนี้ไม่ยาก ก็นับ cash และ PPE ของบริษัท นับได้ 600 ล้านบาท

debt
นับได้ 572 ล้านบาท สมมติว่า market value กับ ิbook value ใกล้กัน


ถ้าทำแบบนี้จะได้
equity value = 1740+3665+600-572 = 5433 ล้านบาท
ตัวเลขนี้ยืนบนสมมติฐานว่า โครงการในอนาคตจะเข้าเป้าหมดทุกโครงการ และ book value ของสิ่งก่อสร้างในงบมีค่าใกล้เคียงกับ future net cash flow of current projects (อันนี้เป็นสมมติฐานที่น่าจะมีความแม่นยำต่ำที่สุด)


มามอง Mkt Cap ตอนนี้ ก็ 6000 ล้านบาท ถือว่าไม่ถูกไม่แพง ตลาดตีราคาหุ้นได้เหมาะสมมากทีเดียว

http://dekisugi.net
ไม่ค่อยได้เช็ค PM เลยครับ ต้องการติดต่อผม อีเมลไปที่ narin@dekisugi.net จะชัวร์กว่าครับ

Post Reply