Sala@ Sathorn & Urbana หลังสวน ( under Fraser brand)

[A man from the Islay]

NAV ลงมาเยอะเลยครับ อย่างตัว Sala ผมพอเข้าใจได้ เพราะวันนั้นแวะไปดู ไม่มีผู้เช่าเลยครับ แต่ตึกก็ใหม่มาก ในขณะที่ราคาเช่าก็ปรับลงมาเยอะแล้ว ทำเลก็ถือว่าไม่เลวนัก คิดราคา NAV ตอนนี้ที่ 4 บาทกว่าๆ ตก ตรมหละ 4 หมื่นบาท ซึ่งก็ถือว่าไม่แพงน่ะครับ สำหรับ free hold............

มองกันว่ายังไงบ้างครับ?

ส่วน Urbana ผมยังไม่ค่อยเข้าใจว่าทำไมราคามันลงมาแยะจัง, วันนั้นผมแวะไปสอบถามดู occupancy 100% เลยน่ะครับช่วงนี้ แล้วก็คิดราคาค่าเช่าได้ดีมาก, ปันผลก็โอเค........ราคาอยู่ที่ 5 บาทกว่าๆเอง

เลยแวะไป post ที่ UOB ตัว one ด้วย กระทู้ของพี่โจหนะครับ อยากทราบจริงๆว่าเกิดอะไรขึ้นกับ PF เหล่านี้........วานผู้รู้แชร์เป็นวิทยาทานด้วยครับ

เพื่อนๆ พี่ๆ มี comments มั๊ยครับ?

[luakkai]

ส่วน Urbana ผมยังไม่ค่อยเข้าใจว่าทำไมราคามันลงมาแยะจัง

imo: ใช่เพราะว่ายังมีรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนที่เกิดขึ้นและยังไม่เกิดขึ้น 144 ล้านหรือเปล่าครับ? (สาเหตุน่าจะเกิดจากการประเมินค่าเสื่อมสินทรัพย์ใหญ่ทุก 2 ปีนะครับ ระหว่าง 2 ปีก็มีการประเมินสินทรัพย์ย่อยๆตลอดด้วยครับ) จึงยังไม่ค่อยน่าสนใจในตอนนี้นะครับ

[send]

Urbana ดูน่าสนในนะครับ ว่างๆจะลองวิเคราะห์ดู
แต่ตอนนี้ถ้ามีใครมาไขปริศนาได้ว่าทำไมหุ้นลงก็ดี

ผมคิดว่าถ้าการลดลงมาจากการด้อยค่าของสินทรัพย์
ก็อาจต้องดูวิธีการประเมินสินทรัพย์อีกที
แต่ถ้ากองทุนยังสร้างกระแสเงินสดได้แบบนี้เรื่อยๆ
ผมว่าก็น่าสนใจมากเลย

สงสัยว่า สินทรพย์ตอนนี้อายุกี่ปีแล้วครับ
(กลัวว่ากองทุนต้องเอาเงินสดไปซ่อมแซมสูงรึป่าว)

[f.escape]

เห็นบริษัท เออร์บานา เอสเตท จำกัด ขายออกมาเรื่อยๆตั้งแต่ปีที่แล้ว จากที่ถืออยู่ 24 ล้านหุ้น เหลือ 17 ล้านหุ้น
อยากรู้เหมือนกันว่าทำไมขายเยอะจัง

[send]

ผมงง เรื่องการปรับลดมูลค่าอสังหา อ้างว่าเพราะการเมือง เศรษฐกิจ
ทำให้แนวโน้มธุรกิจไม่ดี แต่กำไรกลับโตต่อเนื่องทุกปี

[send]

เจอแล้วครับ สาเหตุที่ลงน่าจะมาจาก การไม่รับประกันค่าเช่าอีกต่อไป
ของเออบาร์น่า ครับ

เนื่องจากรายได้เกือบ 40% มากจากเงินประกันนี้ ถ้าไม่มี
กำไรน่าจะหายไม่เยอะ (ค่าใช้จ่ายคงไม่ได้ลดตามด้วย)

คิดว่าอันนี้น่าจะเป็นสาเหตุหลักว่าทำไม เออร์บานา เอสเตท ขายหุ้นทิ้ง
และกองทุนก็ขาดทุนจากกการปรับมูลค่าตลอด

หากใครจะเข้าไปซื้อ ก็ดูหน่อยนะครับว่าถ้ารายได้ส่วนนี้หายไป
กำไรจะหายไปซักเท่าไหร่ (เสียดายนึกว่าจะเจอของถูกซะแล้ว)

[Chochaiput]

คอยสัก 4 บาทต้นๆ ดีกว่าครับ สำหรับ urbana ถ้าราคาปัจจุบัน SPF กับ CPNRF น่าสนใจกว่า

[DemonInvesting]

ีurbnpf ไม่น่าจะมี occupancy rate ได้ 100% น่ะครับ เพราะงบที่ผ่านมาตลอดพึ่งรายได้จากการประกันรายได้เกือบค่อน ... ถ้าลองตัดส่วนนี้ไปทั้งก้อนนี่ก็ไม่แปลกที่ราคาจะตกลง ซึ่งจะต่างกับ QHOP ซึ่งมีการประกันรายได้ขั้นต่ำไว้ 5 ปีแรก หลังจากนั้นยังมีรายได้จากค่าเช่าช่วงคงที่ รับไว้อีกในระดับที่ไม่ได้ต่างจากรายได้ขั้นต่ำที่ประกันไว้ใน 5 ปีแรกมาก (คล้ายๆกับกรณีสนามบินสมุย) .... แต่ถ้าสถานการณ์การดีขึ้น urbnpf นี้ก็น่าจะมีโอกาสฟื้้นได้เร็วกว่า Sala

[send]

แต่ยังไงก็ตาม Sala เป็น Free hold แต่ Urbana เป็น Lease Hold
กรณีเลวร้าย Sala ยังมีตึกกับที่ดิน แต่ Urbana ไม่มีอะไรเลย