การลงทุน กองทุนอสังหา ต้องพิจารณาอะไรกันบ้าง

[charnengi]

พอดี เพิ่งเริ่มสนใจกองทุนประเภทนี้อ่ะครับ อยากทราบว่าต้องดูอะไรกันบ้าง

ตอนนี้เท่าที่รู้
1. Freehold or Leasehold
2. NAV
3. Divedend

มีอย่างอื่นอีกมั้ย แล้ว BKKCP ใครถืออยู่มี comment มั้ยครับ

[noke]

หนังสือ Smart Fund เล่มปัจจุบันมีเนื้อหาเกี่ยวกับ PF เป็น cover story ลองหาอ่านดูครับ มีรายละเอียดแต่ละกองทุนให้ดูด้วยครับ

[drchatri]

ลองอ่านเล่มนี้ดูนะครับ ผมซื้อมาตั้งแต่ปี 2548 ที่ร้านซีเอด เจ้าประจำ ไม่รู้ว่าจะยังมีขายหรือเปล่า  :8)

       

[drchatri]

ผมเพิ่งตัดสินใจลงทุนจองซื้อ IPO ของหน่วยลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ลักซ์ชัวรี่ ของ บลจ.ทหารไทยไปแล้วครับ ได้หน่วยมากอดไว้แล้ว เดือนหน้าจะสามารถเข้าซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์ครับ เพิ่งเป็นการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ เป็น ครั้งแรกเหมือนกันครับ  ไม่รู้ว่าตัดสินใจถูกหรือเปล่า แต่ก็ตัดสินใจไปแล้ว

  ความเป็นส่วนตัว คิดว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ช่วยต้านเงินเฟ้อ และเป็นการลดและกระจายความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุนที่ดีวิธีหนึ่งครับ ในภาวะที่เศรฐกิจ ชะลอตัว และผันผวนแบบนี้ครับ

  หลักการของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ เท่าที่พอเข้าใจ ก็เปรียบเสมือนเราลงทุนในอสังหาฯ จริงทุกประการ แต่มีข้อดีมากมาย ที่เห็นชัดๆ อย่างแรกเลยคือสภาพคล่องอาจสูงกว่า เราซื้ออสังหาฯจริงมาเอง เพราะมูลค่าถูกแบ่งออกเป็น NAV และสามารถซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์ จะแบ่งขายเท่าไหร่ก็ได้ แต่ถ้าเราซื้ออสังหาฯจริง ไม่สามารถตัดแบ่งขายได้ง่ายๆ อย่างไรก็ตามบางกองทุนก็ไม่ประสบความสำเร็จในเรื่องนี้ ดังที่เป็นข่าวอยู่ตอนนี้คือ กองทุนอสังหาฯ ยูโอบี อพาร์ตเมนต์ ซึ่งเป็นกองทุนอสังหาฯกองแรกของไทย ต้องปิดตัวลงแล้ว เนื่องจากขาดสภาพคล่องในการซื้อขาย จำต้องนำสินทรัพย์ ออกขายแบบประมูล

  ข้อดีอื่นๆ ก็ มักจะได้ผลตอบแทนเป็นเงินปันผล อย่างค่อนข้างสม่ำเสมอ เพราะส่วนใหญ่ กองทุนเหล่านี้มักมีรายได้จากค่าเช่าสินทรัพย์ หากไม่มีปัญหาในการเก็บค่าเช่าไม่ได้ ซึ่งส่วนใหญ่ค่าเช่า มักมีการทำสัญญาล่วงหน้ากัน 3-5 ปีอยู่แล้ว และรายได้จากค่าเช่า ก็สามารถขยับตามสภาวะเงินเฟ้อได้เรื่อยๆ   อย่างกองทุน ยูโอบี ที่ต้องปิดตัวไปนั้น ก็ไม่ได้เป็นเพราะไม่มีรายได้หรือเงินปันผล มีปันผลสม่ำเสมอ 5-7% แต่มีปัญหาเรื่องขาดสภาพคล่องในการซื้อขาย จนราคารับซื้อหน่วยถูกกดต่ำกว่า NAV มาก (8 กว่าๆ ขณะที่ NAV จริงราว 10บาทกว่า)

  มีคนคอยดูแลบริหารจัดการให้เสร็จ ทั้งเรื่อง การเก็บค่าเช่า การดูแลซ่อมบำรุงสินทรัพย์ การหาผู้เช่า หาไปซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าเอง อาจต้องวุ่นวายกับเรื่องพวกนี้  (อันนี้ผมชอบมาก ผมไม่อยากคอยไปทวงค่าเช่าเอง คอยถูกตามไปซ่อมห้องน้ำ ฯลฯ )

   ไม่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ ไม่ต้องกู้หนี้ยืมสินมา ก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาฯได้แล้ว เพียงใช้เงินออมเย็นๆ จัดๆ หน่อยนะครับ (อย่างตอนนี้ ผมก็ได้ชื่อว่า เป็นเจ้าของ รร.ซิกเซ้น ไฮอะเวย์ ยาวน้อย ที่เกาะยาวน้อย จ.พังงา แล้ว ซึ่งค่าที่พักต่อคืน เท่าที่ทราบ ขั้นต่ำก็ราวๆ 3-4หมื่นบาทต่อคืน เป็นเจ้าของ รร.ระดับเกิน 5ดาว เท่ห์มาก ในความรู้สึกของผม ยืดเลย :lol: )

[por_jai]

ผิดกับผมเลยครับหมอ

[noooon010]

เท่าที่เคยฟัง อ.อนุชา ที่สอน การลงทุนในอสังหาฯ เค้าบอกว่า กองทุนมี 2 แบบ

มีแบบซื้ออสังหาไปเลย เช่น ...(ขออนุญาตไม่ระบุชื่อนะครับ )
กับ แบบ สัญญาการเช่า หมดสัญญา ก็หมด ...

ไม่แน่ใจในคำตอบที่ได้นะครับ
ลองศึกษาเพิ่มเติมด้วยนะครับ

ปล.ไม่ได้มาเชียร์/ทุบอะไรนะครับ

[drchatri]

โดยส่วนตัว ผมก็ชอบแบบ Freehold (มีกรรมสิทธิ์ในตัวที่ดินและสินทรัพย์จริง เพราะเป็นการซื้อขาด) มากกว่าแบบ Leasehold (ลงทุนในสิทธิ์การเช่า ในช่วระยะเวลาหนึ่ง)

  ซึ่งแบบ Freehold เอาแบบเข้าใจง่ายๆ เหมือนเราไปซื้อตึกหรือบ้านมา แล้วปล่อยให้เช่า เก็บค่าเช่ากิน ข้อดีคือ มีสินทรัพย์จริงๆ มากอดไว้ให้อุ่นใจ อย่างน้อย ถ้าถึงตาจน มูลค่าสินทรัพย์ก็ยังไม่เป็นศูนย์แน่ๆ ต่อให้บ้านหรือตึกไฟไหม้ ก็ยังเหลือที่ดินอยู่นะครับ และสามารถเก็บค่าเช่าได้แบบไม่มีกำหนดระยะเวลา

  ส่วนแบบ Leasehold เข้าใจง่ายๆ เหมือนเราไป เซ้งบ้าน หรือตึก หรือ พื้นที่ค้าขายมา เป็นระยะเวลาหนึ่ง เช่น 10-20ปี แล้วระหว่างนั้น ก็ต้องรีบนำสิทธิ์การเซ้งอันนี้ ไปหาผลประโยชน์ให้ได้ หากหาผู้เช่าไม่ได้ตามกำหนด ก็อาจไม่คุ้ม เพราะเมื่อหมดระยะเวลา มูลค่าของทรัพย์สิน ก็จะเป็นศูนย์ทันที ต่างจาก Freehold ซึ่ง ราคาที่ดิน ทำเล อาจจะมีมูลค่าสูงขึ้นได้ ดังนั้น กองทุนรวมอสังหาฯ แบบ Leasehold จะพยายามคืน เงินลงทุนของผู้ถือหน่วยกลับมาเป็นเงินปันผล โดยรวมมากับ รายได้ปรกติที่ได้จากค่าเช่า ดังนั้น เมื่อหมดระยะเวลาที่เซ้งเขาไว้ มูลค่า NAV ของกองทุน ก็จะต้องเป็นศูนย์ พอดี ส่วนวิธีการ คำนวนการคืนเงินลงทุนมานั้น ผมเพิ่งได้อ่านจากหนังสือพิมพ์ กรุงเทพธุรกิจไม่กี่วันนี้เอง ซึ่งคูณ โชติกา สวนานนท์ เป็นตัวแทนของเหล่ากองทุน หารืออยู่กับ กลต.เรื่องวิธีการคำนวณ ยังไม่เหมือนกัน บางคนบอกต้องคืนแบบเส้นตรงคือ เอามูลค่าหน่วยตั้ง แล้วหารด้วยระยะเวลาของกองทุน เลย แล้วคืนมา  แต่บางคนก็แย้งว่าต้องคำนวณแบบผ่อนบ้าน(รายละเอียดตรงนี้ ผมก็ยังไม่ค่อยเข้าใจเหมือนกันครับ)  รู้แต่ว่า เพราะแบบนี้ ผมเลยไม่ค่อยชอบ Leasehold เท่าไหร่ แต่ยกเว้นว่า Leasehold นั้นอยู่ในทำเลที่ดีจริง ผู้บริหารเก่งมากๆ มีวิสัยทัศน์ สามารถบริหารให้ได้ผลตอบแทนดี มีจุดแข็งมากก็จะคุ้มครับ อย่างช่วงนี้ก็มีข่าว ของ CPN ที่จะเข้า takeover ห้างเพิ่มอีก 3แห่ง ก็อาจมีผลให้แข็งแกร่งขึ้น โก่งค่าเช่าได้เต็มที่ บริหารได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ( CPNRF ซึ่งเป็นกองทุนอสังหาฯ ของ บลจ.ทหารไทย ราคาก็อาจจะดีขึ้น ตอนนี้เท่าที่ทราบ NAV 10บาทกว่า เป็น Leasehold)

[drchatri]

[quote="por_jai"] ผิดกับผมเลยครับหมอ

[drchatri]

ผมขอแชร์เล่าให้ฟังเล่นๆ ตอนที่ผมตัดสินใจลงทุนใน LUXF

 ตามลิงค์นี้ได้เลยครับ http://www.tmbam.com/v1/th/mutualFundsD ... 7&accept=1

   ตอนที่คิดตอนนั้นมีเหตุผลดังนี้ครับ..
   1.เป็น Freehold
   2.เป็น รร.อันดับดี เขาบอกว่า ระดับ ไม่สามารถจัดอันดับด้วยระบบดาวแบบปรกติได้ (โห..เว่อร์ไปไหมเนี่ย แต่ทำให้ผมตื่นเต้นดี) อันนี้ ผมก็เลยลองไปค้นหาข้อมูลเพิ่ม พบว่า บนเกาะยาวน้อยมี รร.ระดับหรูอยู่แค่แห่งเดียว แล้ว รร.ใหม่นี้ ก็เป็นแห่งที่สอง ซึ่งใหม่สดกว่า หรูกว่า ตามโพสิชั่นที่เขากำหนดไว้ว่างั้น
   3.ทำเลมีศักยภาพ เพราะเป็น วิวระดับ world class หายาก ในอนาคตคงหาที่ที่ธรรมชาติสวยอย่างนี้ได้ยาก
   4.ปลอดภัยจากคลื่นลมพายุ และสึนามิ ตำแหนงที่ตั้ง รร.มีเกาะภูเก็ตช่วยบังทั้งเกาะ รวมทั้งตัวเกาะยาวน้อยเอง รร.สร้างอยู่บนหน้าผาลดหลั่นกัน ไม่โดนสึนามิแน่ๆ
   5.บริหารโดยเครือ รร.ต่างประเทศคือกลุ่มซิกส์เซ้นส์ ซึ่งบริหาร รร.ในต่างประเทศระดับ world class หลายแห่ง มีที เกาะมาลดีฟด้วย ทางผู้ปรหาร ตั้งเป้าหมายว่าต้องปรหารให้ได้กำไรไม่ต่ำกว่า 20% ของเงินลงทุน
   6.ลูกค้า เป็นชาวต่างชาติ เกือบ 100% โดยกลุ่มใหญ่ที่สุด เป็นพวกยุโรป โดยเฉพาะ สแกนดิเนเวีย ซึ่งเศรษฐกิจของประเทศในกลุ่มนี้คิดว่าน่าจะได้รับผลกระทบจากวิกฤตซับพาร์ม และการชะลอตัวของเศรษฐกิจ ไม่มากนัก ที่เหลือ ก็พวก เกาหลี ญี่ปุ่น มักชอบมาช่วง low season  เท่าที่ศึกษาดูตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เข้ามาเที่ยว ในจังหวัด ภูเก็ต กระบี่ และพังงา เพิ่มขึ้นทุกปี เว้นแต่ช่วงที่เกิด สึนามิใหม่ๆ เท่านั้น หลังจากนั้น ตัวเลข นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และการจะเข้าพัก ต้องจองล่วงหน้ากันเป็นปี เท่าที่มีข้อมูล ความต้องการเข้าพักถึง 150% ของจำนวนที่พักเลยที่เดียว ผมคิดว่าอันนี้ เป็นการที่รู้กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนมาก และเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพมาก  และผมคิดว่า การเมืองในประเทศมีผลกระทบต่อตรงนี้น้อย ยกเว้นเรื่องภัยธรรมชาติมากกว่า
   7.มีการประกันผลตอบแทนในรูปเงินปันผล ในช่วง 5ปีแรก คิดเป็น 5-6-6-6.5 และ 7% ตามลำดับ(คิดจากราคาพาร์) โดยที่มาของการประกันเงินปันผลของกองทุน มาจาก การประกันรายได้ค่าเช่าที่ บริษัทป่าเกาะ เจ้าของเดิม ประกันให้ ซึ่ง กองทุนจะได้รายได้ในรูปของค่าเช่า 2ประเภท คือแบบ Fix และแบบ แปรผันตามผลการดำเนินการ โดยแบบ Fix จะได้รับ 8ล้านบาทต่อเดือน หรือ 96ล้านบาทต่อปี หรือคิดเป็นอย่างน้อยประมาณ 4.8% ของมูลค่ากองทุน( ประมาณ 1965 ล้านบาท) ซึ่งผมแปลว่า อย่างน้อย กองทุนต้องได้เงินก้อนนี้ไปเรื่อยๆ ไม่เช่นนั้น หมายความว่า รร.เจ๊ง ต้องเลิก ปิดกิจการเท่านั้น ถึงจะไม่ได้ ซึ่งในความรู้สึกผมว่ายาก..ส่วนค่าเช่าที่แบบแปลผัน จะถือว่าเป็นของแถม.. หากปีต่อๆไป กิจการดีขึ้น ก็มีสิทธิได้รายได้จากตรงนี้เพิ่ม อาจรวมกัน 7-9%ต่อปีได้
  8.กองทุนมีสิทธิขึ้นค่าเช่าได้ เพราะมีการต่อสัญญากับ รร.ทุก 3ปี ทั้งหมด รวม 20ปี
  9.มีการประเมิณราคาสินทรัพย์ โดยบริษัทเอกชนที่น่าเชื่อถือ ทั้งของไทย และต่างชาติ 2บริษัท(ซึ่งเป็นไปตามหลักเกณฑ์ ของ กลต.) ซึ่ง แห่งแรก ประเมิณตามราคาตลาดเมื่อเดือน ธค.2550 ได้ราว 1,900ล้านบาท แห่งที่สองประเมิณเมื่อราวเดือน เมษาฯ 2551 ได้มูลค่าประมาณ 2,000กว่าล้านบาท โดยทรัพย์สินที่ประเมิณ มีทั้ง ที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโฉนด มูลค่าที่ดินราว 200กว่าล้านบาท ที่ดินที่เหลือมี เป็น นส3ก. ซึ่งทางกองทุนจะดำเนินการเปลี่ยนเป็นโฉนดให้แล้วเสร็จในปีหน้า นอกจากนี้ยังมีตัว รร. และเฟอร์นิเจอร์ซึ่งสร้างด้วยไม้เป็นส่วนใหญ่ คลาสิก เข้ากับธรรมชาติ ระบบสาธารณูปโภคต่างๆ  สภาพใหม่มาก คือ เราสบายใจได้ว่า ราคาได้รับการประเมิณโดยบริษัทที่น่าเชื่อถือ
   อีกทั้งยังมีการระบุ "มูลค่าบังคับจำนองไว้ด้วยว่า ประมาณ 1,200ล้านบาท ผมลองถามผู้จักการธนาคารที่รู้จักกันแล้ว บอกว่า หมายถึง อย่างน้อย ถ้าธนาคารยึดขายทอดตลาด ราคาต่ำสุดๆ ก็ได้ประมาณนี้แน่นอน (ราคาที่ขายได้อย่างง่ายดายโดยมีสภาพคล่องสูงสุด) ซึ่งในความเป็นจริง เขาบอกว่า ต้องควรขายได้ราคามากกว่านี้แน่นอน ผมตีความว่า อย่างน้อยๆ หาก รร.เจ๊งเลิกกิจการ ม้วนเสื่อ แล้วขายทุกอย่างทิ้ง เอาเงินมาแบ่งกัน 1,200ล้าน คิดเป็นราวๆ 6% กว่าๆ ของมูลค่ากองทุนคือ 1.965ล้าน หมายความว่า ที่เงินลงทุนเริ่มต้น ราคาพาร์ที่ 10บาท ผมจะได้คืนอย่างน้อยๆ ก็ 6บาทกว่าๆ ผมยอมรับได้ กำขี้ดีกว่ากำตด...
  10.มีสิทธิ์ที่ ราคาสินทรัพย์ที่ดินจะราคาสูงขึ้นไปอีกในอนาคต เพราะเป็นทำเลหายาก เหมือนของเก่ามีคุณค่า
  11.มีการดูแลสินทรัพย์อย่างดี โดยผู้เช่าคือ รร.ต้องคอยดูแลซ่อมบำรุงให้ใช้การได้ดีตลอด กองทุนไม่ต้องยุ่ง และเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เลย
   12.มีการบังคับให้ รร.ต้องประกันภัยแบบ All Risk รวมทั้ง การประกันการชดเชยการขาดหรือหยุดชะงักของรายได้ด้วย (เช่นกรณี เกิดพายุ ไม่สามารถเปิด รร.รับนักท่องเที่ยวได้) ซึ่งผู้รับผลประโยชน์จะเป็นกองทุน แต่ รร.เป็นผู้จ่ายเบี้ยประกันเอง

     
    เอ..มีอะไรอีกหว่า..ตอนนี้มึน นึกไม่ออกแล้วครับ  แต่จำได้ว่าตอนนั้นอ่านหมดครับ ทั้ง Fact sheet และ หนังสือชี้ชวน ไว้มีไรเพิ่มค่อยโพสใหม่นะครับ แต่ วิเคราะห์เอง ได้ประมาณนี้ ก็เลยมองว่า เป็นโอกาสงามๆ ในการลงทุน ก็ไม่รู้ผิดถูก เด๋วก็รู้เอง ขำๆ ครับพี่น้อง.. :lol:

[drchatri]

ผมตีความว่า อย่างน้อยๆ หาก รร.เจ๊งเลิกกิจการ ม้วนเสื่อ แล้วขายทุกอย่างทิ้ง เอาเงินมาแบ่งกัน 1,200ล้าน คิดเป็นราวๆ 6% กว่าๆ ของมูลค่ากองทุนคือ 1.965ล้าน หมายความว่า ที่เงินลงทุนเริ่มต้น ราคาพาร์ที่ 10บาท ผมจะได้คืนอย่างน้อยๆ ก็ 6บาทกว่าๆ ผมยอมรับได้ กำขี้ดีกว่ากำตด...

     ขอโทษครับ พิมพ์ตกไป 1หลัก คิดเป็น 60% กว่าๆ ของ 1,965ล้านบาทครับ ไม่ใช่ 6%

[MindTrick]

[quote="drchatri"]ผมขอแชร์เล่าให้ฟังเล่นๆ ตอนที่ผมตัดสินใจลงทุนใน LUXF

[Linzhi]

ขอช่วยตอบเป็นไอเดียเสริมแล้วกันครับ

เหตุที่่ขาย ก็คงเพราะบริษัทมีต้นทุนการเงิน WACC ต่ำกว่า 8-11% นี้ เอาเงินไปลงทุนต่อน่าจะได้ประโยชน์กว่า

สำหรับคนซื้อ ก็แล้วแต่ความเสี่ยงเทียบกับผลตอบแทนที่ยอมรับ
ผมว่าลงทุนในกองทุนอสังหาก็ไม่เลว ทั้งในระยะยาว
ผลตอบแทนระยะยาวไม่หวือหวานัก แต่ในมุมมองผมคือไม่คุ้มสำหรับนักลงทุน
ที่มีความชำนาญในตลาดหุ้น

แต่ดีมาก สำหรับเป็นที่พักเงินก่อนจะซื้อหุ้น (สะดวกทีเดียว)

ส่วนเรื่องคนจัดการกองทุน ผมว่าตอนนี้เพิ่งเริ่มคงจะหามืออาีชีพได้ลำบาก
เป็นคำถามที่ดีครับ แต่ถึงบัดนี้ ผมยังไม่ค่อยเข้าใจเลยว่า คนจัดการกองทุน ทำอะไรนอกเหนือไปจาก เก็บเงินค่าบริหาร  :lol:

[...]

ขออนุญาตยกความเห็นของพี่ bezos แห่งสำนักมวยวัดมาแปะไว้หน่อยนะครับ

ที่เขาบอกว่าพวกที่มีรายได้เป็นค่าเช่าจะดีในยามเงินเฟ้อสูง จริงๆ แล้วมันจะซับซ้อนกว่านั้นหน่อยนะครับ

ตามทฤษฏี "ค่าเช่า" มักสามารถปรับขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อได้ เนื่องจากค่าวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นตามเงินเฟ้อจะทำให้ค่าก่อสร้างตึกใหม่สูงขึ้น คนที่มีตึกอยู่แล้วจึงสามารถขึ้นราคาตามอัตราเงินเฟ้อได้ เนื่องจากคู่แข่งที่สร้างใหม่นั้นจะมีต้นทุนใหม่ซึ่งสูงกว่า

อย่างไรก็ตาม จะมี lag time ด้วย ทันทีที่เกิดภาวะเงินเฟ้อขึ้น ค่าเช่าจะยังไม่สามารถปรับตามได้ทันที เพราะสัญญาเก่ายังไม่หมดอายุ ทำให้ธุรกิจให้เช่ายังคงมีกำไรลดลงในระยะสั้นเช่นเดียวกับธุรกิจอื่นๆ ครับ

ก็ต่อเมื่อเข้าสู่ long run แล้ว พวกนี้จะขึ้นค่าเช่าตามเงินเฟ้อเพื่อรักษากำไรให้คงที่ได้ครับ

ดังนั้นถ้าเข้าผิดจังหวะ ก็อาจจะซวยได้เหมือนกัน เพราะกำไรอาจลดลงก่อน

[Alastor]

อิอิ ผมทำ IS หัวข้อเรื่อง "ปัจจัยที่มีผลต่อผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย" ผ่านแล้วแต่ยังต้องแก้รายงาน ใจร้อนขอ post เลยละกัน

[Alastor]

เปิดกระทู้ใหม่โลด