โพสต์
เงินเฟ้อ Value Play และ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์.
.
.
จากที่รู้กันว่าตอนนี้ตลาดเละๆเทะๆ จากความกังวลว่าเงินเฟ้อมา แล้ว FED จะขึ้นดอกเบี้ย (ซึ่งตอนนี้แทงกั๊กไปแล้ว รอลุ้นกันอีกทีเดือนมีนา) จากข้อมูลย้อนหลังของ Datastream ตั้งแต่ช่วง 1973-2020 กลุ่มที่สามารถทำผลตอบแทนได้ดีในสภาวะเงินเฟ้อมีอยู่ 5 กลุ่มหลัก
.
1. พลังงาน
2. อสังหาริมทรัพย์
3. สาธารณูปโภค
4. กลุ่มบริการด้านสุขภาพ
5. สินค้าอุปโภคบริโภค
.
.
สรุปคือกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับปัจจัย 4 สินค้าที่มีความจำเป็นจะอยู่รอดได้ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ โดย 5 กลุ่มที่พูดถึงถ้าตัด Commodities ออกก็จะเหลือ 4 แล้วถ้าพิจารณาถึงปัจจัยเรื่องดอกเบี้ย ซึ่งส่งผลต่อ cost of Capital ดังนั้นกลุ่มที่ P/E ต่ำจึงน่าสนใจในฐานะของ Value Play .
.
ซึ่งหนึ่งในนั้นคือ #กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แทบจะเป็นกลุ่มที่ตลาดไม่ค่อยให้ value เท่าไหร่หลังจากที่ผ่านยุครุ่งเรืองเมื่อหลาย 10 ปีก่อน แต่กลุ่มนี้ก็เป็นกลุ่มที่ผลตอบแทนดี yield สูง P/E ต่ำ ความคาดหวังแทบไม่มี (บางบริษัท)รายได้โตทุกปี.
.
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (อัพเดทถึง 2564 – 3 ไตรมาส)
.
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ by Unit (9M2564)SDH : 46,559 (-44% YoY)
TW : 11,385 (-18% YoY)
TH : 54,987 (-18% YoY)
CD : 62,769 (-24% YoY)
.
.
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ by Value (9M2564)SDH : 197,201 (-17% YoY)
TW : 38,452 (-5% YoY)
TH : 120,462 (-11% YoY)
CD : 181,955 (-16% YoY)
.
.
จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนใหม่ในกทม และ ปริมณฑล by Unit (9M2564)SDH : 21,156 (-7% YoY)
TW : 2,452 (+19% YoY)
TH : 10,152 (-12% YoY)
CD : 26,181 (-47% YoY)
.
.
โดยสรุปคือ Demand ของแนวสูง( AKA.คอนโด) ยังลดลงจากปีก่อน 16% จากที่ว่าแย่แล้วปีนี้แย่กว่า ส่วนแนวราบ (AKA. บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม) ลดลง 14% กลุ่มใหญ่ที่ลดลงมาสุดในแง่ของจำนวนยูนิตคือ บ้านเดี่ยว -44% YoY แต่ถ้าดูในแง่ของมูลค่าแล้ว บ้านเดี่ยวลดลงเพียง 17% YoY ซึ่งพออนุมานได้ว่าราคาบ้านสูงขึ้นมาก.
.
แล้วถ้าดูในมิติของจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จใหม่จะเห็นว่าแนวราบลดลง -7% YoY แต่แนวสูงหายไปถึง -47% YoY จากที่มีจำนวนยูนิตขายใหม่ปีละ 5-6 หมื่นยูนิต เหลือเพียง 26,181 ยูนิต (รวม 9 เดือน).
.
ซึ่งไม่น่าแปลกใจเท่าไหร่ถ้าดูถึงกลุ่ม Demand ของแนวสูงพอจะแบ่งได้ 3 กลุ่มใหญ่ๆคือ
1.Real Demand : ซื้อจริง อยู่จริง
2. Speculator : ซื้อลงทุน + เก็งกำไร
3. Foreign Customer : ลูกค้าต่างชาติ (ส่วนใหญ่คือคนจีน)
.
.
พอจะเห็นภาพว่า Covid-19 ส่งผลกระทบกับลูกค้าทั้ง 3 กลุ่มของแนวสูงทั้งหมด
ลูกค้า Real Demand มองหาบ้านแนวราบมากขึ้น
ลูกค้าลงทุนหรือเก็งกำไรลดลงเพราะสภาวะตลาดไม่เอื้อเท่าไหร่
ลูกค้าต่างชาติไม่ต้องพูดถึง เพราะไม่สามารถเดินทางเข้ามาโอนได้
.
.
ซึ่งผมคิดว่ากลุ่มแนวสูงจะกลับมาดีแบบก่อน covid ได้อาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี โดยอนุมานจากการท่องเที่ยวที่กว่าจะค่อยๆกลับมาฟื้นได้ (ซึ่งในปี 2564 มีต่างชาติเดินทางเข้ามาเพียง 1.8 แสนคน จาก 40 ล้านคนใน 2562).
.
พอถึงตรงนี้กลุ่มอสังหาฯ ที่เน้นแนวราบจึงน่าสนใจกว่ากลุ่มแนวสูงทีนี้มาลองเรียงข้อมูลสัดส่วนสินค้า แนวราบ : แนวสูง ของบริษัทอสังหาฯในตลาดดู (เรียงตามรายได้จากมากไปน้อย)
.
1. AP (80 : 20) - รายได้ 3 ไตรมาส 24,459 ล.
2. LH (74 : 26) - รายได้ 3 ไตรมาส 23,797 ล.
3. PSH (62 : 37) - รายได้ 3 ไตรมาส 19,380 ล.
4. SPALI (80 : 20) - รายได้ 3 ไตรมาส 18,522 ล.
5. SC (75 : 25) - รายได้ 3 ไตรมาส 13,464 ล.
6. ORI (47 : 53) - รายได้ 3 ไตรมาส 11,319 ล.
7. QH (90 : 10) - รายได้ 3 ไตรมาส 5,906 ล.
8. NOBLE (5 : 95) - รายได้ 3 ไตรมาส 5,792 ล.
9. LALIN (100 : 0) - รายได้ 3 ไตรมาส 4,828 ล.
10. ANAN (20 : 80) - รายได้ 3 ไตรมาส 3,009 ล
11. BRI (N/A) - รายได้ 3 ไตรมาส 2,809 ล.
12. SENA (20 : 80) - รายได้ 3 ไตรมาส 2,491 ล.
.
.
ถ้าพิจารณาในแง่ความสามารถในการทำกำไรทั้ง เปอร์เซ็น และมูลค่า 5 บริษัทหลัก คือ.
1. #SPALI
- กำไรจากธุรกิจหลัก 3 ไตรมาส 3,827 ล.
- %NMP : 21%
.
.
2. #AP
- กำไรจากธุรกิจหลัก 3 ไตรมาส 2,827 ล.
- %NMP : 12%
.
.
3. #LH
- กำไรจากธุรกิจหลัก 3 ไตรมาส 2,191 ล.
- %NMP : 9%
.
.
4. #ORI
- กำไรจากธุรกิจหลัก 3 ไตรมาส 1,881 ล.
- %NMP : 17%
.
.
5. #SC
- กำไรจากธุรกิจหลัก 3 ไตรมาส 1,500 ล.
- %NMP : 11%
.
.
**ปล. %NPM คิดจากกำไรธุรกิจหลัก
.
.
ทีนี้ถ้าวิเคราะห์ในเชิงคุณภาพที่ตัวเลขไม่ได้บอก (จากมุมมองส่วนตัว)
SPALI : มีสินค้าที่หลากหลาย เน้นความคุ้มค่า มีการกระจายพอร์ตทั้งแนวราบ-แนวสูง และเป็นผู้อยู่รอดในตลาดต่างจังหวัด ไม่แปลกใจถ้า SPALI เป็นบริษัทที่มีความสามารถในการทำกำไรสูงสุด จากที่เคยเยี่ยมชมโครงการ และประสบการณ์ที่มีส่วนในการซื้อที่ดินของบริษัท(ที่เป็นคู่แข่งกับศุภาลัยแห่งหนึ่งในตลาดหลักทรัพย์) ผมว่าศุภาลัยมีจุดแข็ง 3 ข้อ.
1.1 มีเครือข่ายนายหน้าที่แข็งแกร่งทั่วประเทศ ศุภาลัยมักจะได้ที่ดินที่ดี ราคาถูก และเร็วกว่าคนอื่นเสมอ (Land cost เป็นต้นทุนหลัก)
.
1.2 Salable area ศุภาลัยกล้าที่จะเก็บที่ดินเอามาขายให้มากที่สุด (ซึ่งอาจจะเกิน pack ราคาปกติไปมากก็อย่าได้แคร์)
.
1.3 ต้นทุนค่าพัฒนา และ House cost แบบบ้านของศุภาลัยแทบจะไม่เคยเปลี่ยน ส่วนนี้ก็คงช่วย save cost ไปได้อีก
.
.
AP : บริษัทเน้นสินค้ากลุ่มกลาง-บน มากกว่าศุภาลัย บริษัทมีความทันสมัยใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่ม value ให้กับลูกบ้าน (บางทีแอบเข้าไป survey บริษัทยังจับได้) เริ่มกระจายพอร์ตไปต่างจังหวัดมากขึ้น บ้านสวย ส่วนกลางดี ราคากลางๆ .
.
LH : เป็นบริษัทที่มีความ diversify รายได้หลากหลาย ทั้งจากธุรกิจหลัก และการถือหุ้นในบริษัทย่อย ตัวธุรกิจหลักเองก็กระจายทั้งแนวราบ-แนวสูง กรุงเทพ และต่างจังหวัด บริษัทมีความโดดเด่นในเรื่องของแบรนด์ Land & House .
.
ORI : เป็นบริษัทที่เติบโตได้เร็วที่สุดในกลุ่ม เริ่มจากเจาะกลุ่ม blue collar ในแถบบางนา-สมุทรปราการ จนวันนี้สามารถครอบคลุมได้ทุก segment พอร์ตหลักยังเป็นแนวสูง ผบห.มีความ Aggressive ในการเติบโต และใช้การLeverage สูงที่สุด แต่ก็ตามมาด้วย ROE สูงที่สุดในกลุ่มเช่นกัน.
.
SC : บริษัทมีจุดแข็งในกลุ่มลูกค้า Segment บนมากที่สุด ถ้าลองไป survey โครงการจะรู้สึกได้ว่าบ้านแพง ควรจะเป็นแบบนี้แหละ!! .
.
#Summary
ส่วนตัวคิดว่าในอีก 3 ปี กลุ่มที่จะยังไปได้ดีคือกลุ่มแนวราบ (ตามข้อมูลที่มี ณ วันนี้นะฮะ).
.
ถ้ามองจากการเติบโต(ตามเป้าที่ ผบห.แจ้ง) ORI มีความน่าสนใจมากที่สุด แต่ก็มีจุดอ่อนในเรื่องการ Leverage สูงที่สุดเช่นกัน.
.
ถ้ามอง Conservative AP/SPALI/SC เป็นบริษัทที่น่าสนใจทั้งแง่ P/E ต่ำ , P/BV ต่ำ, D/E ต่ำ แต่ ROE สูง (15%+).
.
ส่วน LH มีการ Diversify รายได้ที่ดี ทั้งจาก HMPRO และ REITs ที่ถือ (บวกบริษัทย่อยอื่นๆ).
.
.
ปล. วิเคราะห์จากข้อมูลตัวเลขที่มี ถ้าผิดพลาดตรงไหนทักได้เลยครับ
Source : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ / set.or.th /ข่าวต่างๆ
.
.
#เพิ่มๆ
ปัจจัยที่จะทำให้อุตสาหกรรมนี้โตหลักๆ มี 3 ปัจจัย
✏1. ราคาบ้านเพิ่มขึ้น : ถ้าบ้านราคาแพงขึ้น คนรู้สึกว่ามีความมั่งคั่งมากขึ้น ก็มีแนวโน้มที่ปรับปรุงบ้าน + ขยับขยายบ้านเพิ่มขึ้น
.
✏2. อายุบ้าน : หากในประเทศนั้นมีอายุบ้านเฉลี่ยที่มาก (สร้างมานาน) ก็มีแนวโน้มที่คนจะปรับปรุง/เปลี่ยนบ้านมากขึ้น
.
✏3. กระแสของคนรุ่นใหม่ : เมื่อคนวัยทำงานโตขึ้น มีเงินมากขึ้น จะใช้เงินในการปรับปรุงบ้านมากกว่าคนรุ่นอื่นๆ
.
.
ดูจากทั้ง 3 ข้อแล้วอายุบ้านมีแต่มากขึ้น แต่ตังค์ในกระเป๋าประชาชนไม่มีแล้วครับ
https://www.facebook.com/valuewaynjr/
บันทึกไม่สำเร็จ