REITs & Property fund ซื้อได้หรือยัง

[amornkowa]

REITs & Property fund ซื้อได้หรือยัง



ถ้าดูจากperformanceรายเดือน เปรียบเทียบระหว่าง ไทยและสิงคโปร์ (SG)

พบว่า ช่วงเกิดCovid มีค-เมษายน -20% พอๆกัน

แต่พอเริ่มจาก พค เป็นต้นมา SG outperform REITs ทั่วโลกรวมทั้งไทย

ขณะที่ REITs ไทยติดลบมาตลอดตั้งแต่ มิย ถึง ตค 63

สาเหตุมาจากเหตุผลดังต่อไปนี้

1.SG งดจ่ายเงินปันผลกองREITsได้ ทำให้มีสำรองเพื่อใช้จ่ายฉุกเฉิน

2.Interest coverage ratio (ICR) หมายถึงความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย

กำหนดไว้ไม่ต่ำกว่า 2.5เท่า ตอนนี้ได้รับการปรับลด เพื่อให้มีสภาพคล่อง

3.มีการrebate คืนภาษีให้กับผู้เช่า เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง

4.SG มีการกระตุ้นเศรษฐกิจ

นี่คือสาเหตุที่ทำให้ REITs SG ทรงตัว เป็นบวกในช่วง มิย ถึง ตค

ช่วงเดือน ตค สินทรัพย์เสี่ยง รวมถึง Bond , High yield bond โดนขายหมด

แต่พอ เข้าเดือน พย มีข่าววัคซีนมีความคืบหน้า และ ประธานาธิบดีคนใหม่คือ โจ ไบเดน

ทำให้ REITsปรับตัวขึ้นทั้งไทยและSG

ส่วนกลางเดือน พย RCEP ซึ่งเป็นห่วงโซ่ทางฝั่งเอเชีย ได้บรรลุข้อตกลงกัน โดย อินเดียถอนตัวไป



เรามาดูเป็นรายSectorทั้งฝั่งไทยและสิงคโปร์

1.Industrail

ไทย ค่อนข้างยืดหยุ่น

Covid ทำให้โรงงานต้องdiversify ส่วนของsupply chain

โดย ส่วน modern logistic ,Vacancy เพิ่มขึ้นเป็น 15%

ส่วน Ready Build ,Vacancy ปรับตัวลดลงเหลือ 20%

แต่ REITs ของ SG ไม่ค่อยโดนกระทบจากCovidมากนัก และ ค่า PMIปรับตัวสูงขึ้นหลังCovid



2.Retail

ไทย เริ่มจากดีขึ้นหลังรัฐบาลเริ่มคลาย lock down คนเริ่มออกไปจับจ่ายใช้สอย แต่ห้างที่พึ่งพานักท่องเที่ยวยังโดนกระทบอยู่

SG ห้างปรับตัวค่อนข้างดี โดยเฉพาะurban ตอนนี้มีกิจกรรมจัดในห้างแล้ว และ มีการลดค่าเช่าลานกิจกรรมช่วยด้วย

ส่วนE-commerceจะกระทบห้างไหม ตอบว่า จะโตขนานกันไป โดย จะมีการตั้งstoreในห้างเพื่อให้คนซื้อผ่านonlineมั่นใจมากขึ้น

(Omni-channel)



3.Office

ไทย demandยังต้องการเพิ่มไม่มาก ขณะที่supplyเพิ่มมากกว่า

Q2 occupancy 92% และคาดการณ์ว่าปี2023 จะปรับลดเหลือ 85%

SG มองว่าดีขึ้น เพราะพื้นที่จำกัด ถึงมีWFH แต่จำเป็นต้องมีoffice อยู่

รวมถึง Regional office จากฮ่องกงเริ่มเพิ่มสาขามาสิงคโปร์

และ Technology hub ก็เริ่มมาตั้งที่ สิงคโปร์ด้วย



การคิดมูลค่า

: Search for yield ยังคงมีต่อเนื่องเพราะ อัตราดอกเบี้ยของ US,TH,EU = 0.13% , 0.5% , 0% ตามลำดับ

พันธบัตรรัฐบาลเริ่มไม่น่าสนใจ คนก็จะหาสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนมากขึ้น High yield น่าสนใจมากขึ้น รวมถึงตราสารหนี้

ที่เป็น investment grade ด้วย การลงทุนในREITsยิ่งน่าสนใจ

US ปริมาณเงิน M2 ปรับเพิ่มจาก 4 ล้านล้าน เป็น 7 ล้านล้าน$

สภาพคล่องจะเข้ามาฝั่งเอเชีย ทำให้ผลักดัน หุ้นและREITsที่ยังตามหลังอยู่



สรุป

TH REITs , Property fund

เริ่มน่าสนใจ เพราะปันผลที่ได้รับย้อนหลัง12 เดือน = 5.8% ตอนนี้ได้ 6.5%

Yield spread ปรับจาก 4.5% เป็น 5.2%

SG ใกล้เคียงกับผลตอบแทนเดิม

ปันผลที่ได้รับย้อนหลัง12 เดือน = 4.2% ตอนนี้ได้ 4.9%

Yield spread ปรับจาก 3.3% เป็น 4.0%

แต่ก็ดูภาพรวมแล้ว ตลาดที่SG น่าสนใจกว่า เพราะมีโอกาสโตและได้รับผลกระทบน้อยกว่า

จะเห็นว่าสัดส่วนในการถือ SG มากกว่า ไทย



Sector ที่น่าสนใจ

ไทย ได้แก่ Industrial, Retail ที่มีความสามารถในการปรับตัวกับtrendการเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภค

SG ได้แก่ Suburban Retail Mall , Industrial ที่มีมูลค่าสมเหตุผล