Property Fund & REITs & Infrafund Series

การลงทุนแบบเน้นคุณค่า เน้นที่ปัจจัยพื้นฐานเป็นหลัก
Post Reply
amornkowa
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 1792
Joined: Fri Jun 24, 2011 10:46 pm

Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by amornkowa » Mon Oct 08, 2018 10:36 pm

Property Fund & REITs & Infrafund Series
EP12 TFFIF หรือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานเพื่ออนาคตไทย

รอคอยมานานกว่า2ปี กับไทยแลนด์ฟิวเจอร์ฟันด์ หรือ TFFIFหลังอนุมัติ
น่าจะเกิดปัญหาทางเทคนิคเลยออกกองได้ช้ามาก เราไปดูเนื้อหาของกองนี้กันครับ

นโยบายในการลงทุน
ลงทุนในทรัพย์สินกิจการโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐเพื่อสร้างผลตอบแทนในระยะยาวที่มั่นคงให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน กิจการโครงสร้างพื้นฐาน รวมไปถึงการผลิตและจำหน่ายไฟฟ้า ทางพิเศษ หรือทางสัมปทาน ท่าอากาศยาน และกิจการโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ ตอนนี้มีแผนไปสร้างทางด่วนดาวคะนอง และ ที่อื่นๆ

ประโยชน์ทางภาษีของผู้ลงทุน
ภาษีเงินปันผล: ยกเว้นภาษีเงินได้บคุคลธรรมดาส าหรับเงินปันผลเป็น ระยะเวลา 10 ปีนับแต่วันจดทะเบียนตั้งกองทุน ทั้งนี้สำนักงาน ก.ล.ต. ได้อนุมัติให้บริษัทจัดการจัดตั้งและจัดการกองทนุเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2559 ดังนั้นนับจากวันที่ของเอกสารฉบับนี ผู้ถือหน่วยลงทุนที่เป็น บุคคลธรรมดาจะได้รับประโยชน์จากการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคล ธรรมดาสำหรับเงินปันผลเป็นระยะเวลาประมาณ 8 ปี
ภาษีกำไรส่วนต่างราคา: ได้รับการยกเว้น

กองทุนนี้เป็นกองทุนปิด ที่ไปลงทุนในทางพิเศษฉลองรัชและบูรพาวิถี ขนาดทุนจดทะเบียนที่หนึ่งพันล้านบาท
คาดว่าจะขายได้ 41,000-45,700 ล้านบาท ความเสี่ยงกองทุนอยู่ที่ระดับ7

ข้อดี กองนี้มีอายุมากสุดถ้าเทียบกับกองInfraทั้งหมด ตอนนี้กองEGATIFอายุยาวสุดคือ 20ปี

กระทรวงการคลังจะถือหน่วยลงทุนใน TFFIF เป็นสัดส่วนไม่ต่ำกว่าร้อยละ 10 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมดหลังการเพิ่มทุน เป็นระยะเวลา 5 ปี ส่วนที่เหลือเสนอขายประชาชนและสถาบันการเงินรวม 90%
โดยได้รับรายได้จากค่าผ่านทางของทั้งสองแห่งเท่ากับ 45% เป็นระยะเวลา 30ปี
แต่ถ้ารายได้ที่จัดเก็บได้จริงมากกว่าที่ประมาณการมากกว่า105%ขึ้นไปก็จะลดส่วนแบ่งลงเป็น 40%
จนถึงถ้ามากกว่าที่ประมาณการ120% จะลดเหลือ 20%ที่แบ่งให้กองทุน หมายถึงว่ารายได้มากกว่าที่คาด
กองทุนก็ไม่ได้ประโยชน์จากรายได้ที่จัดเก็บเพิ่มของทางด่วนมากนัก

ดังนั้นผมขอสรุปว่ากองนี้ต้องทยอยคืนทุนให้จนครบ30ปี ดังนั้นปีนึงก็คืนทุนประมาณ 3.3% ถึงแม้ว่าทางกองทุนบอกว่าจะทยอยคืนในช่วงแรกประมาณ 0.8% ก็ตาม เพื่อจะดูว่ากองนี้ให้ผลตอบแทนจริงๆเท่าไหร่
ผลตอบแทนที่ประกาศไว้ในช่วง 4.75%- 5.3% รวมการจ่ายคืนเงินต้นด้วย

ข้อสำคัญ เมื่อครบเวลา30ปี กองทุนนี้ครบอายุก็ไม่สามารถรับรู้รายได้อีกต่อไปถ้าไม่มีการลงทุนเพิ่ม
ดังนั้น ผมคิดเสมือนลดทุนลงปีละ 3.3% ดังนั้น กองนี้จะจ่ายปันผลจริงๆประมาณไม่เกิน 2%
ถ้านำเงินฝากไม่เกิน 1% ย้ายมาลงทุนกองนี้ ก็ยังดูน่าสนใจ
แต่ถ้าเทียบกับความเสี่ยงระดับ 7 แล้วผลตอบแทนดูจะน้อยเกินไป
และถ้าเทียบกับกองที่อยู่ในตลาดที่ได้ปันผลมากกว่า 6%ต่อปี ดูน่าสนใจน้อยไปอีก
ดังนั้นเป็นการตัดสินใจของผู้ลงทุนว่าจะลงทุนกองนี้ดีหรือไม่

กองนี้บริหารจัดการโดย บลจ กรุงไทย และ บลจ MFC ดูแลผลประโยชน์โดยธนาคารกสิกรไทย
กองทุนนี้มีแผนจะกู้เงินไปลงทุนเพิ่มในทางด่วนพิเศษหมายเลข7และ9ในอนาคต
จองซื้อได้ตั้งแต่วันที่ 12-19 ตค สำหรับประชาชนทั่วไปที่ธนาคารกรุงเทพ
วิธีการจัดสรร แบบ small lot first ดังนั้นมีโอกาสจองได้หน่วยลงทุนแน่นอน แต่ถ้าจองเยอะอาจได้ไม่ครบที่จอง


User avatar
KentaII
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 381
Joined: Wed Oct 14, 2009 12:16 am

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by KentaII » Thu Oct 11, 2018 1:23 pm

ผลตอบแทนจริงๆ ได้ประมาณ 2% ต่อปีนะครับ (เนื่องจากต้องหักเงินลดทุน 3.3% ออก) Growth ผู้ใช้ทางเฉลี่ยประมาณ 2-3% ต่อปี

ผู้ใดบอกว่าตัวเองเป็น "แมงเม่า" เขาผู้นั้นมักไม่ใช่แมงเม่า...แต่ผู้ใดบอกว่าตัวเองเป็น "เซียน" เขาผู้นั้น จะกลายเป็น แมงเม่าในไม่ช้า เพราะเขา "หยุดพัฒนาตนเอง"

miracle
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 18069
Joined: Sat Dec 18, 2004 1:38 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by miracle » Sat Oct 13, 2018 8:59 pm

infrastruture fund ที่ออกมาก่อนหน้านี้
่ออกมาในช่วงที่เงินเฟ้อต่ำ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ขาลง หรือ 1.5% เป็นระยะเวลานาน
ยังไม่ได้พิสูจน์ตัวเองในตอนที่เป็นดอกเบี้ยขาขึ้นเลย

ส่วน Property fund นั้นได้มีการพิสูจน์ตัวเองแล้วในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นและดอกเบี้ยขาลง
ส่วน Reit ก็คือการแปลงร่างของPropety Fund แต่ยังไม่รับการพิสูจน์ตัวเองในช่วงดอกเบี้ขาขึ้นแบบ Propety fund

ดังนั้น ในเมื่อไม่ประวัติศาสตร์ในประเทศไทย ก็ต้องไปหาประวัติศาสตร์ประเทศอื่นๆเทียบแล้วตัดสินใจว่าเป็นเช่นไร :)

:)

pop007
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 91
Joined: Sat Feb 15, 2003 2:52 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by pop007 » Sat Oct 13, 2018 10:47 pm

มีกรณีศึกษา Price action ของกอง Lease ที่ใกล้จะหมดอายุแลัวในตลาดไทยแนะนำหรือเปล่าครับ


amornkowa
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 1792
Joined: Fri Jun 24, 2011 10:46 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by amornkowa » Mon Oct 15, 2018 11:07 pm

pop007 wrote:มีกรณีศึกษา Price action ของกอง Lease ที่ใกล้จะหมดอายุแลัวในตลาดไทยแนะนำหรือเปล่าครับ
ยังไม่มีกองleaseที่ใกล้หมดอายุในตลาดไทยครับ
แต่ก็มีที่ยังไม่ครบกำหนด เช่น UOBAPF ที่ขายออกไปในราคาไม่ถึงครึ่งนึงของราคาIPO
เพราะรายได้ค่าเช่าลดลง เนื่องจากตึกเก่าและมีคู่แข่งรายใหม่เข้ามา


amornkowa
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 1792
Joined: Fri Jun 24, 2011 10:46 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by amornkowa » Wed Jan 09, 2019 8:14 am

Property Fund & REITs & Infrafund Series EP13

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท หรือ SPRIME เป็นกองทรัสต์ของกลุ่มสิงห์ เอสเตท

โดยทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนครั้งแรกคือ ที่ดินบางส่วนและพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ห้องประชุม สถานออกกำลังกาย พื้นที่ส่วนกลาง ที่จอดรถและงานระบบของอาคารซันทาวเวอร์ส เป็นระยะเวลา 30 ปี

ในพื้นที่รวม 118,828 ตร.ม. มูลค่าสูงสุดไม่เกิน 5,717.5 ลบ.

โดยจะเป็นเงินที่มาจากการระดมทุนไม่เกิน 4,467.5 ลบ. และเงินกู้ยืมระยะยาวไม่เกิน 1,350 ลบ.

ข้อดี
1. ผลตอบแทน เงินปันผล 7% สูงกว่าค่าเฉลี่ย5.99%
ของกองประเภทนี้
2. อัตราการเช่าสูงถึง 95%
3. ผลการดำเนินงานดีต่อเนื่อง
4. พื้นที่อาคารพึ่งปรับปรุงใหม่ รวมถึงสถานที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้าBTS
5. ถือเป็นassetหนึ่งในportfolioได้

ข้อควรระวัง
1.เงินปันผลเฉลี่ยที่show รวมกองที่เป็นfree holdเข้าไปด้วย
ดังนั้นถ้าตัดfree holdออก อาจไม่ได้สูงกว่าค่าเฉลี่ยLeasehold รวมถึง ต้องหักค่าคืนเงินต้นออกก่อนตัดสินใจสุดท้ายว่าจะลงทุนหรือไม่ ผมใช้วิธีหักแบบเส้นตรงคือคืนเงินปีละ3.33%(100/30ปี)จะเหลือปันผลจริง 3.67%
2.อาคารค่อนข้างเก่า อาจมีการต้องเสียค่าใช้จ่ายปรับปรุงอีก
3.มีการกู้ยืม ถ้าดอกเบี้ยขาขึ้น ต้องระวังส่วนนี้ด้วย


Mindset955
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 72
Joined: Mon Oct 25, 2010 4:05 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by Mindset955 » Wed Jan 09, 2019 10:18 pm

ถ้าลองมองเทียบกับ REIT ที่เป็น Office Building ที่มีอยู่ในตลาดมีดังนี้ครับ
Stock, Price, Dividend Yield(%)
GVREIT, 14.7, 5.62%
TPRIME, 12.6, 2.95%
POPF, 13.3, 7.61% (เปิดมานานแล้ว สัญญาที่เป็นรีทบางอาคารน่าจะใกล้หมดสัญญาแล้ว)
CPNCG 15.5, 6.23%
CPTGF, 12.9, 6.03% (เป็นอาคารเก่า เช่นตึก CP สีลม, ตึกสนญ.ของธ.ทหารไทยเก่าที่ราชเทวี)
B-WORK, 10.9, 6.67%

ทั้งนี้ทั้งนั้น ควรจะไปศึกษาว่าแต่ละกองทุนเหลืออายุสัญญาอีกกี่ปีนะครับ


chiraponge
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 801
Joined: Sun May 09, 2010 9:26 am

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by chiraponge » Mon Jan 14, 2019 7:39 pm

amornkowa wrote:
pop007 wrote:มีกรณีศึกษา Price action ของกอง Lease ที่ใกล้จะหมดอายุแลัวในตลาดไทยแนะนำหรือเปล่าครับ
ยังไม่มีกองleaseที่ใกล้หมดอายุในตลาดไทยครับ
แต่ก็มีที่ยังไม่ครบกำหนด เช่น UOBAPF ที่ขายออกไปในราคาไม่ถึงครึ่งนึงของราคาIPO
เพราะรายได้ค่าเช่าลดลง เนื่องจากตึกเก่าและมีคู่แข่งรายใหม่เข้ามา
UOBAPF เป็น service apartment คุณภาพของรายได้ต่างจาก ศูนย์การค้า หรือ Office นะครับ
Leasehold ที่มีลักษณะเป็น โรงแรม หรือ Apartment นี่เสี่ยงมาก ปกติจะขายเป็น Freehold ถึงจะขายออก
และถึงแม้จะเป็น Freehold ก็ยังมีช่วงประกันรายได้ เช่น ERWPF หมดช่วงประกันรายได้ ปันผลลดลง ทำให้ราคาลดลงเกินครึ่ง


amornkowa
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 1792
Joined: Fri Jun 24, 2011 10:46 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by amornkowa » Tue Jan 22, 2019 4:18 pm

chiraponge wrote:
amornkowa wrote:
pop007 wrote:มีกรณีศึกษา Price action ของกอง Lease ที่ใกล้จะหมดอายุแลัวในตลาดไทยแนะนำหรือเปล่าครับ
ยังไม่มีกองleaseที่ใกล้หมดอายุในตลาดไทยครับ
แต่ก็มีที่ยังไม่ครบกำหนด เช่น UOBAPF ที่ขายออกไปในราคาไม่ถึงครึ่งนึงของราคาIPO
เพราะรายได้ค่าเช่าลดลง เนื่องจากตึกเก่าและมีคู่แข่งรายใหม่เข้ามา
UOBAPF เป็น service apartment คุณภาพของรายได้ต่างจาก ศูนย์การค้า หรือ Office นะครับ
Leasehold ที่มีลักษณะเป็น โรงแรม หรือ Apartment นี่เสี่ยงมาก ปกติจะขายเป็น Freehold ถึงจะขายออก
และถึงแม้จะเป็น Freehold ก็ยังมีช่วงประกันรายได้ เช่น ERWPF หมดช่วงประกันรายได้ ปันผลลดลง ทำให้ราคาลดลงเกินครึ่ง


earng_tvi
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 93
Joined: Mon Jul 12, 2010 10:44 am

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by earng_tvi » Mon Feb 04, 2019 9:45 am

ผมสงสัยมานานแล้วว่า ถ้า prop fund/REIT มีการเพิ่มทุนเพื่อซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ากองเรื่อยๆ ก็จะกลายเป็นว่าสามารถจ่ายปันผลไปได้เรื่อยๆเลย และสมมติสินทรัพย์ใหม่ก็สามารถสร้างรายได้/กำไร โดยไม่ทำให้ปันผลลดลง(เวลาเพิ่มทุนซื้อสินทรัพย์ใหม่ ผมมักได้ยินว่าปันผลจะไม่ลดลงเพราะสินทรัพย์ใหม่สร้างรายได้ให้ทันที) แบบนี้ถ้าผมถือหน่วยลงทุนตั้งแต่แรกก็จะกลายเป็นได้ปันผลไปเรื่อยๆเลยแม้ว่าสินทรัพย์ที่ซื้อมาอันแรกจะหมดอายุไปแล้วก็ตาม แม้ว่าช่วงหลังปันผลน่าจะลดลงจากที่มีสินทรัพย์หมดอายุ ซึ่งจะกลายเป็นว่าคนซื้อชุดแรกจะได้เปรียบกว่าหรอครับ ใครทราบช่วยอธิบายให้ทีครับ ขอบคุณครับ


amornkowa
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 1792
Joined: Fri Jun 24, 2011 10:46 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by amornkowa » Mon Feb 04, 2019 1:25 pm

จริงๆแล้ว แนะนำให้ลงproperty fund ที่เป็นแบบ Freehold เพราะไม่มีการหมดอายุ และ ที่ดินก็มีแต่สูงขึ้นเรื่อยๆ
แต่ถ้าต้องซื้อ Leaseholdจริงๆ ก็ต้องหาที่มีสินทรัพย์หลายlocation เพื่อกระจายความเสิ่ยงออกไป
ส่วนเรื่องกองที่เป็น Leasehold ปกติจะมีสัญญาในการเช่าซื้อว่ากี่ปี ถ้าหมดอายุแล้วก็หมดสิทธิในการรับค่าเช่าอีกต่อไป
ยกเว้นว่าเจ้าของทรัพย์สินจะต่ออายุใหม่โดยขายสิทธิให้เราผ่านการซื้ออีกครั้ง
ส่วนการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติม เราก็ต้องเสียเงินเพิ่มรอบใหม่ในการมีโอกาสรับผลตอบแทนของสินทรัพย์ใหม่

ดังนั้น การซื้อสินทรัพย์ตั้งแต่เเรก ก็ไม่ได้เปรียบกับคนที่พึ่งซื้อรอบใหม่ เพราะคิดโดยรวมแล้ว
ก็น่าจะได้ผลตอบแทนใกล้เคียงเดิม ถ้าสินทรัพย์ใหม่ให้ผลตอบแทนใกล้เคียงเดิม

ถ้าสินทรัพย์lotแรกหมดสิทธิการเช่าไป รายได้ของกองทุนก็ขาดหายไป ผลตอบแทนของกองทุน
ก็จะได้เฉพาะผลตอบแทนของสินทรัพย์ที่ยังไม่หมดอายุครับ


syj
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 4232
Joined: Sat Feb 07, 2009 12:27 am

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by syj » Fri Feb 08, 2019 8:50 am

ถ้าจำไม่ผิดนะครับ
นลท ที่มีรายได้จากปันผลค่อนข้างมาก
และยังขอคืนเครดิตภาษี อยู่นั้น
ไม่ควรลงทุนในกอง REIT นะครับ
เพราะปันผล ไม่ใช่ 40(8) ต้อง (ย้ำ)
ต้อง นำมารวมกับปันผลปกติ เพื่อ
รวมเป็นรายได้ประจำปีในการยื่น
ภาษี (ทำให้ฐานภาษี อาจจะ
สูงขึ้นและข้ามสเต็ป นอกจากไม่ได้คืน
ยังอาจต้องเสียเพิ่มถ้าฐานภาษี 15%
ขึ้นไป

ส่วน Property Fund นั้น
ยังคงใช้ตาม ก.ม.เดิมๆ ที่
ปันผลเป็น 40(8) ไม่จำเป็น
ต้องนำมารวมเพื่อคำนวณ
รายได้ยื่นภาษีครับ

// Stay Hungry, Stay Foolish.
// Stay Calm, Stay Invest.
// Price is what you pay, Value is what you get.

amornkowa
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 1792
Joined: Fri Jun 24, 2011 10:46 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by amornkowa » Mon Feb 25, 2019 6:17 am

syj wrote:ถ้าจำไม่ผิดนะครับ
นลท ที่มีรายได้จากปันผลค่อนข้างมาก
และยังขอคืนเครดิตภาษี อยู่นั้น
ไม่ควรลงทุนในกอง REIT นะครับ
เพราะปันผล ไม่ใช่ 40(8) ต้อง (ย้ำ)
ต้อง นำมารวมกับปันผลปกติ เพื่อ
รวมเป็นรายได้ประจำปีในการยื่น
ภาษี (ทำให้ฐานภาษี อาจจะ
สูงขึ้นและข้ามสเต็ป นอกจากไม่ได้คืน
ยังอาจต้องเสียเพิ่มถ้าฐานภาษี 15%
ขึ้นไป

ส่วน Property Fund นั้น
ยังคงใช้ตาม ก.ม.เดิมๆ ที่
ปันผลเป็น 40(8) ไม่จำเป็น
ต้องนำมารวมเพื่อคำนวณ
รายได้ยื่นภาษีครับ
สอบถามว่า REITs ในกรณีถ้าเรายื่นเป็นรายได้ เงินปันผลต้องไปใส่ในช่อง 40(4)และทำcredit ภาษีเหมือนหุ้น ใช่ไหมครับ


Pekko
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 671
Joined: Fri Nov 10, 2006 7:41 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by Pekko » Wed Feb 27, 2019 10:51 am

เลือกกองที่ให้สิทธิ์ยกเว้นทางภาษีเงินปันผลสิครับ EGATIF DIFF TFFIF น่าสังเกตว่ากอง Reit ต่างๆ มักจะให้ผลดีหลังจาก 2-3 ปีที่จัดตั้งกอง ไม่รู้ทำไม

มี property fund แบบ Freehold ที่น่าสนใจ ณ ปัจจุบันนี้ มีกองไหนบ้างครับ

สติปัฎฐาน 4
กาย เวทนา จิต ธรรม

amornkowa
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 1792
Joined: Fri Jun 24, 2011 10:46 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by amornkowa » Thu Feb 28, 2019 5:00 am

Pekko wrote:เลือกกองที่ให้สิทธิ์ยกเว้นทางภาษีเงินปันผลสิครับ EGATIF DIFF TFFIF น่าสังเกตว่ากอง Reit ต่างๆ มักจะให้ผลดีหลังจาก 2-3 ปีที่จัดตั้งกอง ไม่รู้ทำไม

มี property fund แบบ Freehold ที่น่าสนใจ ณ ปัจจุบันนี้ มีกองไหนบ้างครับ
ผมชอบกอง BKKCP ครับ แต่ราคาขยับมาเร็วในช่วงปีที่ผ่านมา


earng_tvi
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 93
Joined: Mon Jul 12, 2010 10:44 am

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by earng_tvi » Fri Mar 01, 2019 6:34 pm

amornkowa wrote:จริงๆแล้ว แนะนำให้ลงproperty fund ที่เป็นแบบ Freehold เพราะไม่มีการหมดอายุ และ ที่ดินก็มีแต่สูงขึ้นเรื่อยๆ
แต่ถ้าต้องซื้อ Leaseholdจริงๆ ก็ต้องหาที่มีสินทรัพย์หลายlocation เพื่อกระจายความเสิ่ยงออกไป
ส่วนเรื่องกองที่เป็น Leasehold ปกติจะมีสัญญาในการเช่าซื้อว่ากี่ปี ถ้าหมดอายุแล้วก็หมดสิทธิในการรับค่าเช่าอีกต่อไป
ยกเว้นว่าเจ้าของทรัพย์สินจะต่ออายุใหม่โดยขายสิทธิให้เราผ่านการซื้ออีกครั้ง
ส่วนการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติม เราก็ต้องเสียเงินเพิ่มรอบใหม่ในการมีโอกาสรับผลตอบแทนของสินทรัพย์ใหม่

ดังนั้น การซื้อสินทรัพย์ตั้งแต่เเรก ก็ไม่ได้เปรียบกับคนที่พึ่งซื้อรอบใหม่ เพราะคิดโดยรวมแล้ว
ก็น่าจะได้ผลตอบแทนใกล้เคียงเดิม ถ้าสินทรัพย์ใหม่ให้ผลตอบแทนใกล้เคียงเดิม

ถ้าสินทรัพย์lotแรกหมดสิทธิการเช่าไป รายได้ของกองทุนก็ขาดหายไป ผลตอบแทนของกองทุน
ก็จะได้เฉพาะผลตอบแทนของสินทรัพย์ที่ยังไม่หมดอายุครับ
คือสมมติว่าตอนเปิดกอง REIT มีสินทรัพย์ที่มีอายุสัญญา 20 ปีและไม่มีการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมอีกเลย ในกรณีนี้หากผมถือกองนี้แต่แรกผมก็จะรับผลประโยชน์ไปได้ 20 ปีและเลิกกองไป
แต่ถ้าหากกอง REIT นี้มีการซื้อสินทรัพย์เพิ่มไปเรื่อยๆระหว่างทาง ผมก็จะรับเงินปันผลไปได้ยาวกว่า 20 ปี ถูกมั้ยครับ ซึ่งแบบนี้ผมเลยสงสัยว่าในช่วงที่กองทุนซื้อสินทรัพย์เข้ามาเพิ่ม ผมในฐานะผู้ถือหน่วยลงทุนน่าจะได้เงินปันผลลดลงหรือยังไงมั้ย แต่เท่าที่เข้าใจ เงินปันผลต่อหน่วยหลังกองซื้อสินทรัพย์ใหม่มันก็น่าจะเท่าๆเดิมน่ะครับ ไม่งั้นผมที่ถือกองนี้มาแต่แรกก็จะรับปันผลไปเรื่อยๆเกิน 20 ปีเลย


amornkowa
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 1792
Joined: Fri Jun 24, 2011 10:46 pm

Re: Property Fund & REITs & Infrafund Series

Posts by amornkowa » Wed Mar 06, 2019 8:22 am

earng_tvi wrote:
amornkowa wrote:จริงๆแล้ว แนะนำให้ลงproperty fund ที่เป็นแบบ Freehold เพราะไม่มีการหมดอายุ และ ที่ดินก็มีแต่สูงขึ้นเรื่อยๆ
แต่ถ้าต้องซื้อ Leaseholdจริงๆ ก็ต้องหาที่มีสินทรัพย์หลายlocation เพื่อกระจายความเสิ่ยงออกไป
ส่วนเรื่องกองที่เป็น Leasehold ปกติจะมีสัญญาในการเช่าซื้อว่ากี่ปี ถ้าหมดอายุแล้วก็หมดสิทธิในการรับค่าเช่าอีกต่อไป
ยกเว้นว่าเจ้าของทรัพย์สินจะต่ออายุใหม่โดยขายสิทธิให้เราผ่านการซื้ออีกครั้ง
ส่วนการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติม เราก็ต้องเสียเงินเพิ่มรอบใหม่ในการมีโอกาสรับผลตอบแทนของสินทรัพย์ใหม่

ดังนั้น การซื้อสินทรัพย์ตั้งแต่เเรก ก็ไม่ได้เปรียบกับคนที่พึ่งซื้อรอบใหม่ เพราะคิดโดยรวมแล้ว
ก็น่าจะได้ผลตอบแทนใกล้เคียงเดิม ถ้าสินทรัพย์ใหม่ให้ผลตอบแทนใกล้เคียงเดิม

ถ้าสินทรัพย์lotแรกหมดสิทธิการเช่าไป รายได้ของกองทุนก็ขาดหายไป ผลตอบแทนของกองทุน
ก็จะได้เฉพาะผลตอบแทนของสินทรัพย์ที่ยังไม่หมดอายุครับ
คือสมมติว่าตอนเปิดกอง REIT มีสินทรัพย์ที่มีอายุสัญญา 20 ปีและไม่มีการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมอีกเลย ในกรณีนี้หากผมถือกองนี้แต่แรกผมก็จะรับผลประโยชน์ไปได้ 20 ปีและเลิกกองไป
แต่ถ้าหากกอง REIT นี้มีการซื้อสินทรัพย์เพิ่มไปเรื่อยๆระหว่างทาง ผมก็จะรับเงินปันผลไปได้ยาวกว่า 20 ปี ถูกมั้ยครับ ซึ่งแบบนี้ผมเลยสงสัยว่าในช่วงที่กองทุนซื้อสินทรัพย์เข้ามาเพิ่ม ผมในฐานะผู้ถือหน่วยลงทุนน่าจะได้เงินปันผลลดลงหรือยังไงมั้ย แต่เท่าที่เข้าใจ เงินปันผลต่อหน่วยหลังกองซื้อสินทรัพย์ใหม่มันก็น่าจะเท่าๆเดิมน่ะครับ ไม่งั้นผมที่ถือกองนี้มาแต่แรกก็จะรับปันผลไปเรื่อยๆเกิน 20 ปีเลย
กรณีแรก REITs แบบleasehold สมมติว่าอายุกอง20ปี
ระหว่างทางก็รับเงินปันผลไปจนครบ20ปีก็หมดอายุไม่มีเงอนคืนตอน20ปี แต่จะได้รับเงินคืนแต่ละปีอยู่ในปันผลที่จ่าย
สมมติปันผลจ่าย7%ต่อปี เงินคืน100%/20ปี
แสดงว่าคืนเงินต้นปีละ5% ปันผลnetจริง 2%
(การคำนวณจริงๆซับซ้อนกว่านี้)

ส่วนกรณีที่สอง มีการซื้อสินทรัพย์มาเพิ่มเติม
เราต้องจ่ายเงินซื้อหน่วยลงทุนใหม่
ส่วนผลประโยชน์ของหน่วยเดิม สำหรับasset กองแรก
ได้รับน้อยลงเนื่องจากdilluteจากหน่วยใหม่ที่เพิ่มขึ้น
แต่จะได้ปันผลจากกองใหม่ที่ซื้อเข้ามาด้วย
พอถึง20ปี ก็assetกองแรกหมดอายุ
ปี21ก็จะได้ปันผลจากassetกองที่2เท่านั้น
ซึ่งลดลงมาก


Post Reply