ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

การลงทุนแบบเน้นคุณค่า เน้นที่ปัจจัยพื้นฐานเป็นหลัก
Post Reply
sert
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 44
Joined: Thu Apr 14, 2005 4:33 pm

ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

Posts by sert » Mon Jul 10, 2017 3:31 pm

พอดีผมสนใจลงทุนกองทุนอสังหาฯ เห็นปันผลสูงดี เงินลงทุนปลอดภัยราคาไม่ผันผวน ตั้งใจจะถือยาวๆ ลองหาข้อมูลดู เจอแบบนี้ เลยชักไม่แน่ใจ "แบบลีสโฮลด์ ซึ่งเป็นสิทธิการเช่า สมมุติกำหนดระยะเวลา 20 ปี โดยระหว่างทางผู้ลงทุนต้องทยอยรับเงินต้นคืนเรื่อยๆ ซึ่งที่ผ่านมามักจะคืนในรูปเงินปันผล ถ้าผู้ลงทุนไม่เข้าใจก็จะคิดว่าเป็นเงินปันผลล้วนๆ แต่แท้ที่จริงมีการคืนเงินต้นด้วย ยกตัวอย่างเช่น สิทธิการเช่า 20 ปี เงินลงทุน 10 บาท หารด้วย 20 ปี ดังนั้น ครบ 1 ปีต้องได้รับเงินคืน 0.50 บาท หรือคืน 5% ซึ่งถ้ากองทุนนั้นจ่าย 9% แท้จริงแล้วเป็นเงินปันผล 4% ส่วนอีก 5% เป็นเงินต้น ซึ่งจุดนี้เป็นเรื่องที่ผู้ลงทุนควรทราบและทำความเข้าใจ" ผมทดลองคำนวณเงินตอบแทน กรณีถือจนครบสัญญา ตามด้านล่าง
1. ttlpf ราคาพาร์ขณะนี้ 9.90บาท ,หมดสัญญา 2573 ,ซื้อตอนนี้ 28บาท ,ปันผลต่อหุ้น 1.78บาท
กำไรหลังหมดสัญญา=((1.78x13ปี)+เงินคืนทุน 9.90บาท)-เงินลงทุน 28บาท = 5.04บาท (1.38%ต่อปี)
2. ctaraf ราคพาร์ขณะนี้ 9.5บาท ,หมดสัญญา 2581 ,ซื้อตอนนี้ 4.66บาท ,ปันผลต่อหุ้น 0.72บาท
กำไรหลังหมดสัญญา=((0.72x21ปี)+เงินคืนทุน 9.5บาท)-เงินลงทุน 4.66บาท = 19.96บาท (20.1%ต่อปี)
ถ้าผมคิดถูกตามด้านบน หากไม่ต้องการขาดทุนจากเงินลงทุน เราต้องไม่ซื้อเกินจากราคาพาร์ขณะนี้ เพราะราคาพาร์จะถูกคืนให้ผู้ลงทุน จริงๆแล้วทั้ง ttlpf และ ctaraf พาร์ตอนเริ่มต้นคือ 10บาท แต่มีการคืนทุนมาบ้างแล้ว พาร์ก็เลยลดลง
และที่ผมดูการจ่ายเงินปันผลจาก Settrade. ก็เป็นเงินปันผลจริงๆ ไม่ได้เอาเงินคืนทุนมารวมด้วย
ขอรบกวนพี่ๆ ผู้รู้ช่วยอธิบายการคิดผลตอบแทน กองทุนอสังหาฯ Leasehold. ให้ด้วยนะครับ


Green
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2427
Joined: Thu Mar 31, 2005 7:06 pm

Re: ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

Posts by Green » Mon Jul 10, 2017 5:58 pm

ผมว่า มันไม่น่าจะใช่อย่างที่คิดนะครับ

คือ เงินคืนทุน นี้ไม่ได้หมายความว่า ทางกองทุนเค้าจะคืนเงินทุนราคา par ให้เรานะครับ

มันเป็น term ทางบัญชี เวลาบริษัทมีเงินสดเหลือ เพราะบางครั้งมันอาจจะมีค่าใช้จ่ายบางตัวที่ไปกระทบงบกำไรขาดทุน แต่ไม่กระทบงบกระแสเงินสดมาก ทำให้บริษัทมีเงินสดเหลือ เอาไปจ่ายปันผลได้ แต่เค้าเรียกส่วนนี้ ว่า เงินคืนทุน (แต่มัน ไม่ได้เกี่ยวข้องว่า เค้าจำเป็นต้องทะยอยคืนให้เรา ครบตามราคา par ของหุ้น คือ ไม่ได้เกี่ยวกันเลย)

พวก leasehold พวกนี้ คิดเอาไว้เลยว่า ไม่ว่าตอนนี้เราซื้อมาเท่าไหร่ พอหมดเวลาสิทธิการเช่าปุ๊บ เป็น ศูนย์ ทันที ที่เราได้คือแค่ เงิน ปันผล ที่เราได้ในแต่ละปี

กองทุน leasehold ในไทยดู แล้ว งง งง ครับ แต่ละกองออกมากัน แค่ 10 ปี 15 ปี ดีหน่อยก็ 20 ปี สุดท้ายก็ต้องคืนเจ้าของเค้าหมด

แถมยังบางกองทุน แทนที่จะได้ รายได้ ตรงๆ จากผู้เช่า อสังหานั้นๆ ก็ดันเอาไป เช่าช่วงให้คนอื่นๆ ต่อไปอีก แทนทีคนมาเช่าเพิ่มขึ้นจะได้กำไรเพิ่มขึ้นกลับเป็น รายได้ เท่าเดิม ไม่เปลี่ยนแปลง เพราะทำสัญญาเช่าช่วงแบบคงที่

ไปดูกองทุน REIT ที่สิงคโปร์ อย่างพวก Capital Mall ที่ทำ REIT ให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า ถ้าเป็น leasehold เค้าขายให้ REIT 99 ปีก็มี 70ปี ก็มี บางอันก็ขายเป็น Freehold ไป คือพอเห็นเมืองไทย ออกมาแค่ น้อยๆ ไม่กี่ปี ดูแล้ว งง งง

ปล CTARAF ทีปีที่แล้วปันผลเยอะ เพราะ มีรายได้อะไรพิเศษหรือป่าวครับ ระวัง one time gain
อีกอย่างระวังพวกกองทุนที่มีการรับประกันรายได้ในปีแรกๆ ถ้ารายได้จริงเค้าต่ำกว่าที่ประกันไว้ เวลาหมดประกันแล้วกำไรมันจะลดลงนะครับ


amornkowa
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 1780
Joined: Fri Jun 24, 2011 10:46 pm

Re: ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

Posts by amornkowa » Mon Jul 10, 2017 7:49 pm

Green wrote:ผมว่า มันไม่น่าจะใช่อย่างที่คิดนะครับ

คือ เงินคืนทุน นี้ไม่ได้หมายความว่า ทางกองทุนเค้าจะคืนเงินทุนราคา par ให้เรานะครับ

มันเป็น term ทางบัญชี เวลาบริษัทมีเงินสดเหลือ เพราะบางครั้งมันอาจจะมีค่าใช้จ่ายบางตัวที่ไปกระทบงบกำไรขาดทุน แต่ไม่กระทบงบกระแสเงินสดมาก ทำให้บริษัทมีเงินสดเหลือ เอาไปจ่ายปันผลได้ แต่เค้าเรียกส่วนนี้ ว่า เงินคืนทุน (แต่มัน ไม่ได้เกี่ยวข้องว่า เค้าจำเป็นต้องทะยอยคืนให้เรา ครบตามราคา par ของหุ้น คือ ไม่ได้เกี่ยวกันเลย)

พวก leasehold พวกนี้ คิดเอาไว้เลยว่า ไม่ว่าตอนนี้เราซื้อมาเท่าไหร่ พอหมดเวลาสิทธิการเช่าปุ๊บ เป็น ศูนย์ ทันที ที่เราได้คือแค่ เงิน ปันผล ที่เราได้ในแต่ละปี

กองทุน leasehold ในไทยดู แล้ว งง งง ครับ แต่ละกองออกมากัน แค่ 10 ปี 15 ปี ดีหน่อยก็ 20 ปี สุดท้ายก็ต้องคืนเจ้าของเค้าหมด

แถมยังบางกองทุน แทนที่จะได้ รายได้ ตรงๆ จากผู้เช่า อสังหานั้นๆ ก็ดันเอาไป เช่าช่วงให้คนอื่นๆ ต่อไปอีก แทนทีคนมาเช่าเพิ่มขึ้นจะได้กำไรเพิ่มขึ้นกลับเป็น รายได้ เท่าเดิม ไม่เปลี่ยนแปลง เพราะทำสัญญาเช่าช่วงแบบคงที่

ไปดูกองทุน REIT ที่สิงคโปร์ อย่างพวก Capital Mall ที่ทำ REIT ให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า ถ้าเป็น leasehold เค้าขายให้ REIT 99 ปีก็มี 70ปี ก็มี บางอันก็ขายเป็น Freehold ไป คือพอเห็นเมืองไทย ออกมาแค่ น้อยๆ ไม่กี่ปี ดูแล้ว งง งง

ปล CTARAF ทีปีที่แล้วปันผลเยอะ เพราะ มีรายได้อะไรพิเศษหรือป่าวครับ ระวัง one time gain
อีกอย่างระวังพวกกองทุนที่มีการรับประกันรายได้ในปีแรกๆ ถ้ารายได้จริงเค้าต่ำกว่าที่ประกันไว้ เวลาหมดประกันแล้วกำไรมันจะลดลงนะครับ
เป็นonetime gainครับ


u_supakorn
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 93
Joined: Mon Dec 06, 2010 1:29 pm

Re: ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

Posts by u_supakorn » Tue Jul 11, 2017 11:03 am

ผมว่าพวก leasehold คิดผลตอบแทนคล้ายๆกับการกู้เงินกับธนาคารได้ครับ


sert
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 44
Joined: Thu Apr 14, 2005 4:33 pm

Re: ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

Posts by sert » Tue Jul 11, 2017 11:24 am

เมื่อเป็นอย่างที่ท่าน GREEN บอกไว้ เราก็จะไม่รู้ว่า เราจะได้เงินคืนทุนตลอดอายุเท่าไหร่ หากพิจราณาเฉพาะเงินปันผล กับอายุกองทุน เช่น
TTLPF ครบสัญญา 2573 ราคาขณะนี้28บาท ปันผลต่อหุน 1.78บาท
ถ้าถือจนครบสัญญาจะได้รับเงินปันผล 1.78x13ปี=23.14บาท (ถือมา13ปี ขาดทุน 4.86บาท)
เช่นนี้แล้วกองทุนอสังหาฯ ก็ไม่ควรจะถือจนครบอายุ???


User avatar
KentaII
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 381
Joined: Wed Oct 14, 2009 12:16 am

Re: ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

Posts by KentaII » Tue Jul 11, 2017 11:32 am

leasehold เมืองไทยกฎหมายให้สูงสุดได้แค่ 30 ปี ครับ แต่บางกองที่ไม่ถึง เนื่องจากบางกองติดอายุสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่อีกต่อนึง จริงๆ กองเช่า ผมว่าเราสามารถคำนวณ present value ได้ง่ายกว่า freehold นะ เพราะจะให้มูลค่ากองตอนสิ้นสุดสัญญาเช่าเป็นศูนย์เลย แล้วคิดลดกระแสเงินสดระหว่างทางเอา ตรงกันข้ามกับกอง freehold เราจะต้องใช้สมมติฐานอีกว่า terminal value เราจะให้เท่าไหร่ ทำให้การคำนวณ present value มันมีความแปรปรวนสูง

ผู้ใดบอกว่าตัวเองเป็น "แมงเม่า" เขาผู้นั้นมักไม่ใช่แมงเม่า...แต่ผู้ใดบอกว่าตัวเองเป็น "เซียน" เขาผู้นั้น จะกลายเป็น แมงเม่าในไม่ช้า เพราะเขา "หยุดพัฒนาตนเอง"

syj
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 4232
Joined: Sat Feb 07, 2009 12:27 am

Re: ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

Posts by syj » Tue Jul 11, 2017 11:35 am

Lease Hold หรือสิทธิการเช่า อีกนัยนึงก็คล้ายๆ กับ "เซ้ง" แบบจ่ายครั้งเดียวนั่นเอง
พอหมดสัญญา ค่าเซ้งก็หมด

> "1. ttlpf ราคาพาร์ขณะนี้ 9.90บาท"

อันนี้ไม่ใช่ราคาพาร์ครับ มันคือมูลค่าของหน่วยลงทุน ซึ่งน่าจะคล้ายๆ กับ
Book Value มากกว่าครับ (แต่ที่จริงก็ไม่ใช่อยู่ดี)

ว่ากันตรงๆ (ในฐานะที่จบ MBA มาด้วย) มันคือ ค่าที่คำนวณ (ที่จริงคือมั่ว)
มาจาก สมมุติฐานต่างๆ (ที่ส่วนมากไม่ค่อยจะเป็นจริงมากนัก สุดแล้วแต่เจ้าของ
โครงการหรือนายสั่งมาว่าให้กำหนดเป็นเท่าไรที่อยู่ในช่วงที่ไม่น่าเกลียดเกินไป
แต่บางอันก็น่าเกลียดมากๆ ... อิอิ) มาเข้าสูตรคำนวณทางทฤษฎีทางการเงิน
ที่ดูสูตรและที่มาที่ไปแล้ว น่าเชื่อถือมากๆ (คนทั่วไปยิ่งดูก็ยิ่งนับถือๆ และเชื่อ
โดยสนิทใจ ที่จริงสูตรและที่มาของสูตร มันก็ถูกต้องใช้ได้นะครับ แต่ตัวเลขต่างๆ
ที่มาใส่ในสูตร มันมาจากการมั่วหรือที่เรียกกันไพเราะๆ ว่า สมมุติฐาน ... อิอิ อีกครั้ง)

ดังนั้นสรุปว่า ก็ ไม่ใช่ว่าเราจะเชื่อได้เลย ว่ามูลค่าของหน่วยลงทุน เป็นตัวเลขที่
เราควรนำมาใช้

ในการคำนวณหา มูลค่า (Value) ของพวก Prop.Fund ไม่ได้ยากนัก โดยเฉพาะ
โครงการที่มีระยะเวลาผ่านมาแล้วสัก 3-4 ปี (แต่ระวังโครงการที่มีการประกัน
รายได้ในระยะต้นๆ เช่น 2-4 ปีเป็นต้น พวกนี้ส่วนมากเป็น "ของไม่ดี") เราจะเห็น
ว่า Prop.Fund นั้นๆ ที่ผ่านมาจ่ายปันผลออกมาอย่างไร ได้เท่าไร (อย่าลืม
หักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ด้วยถ้าขอคืนไม่ได้) แล้วอันนี้เราต้องหาข้อมูลต่างๆ เพิ่มเติม
รวมถึงตั้งสมมุติฐานเองว่าในเวลาต่อไปจนจบโครงการเช่า จะได้เงินปันผลสุทธิ
ในแต่ละปีมาเท่าไร เสร็จแล้วเราก็หา มูลค่าปัจจุบัน (Net Present Value) หรือ
อีกนัยหนึ่งผมรวมของ Discounted Cash Flow ว่าเป็นเท่าไร (ใช้ MS Excel ก็ได้มีสูตรให้
เลย) ถ้าราคาในตลาด (Price) น้อยกว่า ค่า NPV ก็แปลว่ามันน่าจะถูกกว่าที่ควรเป็น
ถ้าหาก (ย้ำอีกครั้งหนึ่ง) ถ้าหาก ข้อมูลที่เราได้มาและสมมุติฐานที่เราตั้งไว้ไม่ผิด
(แต่ใครจะรู้อนาคต) ดังนั้น เราจึงต้องมี Margin of Safety เช่น ราคาในตลาดถูกกว่า
สักที่เราคำนวณได้ 20% เราถึงจะซื้อเป็นต้น

โครงการ Prop.Fund ที่อายุยาวๆ ถึง 30 ปีก็มีนะครับ อาทิเช่น SPF, FuturePF (หลังต่อ
สัญญาครั้งแรกเมื่อสักสามสี่ปีก่อน) เป็นต้น บางอันก็ผสมผสานกันจนมั่วๆ หน่อย
อย่าง CPNRF เป็นต้น (มีหลากหลายอายุมากๆ แถมบางอันยังมีสิทธิ์ต่อสัญญาไปอีก
แต่ไม่รู้ว่าค่าต่อสัญญาที่ต้องจ่ายเท่าไร)

// Stay Hungry, Stay Foolish.
// Stay Calm, Stay Invest.
// Price is what you pay, Value is what you get.

syj
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 4232
Joined: Sat Feb 07, 2009 12:27 am

Re: ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

Posts by syj » Tue Jul 11, 2017 11:55 am

> "1. ttlpf ราคาพาร์ขณะนี้ 9.90บาท"

อันนี้ไม่ใช่ราคาพาร์ครับ มันคือมูลค่าของหน่วยลงทุน ซึ่งน่าจะคล้ายๆ กับ
Book Value มากกว่าครับ (แต่ที่จริงก็ไม่ใช่อยู่ดี)
ขออภัยครับ เป็นราคาพาร์ ถูกต้องแล้วครับ

ส่วนค่าที่ได้จากการคำนวณที่ประกาศทุกๆ เดือน คือ Net Asset Value
(NAV) มูลค่าของหน่วยลงทุนสุทธิ ซึ่งข้อความที่เขียนต่อจากนั้น
หมายถึง NAV นะครับ

ต้องขออภัยอีกครั้ง

// Stay Hungry, Stay Foolish.
// Stay Calm, Stay Invest.
// Price is what you pay, Value is what you get.

Green
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 2427
Joined: Thu Mar 31, 2005 7:06 pm

Re: ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

Posts by Green » Tue Jul 11, 2017 9:15 pm

sert wrote:เมื่อเป็นอย่างที่ท่าน GREEN บอกไว้ เราก็จะไม่รู้ว่า เราจะได้เงินคืนทุนตลอดอายุเท่าไหร่ หากพิจราณาเฉพาะเงินปันผล กับอายุกองทุน เช่น
TTLPF ครบสัญญา 2573 ราคาขณะนี้28บาท ปันผลต่อหุน 1.78บาท
ถ้าถือจนครบสัญญาจะได้รับเงินปันผล 1.78x13ปี=23.14บาท (ถือมา13ปี ขาดทุน 4.86บาท)
เช่นนี้แล้วกองทุนอสังหาฯ ก็ไม่ควรจะถือจนครบอายุ???

นอกเสียจาก ถ้าในอนาคตเงินปันผล มันเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ จนเกิน คุ้มก็อาจจะเป็นไปได้ครับ
โดนส่วนตัวผมจะหลีกเลี่ยง พวกกองทุน leasehold โดยเฉพาะพวกที่มีเหลืออายุไม่กี่ปีครับ
ผมว่ามันมีความไม่เข้าใจกันอยู่เยอะพอสมควร หรือ ส่วนใหญ่อาจจะดูที่เงิน % ปันผลว่าดูดี
แต่มันมีความเสี่ยงเรื่องระยะเวลา ว่าครบแล้วจะเป็นศูนย์ทันที ผมว่าต้องรออีกหน่อย ไม่กี่ปี
รอให้กองทุน ที่ออกไปแรกๆ เริ่มครบอายุกองกันก่อน ตอนนั้น ความเข้าใจ ของคนส่วนมาก คงเพิ่มมากขึ้น เองครับ


User avatar
ROGER
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 605
Joined: Sun Dec 12, 2004 3:04 pm

Re: ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

Posts by ROGER » Wed Jul 12, 2017 9:39 pm

[quote="sert"]พอดีผมสนใจลงทุนกองทุนอสังหาฯ เห็นปันผลสูงดี เงินลงทุนปลอดภัยราคาไม่ผันผวน ตั้งใจจะถือยาวๆ ลองหาข้อมูลดู เจอแบบนี้ เลยชักไม่แน่ใจ "แบบลีสโฮลด์ ซึ่งเป็นสิทธิการเช่า สมมุติกำหนดระยะเวลา 20 ปี โดยระหว่างทางผู้ลงทุนต้องทยอยรับเงินต้นคืนเรื่อยๆ ซึ่งที่ผ่านมามักจะคืนในรูปเงินปันผล ถ้าผู้ลงทุนไม่เข้าใจก็จะคิดว่าเป็นเงินปันผลล้วนๆ แต่แท้ที่จริงมีการคืนเงินต้นด้วย ยกตัวอย่างเช่น สิทธิการเช่า 20 ปี เงินลงทุน 10 บาท หารด้วย 20 ปี ดังนั้น ครบ 1 ปีต้องได้รับเงินคืน 0.50 บาท หรือคืน 5% ซึ่งถ้ากองทุนนั้นจ่าย 9% แท้จริงแล้วเป็นเงินปันผล 4% ส่วนอีก 5% เป็นเงินต้น ซึ่งจุดนี้เป็นเรื่องที่ผู้ลงทุนควรทราบและทำความเข้าใจ" ผมทดลองคำนวณเงินตอบแทน กรณีถือจนครบสัญญา ตามด้านล่าง
1. ttlpf ราคาพาร์ขณะนี้ 9.90บาท ,หมดสัญญา 2573 ,ซื้อตอนนี้ 28บาท ,ปันผลต่อหุ้น 1.78บาท
กำไรหลังหมดสัญญา=((1.78x13ปี)+เงินคืนทุน 9.90บาท)-เงินลงทุน 28บาท = 5.04บาท (1.38%ต่อปี)
2. ctaraf ราคพาร์ขณะนี้ 9.5บาท ,หมดสัญญา 2581 ,ซื้อตอนนี้ 4.66บาท ,ปันผลต่อหุ้น 0.72บาท
กำไรหลังหมดสัญญา=((0.72x21ปี)+เงินคืนทุน 9.5บาท)-เงินลงทุน 4.66บาท = 19.96บาท (20.1%ต่อปี)
ถ้าผมคิดถูกตามด้านบน หากไม่ต้องการขาดทุนจากเงินลงทุน เราต้องไม่ซื้อเกินจากราคาพาร์ขณะนี้ เพราะราคาพาร์จะถูกคืนให้ผู้ลงทุน จริงๆแล้วทั้ง ttlpf และ ctaraf พาร์ตอนเริ่มต้นคือ 10บาท แต่มีการคืนทุนมาบ้างแล้ว พาร์ก็เลยลดลง
และที่ผมดูการจ่ายเงินปันผลจาก Settrade. ก็เป็นเงินปันผลจริงๆ ไม่ได้เอาเงินคืนทุนมารวมด้วย
ขอรบกวนพี่ๆ ผู้รู้ช่วยอธิบายการคิดผลตอบแทน กองทุนอสังหาฯ Leasehold. ให้ด้วยนะครับ[/quote]

ถ้าคิดว่าปันผลแต่ละครั้ง มีเงินต้นอยู่ คุณต้ดต้นออกสิครับ ถึงจะคำนวนผลตอบแทนได้ ไม่ใช่ว่าคุณคิดต้นเท่าเดิมตลอด ยีลด์มันก็จะต่ำเรี่ยดินสิครับ ปันผลมา 10 ปี คุณตัดต้นไป 5 บาท ต้นคุณก็ต้องเหลือ 5 บาท ปีที่ 11 ถ้าปันผล 1 บาท คุณได้ยีลด์ 20 % เลยนะ เงินต้นที่ตัดเอาไป reinvest ได้


User avatar
ROGER
สมาชิกสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่า
Posts: 605
Joined: Sun Dec 12, 2004 3:04 pm

Re: ผลตอบแทนกองทุนอสังหา Leasehold โชว์หรอก ไม่น่าสนใจ??

Posts by ROGER » Wed Jul 12, 2017 9:44 pm

ROGER wrote:
sert wrote:พอดีผมสนใจลงทุนกองทุนอสังหาฯ เห็นปันผลสูงดี เงินลงทุนปลอดภัยราคาไม่ผันผวน ตั้งใจจะถือยาวๆ ลองหาข้อมูลดู เจอแบบนี้ เลยชักไม่แน่ใจ "แบบลีสโฮลด์ ซึ่งเป็นสิทธิการเช่า สมมุติกำหนดระยะเวลา 20 ปี โดยระหว่างทางผู้ลงทุนต้องทยอยรับเงินต้นคืนเรื่อยๆ ซึ่งที่ผ่านมามักจะคืนในรูปเงินปันผล ถ้าผู้ลงทุนไม่เข้าใจก็จะคิดว่าเป็นเงินปันผลล้วนๆ แต่แท้ที่จริงมีการคืนเงินต้นด้วย ยกตัวอย่างเช่น สิทธิการเช่า 20 ปี เงินลงทุน 10 บาท หารด้วย 20 ปี ดังนั้น ครบ 1 ปีต้องได้รับเงินคืน 0.50 บาท หรือคืน 5% ซึ่งถ้ากองทุนนั้นจ่าย 9% แท้จริงแล้วเป็นเงินปันผล 4% ส่วนอีก 5% เป็นเงินต้น ซึ่งจุดนี้เป็นเรื่องที่ผู้ลงทุนควรทราบและทำความเข้าใจ" ผมทดลองคำนวณเงินตอบแทน กรณีถือจนครบสัญญา ตามด้านล่าง
1. ttlpf ราคาพาร์ขณะนี้ 9.90บาท ,หมดสัญญา 2573 ,ซื้อตอนนี้ 28บาท ,ปันผลต่อหุ้น 1.78บาท
กำไรหลังหมดสัญญา=((1.78x13ปี)+เงินคืนทุน 9.90บาท)-เงินลงทุน 28บาท = 5.04บาท (1.38%ต่อปี)
2. ctaraf ราคพาร์ขณะนี้ 9.5บาท ,หมดสัญญา 2581 ,ซื้อตอนนี้ 4.66บาท ,ปันผลต่อหุ้น 0.72บาท
กำไรหลังหมดสัญญา=((0.72x21ปี)+เงินคืนทุน 9.5บาท)-เงินลงทุน 4.66บาท = 19.96บาท (20.1%ต่อปี)
ถ้าผมคิดถูกตามด้านบน หากไม่ต้องการขาดทุนจากเงินลงทุน เราต้องไม่ซื้อเกินจากราคาพาร์ขณะนี้ เพราะราคาพาร์จะถูกคืนให้ผู้ลงทุน จริงๆแล้วทั้ง ttlpf และ ctaraf พาร์ตอนเริ่มต้นคือ 10บาท แต่มีการคืนทุนมาบ้างแล้ว พาร์ก็เลยลดลง
และที่ผมดูการจ่ายเงินปันผลจาก Settrade. ก็เป็นเงินปันผลจริงๆ ไม่ได้เอาเงินคืนทุนมารวมด้วย
ขอรบกวนพี่ๆ ผู้รู้ช่วยอธิบายการคิดผลตอบแทน กองทุนอสังหาฯ Leasehold. ให้ด้วยนะครับ
ถ้าคิดว่าปันผลแต่ละครั้ง มีเงินต้นอยู่ คุณต้ดต้นออกสิครับ ถึงจะคำนวนผลตอบแทนได้ ไม่ใช่ว่าคุณคิดต้นเท่าเดิมตลอด ยีลด์มันก็จะต่ำเรี่ยดินสิครับ ปันผลมา 10 ปี คุณตัดต้นไป 5 บาท ต้นคุณก็ต้องเหลือ 5 บาท ปีที่ 11 ถ้าปันผล 1 บาท คุณได้ยีลด์ 20 % เลยนะ เงินต้นที่ตัดเอาไป reinvest ได้


แก้ไขเป็นยีลด์ 10 % ครับ


Post Reply