กูรูอสังหาฯจับตาปี57เอ็นพีแอลพุ่ง (อนันต์ อัศวโภคิน)

[วรันศ์ บัฟเฟต]

"อนันต์"เตือนภาคอสังหาฯระวัง"เอ็นพีแอล"ปีหน้า หลังไตรมาส3 ตัวเลขเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จับตากลุ่มดาวน์ต่ำกว่า 10% เสี่ยงสูง

ในงานสัมมนาอนาคตประเทศไทย หัวข้อ "ทิศทางเศรษฐกิจ-อสังหาฯไทยในสายตาผู้นำ" วานนี้ (21 พ.ย.) นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวในหัวข้อ "อนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบัน"ว่าทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 คาดว่าจะเติบโตปานกลาง โดยยอดขายจะไม่ขยายตัวเท่ากับปีนี้

แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจในปีหน้าจะดีขึ้น แต่สิ่งสำคัญที่ต้องระมัดระวัง คือ ปัญหาหนี้ที่ไม่ให้ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่ปรับเพิ่มขึ้นเรื่อยๆอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ไตรมาส 3 ที่ผ่านมาและคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกหลังจากนี้ เนื่องจากผู้บริโภคมีภาระหนี้สินเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายภาคครัวเรือนสูงขึ้น สะท้อนจากเริ่มเห็นตัวเลขการผ่อนล่าช้าเกิน 60 วันเพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยวางเงินดาวน์ต่ำกว่า 10% และกลุ่มลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระ จะมีความเสี่ยงมากที่สุด เพราะกลุ่มลูกค้าดาวน์ต่ำมักไม่มีวินัยทางการเงิน โดยในปีหน้าจะเห็นสถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอีก

"อันตรายมากสำหรับโครงการที่ให้วางเงินดาวน์ต่ำ 5-10% การกู้แบงก์ผ่านยากมาก เพราะกลุ่มนี้ไม่ค่อยออมเงินก่อนซื้อ และเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยแล้วไม่เปลี่ยนพฤติกรรม ยังใช้จ่ายปกติเหมือนเดิม จากสถิติพบว่า 50% ของเอ็นพีแอลที่อยู่อาศัยมาจากกลุ่มดาวน์ต่ำและประกอบอาชีพอิสระ เพราะจะทิ้งเงินดาวน์ได้ง่ายกว่า การวางเงินดาวน์สูง" นายอนันต์ กล่าว

ห่วงแบ็กล็อกด้อยคุณภาพ

อย่างไรก็ดีปัญหาของผู้ประกอบการคือ ยอดขายรอรับรู้รายได้ (backlog) ด้อยคุณภาพ ขายได้แต่โอนไม่ได้ จากความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และภาระหนี้ครัวเรือนสูง นอกจากนี้ปัญหาขาดแคลนแรงงานจะยังคงวิกฤติต่อเนื่อง ดังนั้นผู้ประกอบการที่มีแบ็กล็อกจำนวนมากในมือ อาจจะประสบปัญหาการก่อสร้างล่าช้า และไม่สามารถส่งมอบได้ตามกำหนด อีกทั้งวัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นทำให้ต้นทุนสูง แม้ว่าผู้ประกอบการจะเซ็นสัญญาผู้รับเหมาล่วงหน้าและมีการสั่งซื้อวัสดุไว้แล้วก็ตาม เพราะหากต้นทุนสูงขึ้นเรื่อยๆ ผู้รับเหมาอาจทิ้งงาน ปัจจุบันบริษัทยังใช้วิธีการสร้างเสร็จก่อนขาย

นายอนันต์ กล่าวต่อว่าตามแผนการลงทุนขยายเส้นทางรถไฟฟ้าออกไปชานเมืองใน 7 ปี จะมีสถานีเพิ่มขึ้น 220 สถานี ทำให้ผู้ประกอบการมีขยายการลงทุนคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยประมาณการว่า 1 สถานีจะมีการพัฒนา 15 อาคาร หรือใน 7 ปีข้างหน้าจะมีคอนโดใหม่ 3,000 อาคาร ซึ่งถือว่ามากเกินไป ดังนั้นผู้ประกอบการควรพิจารณาอย่างล้อมครอบ เพื่อป้องกันภาวะโอเวอร์ซัพพลาย

"เลิกตั้งคำถามผู้ประกอบการเรื่องภาวะฟองสบู่ เพราะจะไม่มีใครยอมบอก เพราะกลัวว่าพูดไปแล้วลูกค้าจะมาขอต่อรองราคา เราจะเห็นฟองสบู่ก็ต่อเมื่อฟองสบู่เต็มตัวแล้ว" นายอนันต์ กล่าว

ปัจจุบันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีกำไรขั้นต้นสูงมาก ประมาณ 30-35% สูงกว่าหลายธุรกิจ แต่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของผู้ประกอบการการเพิ่มขึ้นเช่นกัน อาทิ ค่าใช้จ่ายในด้านบุคลากร โฆษณาการตลาด และการก่อสร้าง ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องบริหารจัดการให้ดี สิ่งที่ไม่จำเป็นก็ควรจะตัดออก เพราะเป็นตัวชี้วัดกำไรสุทธิของผู้ประกอบการ ซึ่งหลักสำคัญในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ คือคุณภาพการก่อสร้าง บริการทั้งก่อนขายและหลังการขาย และระยะเวลาที่ได้สัญญากับลูกค้า

หวั่น2ล้านล้านขาดแคลนวัสดุ

ด้านงานสัมมนา "2 ล้านล้าน ...จุดเปลี่ยนอสังหาปี 57" นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นจากการลงทุนโครงการขนาดใหญ่วงเงิน 2 ล้านล้านบาท มี 2 ปัจจัย คือ วัสดุก่อสร้างที่จะไม่เพียงพอต่อการพัฒนา เช่น หิน ที่ปัจจุบันประสบปัญหาขาดแคลนอย่างมาก เพราะการขออนุญาตประทานบัตรในปัจจุบันเกิดความล่าช้า ทำให้ราคาแพงขึ้นอีก ปัจจุบันไทยมีกำลังการผลิตหินในประเทศ ปีละประมาณ 87.7 ล้านตัน และมีการใช้ปีละ 85.6 ล้านตัน เป็นภาวะที่ตึงตัวอย่างมาก ยังไม่รวมอีก 7 ปีข้างหน้าซึ่งเป็นระยะเวลาการดำเนินการโครงการ 2 ล้านล้านบาท ซึ่งทำให้ความต้องการเพิ่มขึ้นปีละ 8 ล้านตัน

และปัญหาขาดแคลนแรงงานแรงงานในอนาคต ซึ่งปัจจุบันอยู่ในภาวะขาดแคลนอยู่แล้ว หากโครงการ 2 ล้านล้านบาทเกิดขึ้นจริงจะทำให้ขาดแคลนแรงงานมากขึ้นอีก ดังนั้นรัฐบาลจะต้องเร่งหามาตรการป้องกันก่อนที่ปัญหาจะลุกลาม

http://www.bangkokbiznews.com/home/deta ... ลพุ่ง.html