คอนโดฯระส่ำ ลูกค้ากู้ไม่ผ่านเพิ่มเท่าตัว

[วรันศ์ บัฟเฟต]

http://www.bangkokbiznews.com/home/deta ... B8%A7.html

เอเจนซี่ฯชี้แนวโน้มตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลัง ชะลอตัวลง 10% ยอดลูกค้าคอนโดฯขอสินเชื่อไม่ผ่าน เพิ่มจาก 5% เป็น 12-15% แนะรัฐเข้มวางเงินดาวน์

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยผลสำรวจแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ครึ่งหลังของปี 2556 ว่า จะชะลอตัวกว่าครึ่งแรกประมาณ 10% แต่ก็ยังทำให้ทั้งปี 2556 เติบโตกว่าทั้งปี 2555 อยู่ 4% ในแง่มูลค่า และ 12% ในแง่จำนวนหน่วยเปิดใหม่ คือ จะมีหน่วยขายเปิดใหม่รวมมูลค่ากว่า 3.1 แสนล้านบาท รวมทั้งหมด 113,584 หน่วย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่เปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556 มี 186 โครงการ น้อยกว่าปี พ.ศ.2555 ซึ่งทั้งปีมีถึง 416 โครงการ รวมมูลค่าทั้งสิ้น 169,645 ล้านบาท และมีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งหมด 61,540 หน่วย โดยทั้งนี้ 99% เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นบ้างแต่น้อยมาก

ในจำนวนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยทั้งหมด 167,985 บาทที่เปิดตัวในครึ่งปีแรก มีหน่วยขายรวมกันถึง 61,397 หรือเท่ากับหน่วยละ 2.736 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี พ.ศ.2555 ที่ราคาหน่วยขายเฉลี่ยเป็นเงิน 2.937 ล้านบาท ก็แสดงว่า สินค้าที่เปิดตัวเน้นขายในราคาที่ต่ำลง ทั้งนี้เพื่อหวังให้มีปริมาณผู้ซื้อมากขึ้น แสดงว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะการขายที่ชะลอตัวลงกว่าแต่ก่อน จึงต้องทำสินค้าราคาต่ำลงเพื่อกระตุ้นกำลังซึ้ง

หากสมมติให้ในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ.2556 มีจำนวนและมูลค่าของหน่วยขายเปิดใหม่เป็นเพียง 85% ของครึ่งปีแรก เพราะในช่วงครึ่งปีหลังอาจมีการชะลอตัวในการเปิดตัวโครงการใหม่บ้างตามภาวะการขายที่ชะลอตัวลง ก็ยังจะทำให้ทั้งปี มีหน่วยขายเปิดใหม่รวมมูลค่า 310,772 ล้านบาท จากทั้งหมด 113,584 หน่วย ซึ่งแสดงว่ามูลค่าเพิ่มมากกว่าปี พ.ศ.2555 ประมาณ 4% ส่วนจำนวนหน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 12%

เมื่อวิเคราะห์ในรายละเอียดจะพบว่า กรณีจำนวนหน่วยขายทั้งหมด ในครึ่งแรกของปี 2556 พบ 69% เป็นห้องชุด แสดงว่าห้องชุดเป็นสินค้าหลัก ในตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นต่อเนื่องมา 2-3 ปีแล้ว ที่ห้องชุดเป็นสินค้าหลักในตลาด ทั้งนี้ เป็นเพราะที่ดินมีจำกัด การเน้นการเดินทางโดยรถไฟฟ้า และปัญหาน้ำท่วมในชานเมือง ทำให้ประชาชนสนใจซื้อห้องชุดในเขตเมืองมากขึ้น

ขณะที่ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ยังมีจำนวนหน่วยน้อย โดยมีสัดส่วนเพียง 19% และ 8% ตามลำดับ เป็นเพราะสินค้าขายได้ช้ากว่า นายโสภณ คาดว่า ห้องชุดจะขายได้หมดในเวลา 7 เดือน ทาวน์เฮาส์ ใช้เวลาขายอีก 21 เดือน และบ้านเดี่ยวใช้เวลาขายนานที่สุดคือ 35 เดือน ดังนั้น จึงไม่เกิดภาวะผลิตเกินในตลาดทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวที่ขายได้ช้าอยู่แล้ว

ส่วนบ้านแฝด อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว และที่ดินเปล่าจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย เป็นสินค้าที่ไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก โดยเฉพาะที่ดินเปล่ามักไม่สามารถที่จะขอกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ จึงแทบไม่มีการผลิตสินค้าประเภทนี้ออกมา ส่วนบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์มีสัดส่วนอยู่ในตลาดเพียง 2-3% เท่านั้น

สำหรับประเด็นปัญหาการล้นตลาด ขณะนี้พบว่ามีการซื้อเพื่อการเก็งกำไรมากขึ้น และอาคารชุดที่ทะยอยเสร็จ กำลังประสบปัญหาการโอนพอสมควร สัดส่วนของผู้จองซื้อและไม่สามารถขอกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ แต่เดิมคาดว่ามีอยู่ต่ำกว่า 5-6% แต่ขณะนี้คาดว่าอาจสูงถึง 12-15% กรณีเช่นนี้ อาจส่งผลกระทบต่อสถานะของบริษัทพัฒนาที่ดินได้ในระดับหนึ่ง ยิ่งหากผู้ได้รับสิทธิการกู้ แต่ไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ และกลายเป็นหนี้เสีย ก็อาจยิ่งส่งผลกระทบต่อสถาบันการเงินได้ในภายหลัง

อุปทานในตลาดของครึ่งหลังของปีนี้ อาจชะลอกว่าครึ่งแรกของปีอยู่ประมาณ 10-15% แต่ถ้าภาวะเศรษฐกิจไทยยังดีอยู่ ก็อาจเติบโตเท่ากับครึ่งแรกของปี การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็จะมีมากกว่าที่คาดหวังได้

มาตรการสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คงไม่ใช่การกระตุ้นกำลังซื้ออีกต่อไป แต่จะเป็นการเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ให้สูงขึ้น เพื่อความมั่นคงของตลาด โดยควรมีสัดส่วนเงินดาวน์อย่างน้อย 15-20% ของราคาขาย นอกจากนี้สัดส่วนการขอกู้จากสถาบันการเงินควรเป็น 80-85% ของมูลค่าตลาดจากการประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัทประเมินทรัพย์สินอิสระ ไม่ควรให้สถาบันการเงินประเมินกันเอง

มาตรการที่ต้องดำเนินการอย่างยิ่งก็คือ ให้บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลาย จัดทำสัญญาการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค ซึ่งอาจทำให้ทั้งผู้บริโภค และผู้ประกอบการเสียค่าใช้จ่ายในการประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาบ้าง แต่ก็คงไม่ถึง 0.1% ของมูลค่า แต่จะคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อหรือผู้บริโภค ไม่ให้สูญเสียไปหากการพัฒนาที่ดินตามโครงการนั้นผิดพลาด การนี้จะทำให้ตลาดมีความมั่นคงยิ่งขึ้น ผู้ประกอบการรายเล็ก ไม่เสียเปรียบผู้ประกอบการายใหญ่ ที่สำคัญผู้บริโภคได้ประโยชน์ ซึ่งจะทำให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ไปด้วย เพราะผู้บริโภคจะวางใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการคุ้มครองเงินดาวน์มากยิ่งขึ้น