ศึกชิงเท้า/ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

[little wing]

โลกในมุมมองของ Value Investor 16 มิถุนายน 55
ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

สิ่งที่ผมต้องทำในวันหยุดสุดสัปดาห์ก็คือ อย่างน้อยหนึ่งวันผมจะต้องไป “จ่ายตลาด” คือเข้าซุปเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่เพื่อหาอาหารมากินในระหว่างสัปดาห์ต่อมา นอกจากการซื้ออาหารและของใช้ประจำวันแล้ว ผมก็มักจะถือโอกาสเดินดูและ “ช็อปปิ้ง” สิ่งที่ “ไม่จำเป็น” แต่ผมอยากได้ เช่น หนังสือดี ๆ หรืออะไรต่าง ๆ ที่ผมเผอิญพบเข้าในห้างสรรพสินค้าหรือมอลทั้งหลายที่มีอยู่ทั่วกรุงเทพและปริมณฑล การ “เดินห้าง” นั้นเป็นส่วนหนึ่งของ “ชีวิต” ของผม และผมเชื่อว่าน่าจะเป็นชีวิตของคนในเมืองในประเทศไทยอีกไม่น้อย เหนือสิ่งอื่นใดก็คือ เมืองไทยเป็นเมืองร้อน จะมีที่ไหนที่ดีไปกว่าห้างติดแอร์ในยามที่คุณต้องการพักผ่อนอย่างสบายในวันหยุด

ผมมีศูนย์การค้าประจำที่ผมมักจะไปใช้บริการบ่อยเนื่องจากมันสะดวกเพราะอยู่ใกล้บ้านและมี “ของครบ” ตามที่ผมต้องการ อย่างไรก็ตาม ผมก็มักจะไปเยี่ยมเยือน “มอล” แทบจะทุกแห่งในกรุงเทพและปริมณฑลเพื่อเป็นการเปลี่ยนบรรยากาศเป็นครั้งคราว และก็แน่นอนว่า นอกจากจะเป็นเรื่องของความบันเทิงแล้ว ผมก็มักจะถือเป็นโอกาส “วิเคราะห์หุ้น” เพื่อการลงทุนไปด้วย เพราะผมคิดว่า ที่ ๆ คนไปและใช้จ่ายเงินนั้น เป็นแหล่งสำคัญที่จะเรียนรู้ว่าธุรกิจอะไรจะดีและธุรกิจอะไรจะแย่ เทรนด์ของการใช้จ่ายเพื่อการบริโภคจะไปทางไหน นอกจากธุรกิจที่มีห้างร้านอยู่ในมอลแล้ว ธุรกิจสำคัญอีกธุรกิจหนึ่งก็คือ ธุรกิจของ “ศูนย์การค้า” เองด้วยว่าจะเป็นอย่างไร และนี่ก็คือ สิ่งที่ผมจะพูดถึงในวันนี้

ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมานี้ น่าจะเรียกได้ว่าเป็นช่วง “บูม” ของศูนย์การค้า เหตุผลคงเป็นเพราะว่าเศรษฐกิจของไทยได้เติบโตขึ้นมาจนถึงจุดที่คนจำนวนมากมีรายได้มากพอที่จะเดินเข้าห้างร้านสมัยใหม่ นอกจากนั้น สังคมของเราคงก้าวมาถึงจุดที่การบริโภคจะกลายเป็นตัวนำของการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ดังนั้น การเดินเข้าห้างของผู้คนจึงเพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง ทำให้ห้างร้านเต็มไปด้วยผู้คน คนที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าอยู่เดิมนั้น สามารถเพิ่มค่าเช่าและทำกำไรได้เป็นกอบเป็นกำ ดังนั้น พวกเขาก็ขยายห้างไปยังทำเลอื่น ๆ ซึ่งก็มักจะประสบความสำเร็จอย่างงดงาม แม้แต่ศูนย์ที่เคย “เจ๊ง” ไปแล้ว ก็สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบร้านค้าย่อยและตัวสินค้าจนสามารถ “กู้” ให้ศูนย์กลับมามีชีวิตชีวาและทำกำไรได้ใหม่ ธุรกิจห้างนั้น ดูเหมือนว่าจะเป็นธุรกิจที่ดีมาก เป็นธุรกิจ “ดารา” ที่ทำเงินดีและมีความเสี่ยง “ต่ำ” และนี่ทำให้มีผู้เล่นหน้าใหม่เข้าวงการกันมากมาย ห้างใหม่ ๆ ที่เปิดขึ้นมานั้น ทั้ง ๆ ที่ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อน ก็ประสบความสำเร็จเช่นเดียวกัน และนี่ก็ดึงดูดห้างใหม่จากผู้เล่นรายเดิมและผู้เล่นรายใหม่เข้ามาอีก ศึก “ชิงเท้า” กำลังเกิดขึ้นแล้ว!

ไม่ว่าจะเป็นห้างประเภทไหน การเปิดขึ้นมาใหม่นั้นก็จำเป็นที่จะต้องหาคนมาเดิน-และซื้อสินค้าหรือบริการ คนที่เข้ามาใช้บริการนั้นหลัก ๆ ก็คือคนที่อาศัยหรือทำงานอยู่ในบริเวณนั้นและน่าจะมีสองกลุ่มคือ กลุ่มแรกเป็นกลุ่มคนที่ยังไม่ใคร่เข้าหรือเดินห้างเนื่องจากอาจจะอยู่ห่างจากห้างสมัยใหม่และรายได้ยังไม่สูงนัก และกลุ่มที่สองคือคนที่เดินห้างอื่น ๆ อยู่แล้ว ในความคิดของผมก็คือ ลูกค้าหลักที่จะมาเดินห้างใหม่นี้คือกลุ่มที่สอง ประเด็นสำคัญก็คือ จำนวนคน-หรือเท้าของคนกลุ่มที่สองนั้น ไม่น่าจะเดินห้างมากขึ้นนักหรือเดินห้างเท่าเดิม ดังนั้น เขาก็จะลดการเดินในห้างเดิมเพื่อมาเดินในห้างใหม่ ผลก็คือ ห้างเดิมก็น่าจะมีคนเดินน้อยลงจากการเปิดห้างใหม่

ภาพของการแข่งขันของห้างหรือศูนย์การค้านั้น ไม่ใช่แค่ว่าต้องเป็นศูนย์การค้าประเภทเดียวกันถึงจะแข่งขันกัน ห้างอะไรก็ตามที่ดึงดูดผู้บริโภคสมัยใหม่ให้มาใช้บริการผมคิดว่ามันแข่งขันกันหมด ตัวอย่างเช่น คอมมูนิตี้มอลนั้นก็สามารถดึงดูดให้คนที่อยู่ใกล้ ๆ มากินอาหารหรือซื้อของเล็ก ๆ น้อย ๆ ซึ่งทำให้คนที่มาลดการไปศูนย์การค้าใหญ่ ๆ ที่เป็นมอลลง เช่นเดียวกัน เม็กกะมอลเองก็อาจจะดึงดูดคนที่ใช้บริการห้างในเมืองในกรณีที่เขาต้องการซื้อสินค้าชิ้นใหญ่หรือมากรายการในบางครั้ง ดังนั้น ในสงคราม “ศึกชิงเท้า” นี้ จึงไม่น่าที่จะมีห้างที่ไม่ถูกกระทบ

ห้างที่มีฐานเดิมแน่นหนานั้น น่าจะสามารถรักษา “เท้า” ของตนเองไว้ได้พอสมควรเนื่องจากความสามารถและชื่อเสียงที่มีมานาน อย่างไรก็ตาม การที่จะเติบโตและทำกำไรได้เพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่นอย่างที่เป็นก่อนสงครามจะเริ่มนั้น ผมคิดว่าอาจจะไม่ใช่เรื่องง่าย จริงอยู่ กำไรอาจจะเพิ่มเนื่องจากการขยายสาขาออกไปมาก แต่กำไรที่ได้มานั้น เกิดขึ้นจากการที่ต้องลงทุนไปมากซึ่งทำให้มันเป็นกำไรที่มีคุณภาพไม่สูง แต่กำไรคุณภาพสูง ที่จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากการเพิ่มราคาค่าเช่าพื้นที่ในห้างนั้น อาจจะไม่ได้เป็นไปตามคาดหากจำนวน “เท้า” ของคนเข้าห้างไม่ได้เพิ่มขึ้น

ส่วนห้างใหม่ ๆ ของผู้เล่นใหม่ ๆ หรือผู้เล่นที่ไม่ได้เป็นผู้นำในธุรกิจนั้น ผมคิดว่า อาจจะอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่สดใสนักโดยเฉพาะห้างที่ไม่ได้มีทำเล หรือมี “แม่เหล็ก” ที่โดดเด่นจริง ๆ จริงอยู่ ในช่วงที่เปิดห้างใหม่ ๆ นั้น เราอาจจะยังไม่เห็นปัญหาชัดเนื่องจากคนอาจจะยัง “เห่อ” กับห้างใหม่ ผู้เช่าเองนั้น บางทีอาจจะยังต้องประคองตัวในช่วงแรกแม้ว่าจะขายสินค้าไม่ได้ดี แต่เมื่อเวลาผ่านไปและพบว่าห้างไม่ใคร่ประสบความสำเร็จ นั่นก็จะเป็นเวลาที่จะเห็นว่าในศึกหรือสงครามครั้งนี้ ใครชนะและใครแพ้ แต่ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายไหนก็อาจจะเป็นไปได้ว่า เสียหายหรือเจ็บกันหมด

ปัญหาของธุรกิจศูนย์การค้าก็คือ มันเป็นธุรกิจที่ไม่มี Barrier to Entry นั่นก็คือ เป็นธุรกิจที่ทุกคนสามารถเข้ามาเล่นได้ มันเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัจจัยของความสำเร็จที่สำคัญที่สุดคือ ทำเล ทำเล และทำเล ซึ่งไม่มีใครสามารถยึดได้คนเดียว และคนจำนวนมากสามารถที่จะมีทำเลที่ “สุดยอด” ได้ ดังนั้น คนจำนวนไม่น้อยจึงเข้ามาแข่งในธุรกิจได้โดยเฉพาะคนที่มีที่ดินในทำเลที่ดีและเป็นคนที่มีเงินมากพอที่จะทำ ซึ่งก็บังเอิญมักจะเป็นคนเดียวกันเนื่องจากคนมีเงินมักจะเก็บที่ดินไว้เป็นสมบัติด้วย เช่นเดียวกัน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ขายบ้านและคอนโดมิเนียมบางแห่งเองนั้น เมื่อเห็นว่าธุรกิจทำศูนย์การค้าทำกำไรได้งดงาม แถมเป็นรายได้ที่สม่ำเสมอซึ่งจะทำให้หุ้นของบริษัทมีค่ามากขึ้น ก็เข้ามาทำธุรกิจศูนย์การค้าเป็นรายได้เสริมด้วย กลุ่มต่าง ๆ เหล่านี้ แม้ว่าจะไม่ใช่ “มืออาชีพ” จริง ๆ ในธุรกิจทำศูนย์การค้าและคงไม่สามารถ “ทำลาย” ผู้นำในวงการได้ แต่ในบางช่วงบางตอนที่พวกเขาเข้ามามาก ๆ และรวดเร็วอย่างที่เกิดขึ้นในช่วงนี้ ก็น่าจะทำให้ทุกคน “เหนื่อย” ได้เหมือนกัน

ตลาดของศูนย์การค้าที่พอจะยังเติบโตหรือยังมี “เท้า” ของคนที่ยังไม่ได้เข้าห้างมากนักก็คือตลาดในหัวเมืองในต่างจังหวัด อย่างไรก็ตาม ประเด็นชี้ขาดก็คือ กำลังซื้อของคนในจังหวัดนั้นเพียงพอที่จะ “เข้าห้าง” มากน้อยแค่ไหน ประเด็นก็คือ ห้างจะต้องมีตำแหน่งทางการตลาดที่เหมาะสมกับรายได้ของผู้คนในท้องถิ่น มิฉะนั้น ศูนย์การค้านั้นก็อาจจะไม่ประสบความสำเร็จ และทั้งหมดนั้นก็คือ ภาพของธุรกิจศูนย์การค้าที่ดูเหมือนว่าจะดีและบูมมาก แต่ก็ดูเหมือนว่าจะมีคนเข้ามาแข่งขันกันมากมายจนกำลังจะกลายเป็น “สงคราม” ที่ทุกคนเสียหายกันหมด

[pipatc]

ขอบพระคุณในแง่คิด ดี ๆ ครับ

[เกล้า]

โอ้วครั้งที่ผ่านมาไม่นาน..เกิดศึกชิงตา..
ก็มา ศึกชิงเท้ากันอีก..ขอบพระคุณสำหรับบทความ ครับ

[bennn]

ขอบคุณครับ
ธุรกิจนี้ location ตัวแปรหลักเลยครับ
แต่ถ้าวาง position กับบริหารจัดการ ถ้าทำไม่ดีก็เจ๊งครับ
ใจกลางเมืองก็มีมาแล้ว

คอมมิวนิตี้มอล บางที่เริ่มแย่แล้วครับ
มีคนเยอะเฉพาะตอนเปิดใหม่ๆ
ผมว่ามองตอนห้างเปิดใหม่ๆมักจะวิเคราะห์อะไรได้ไม่ค่อยตรงนะครับ คนเห่อกัน
บางที่พอบูม คนไปถ่ายรูปกันเยอะช่วง 2 เดือนแรก

[xavi]

ผมมองปัญหาของ Community Mall ที่เกิดขึ้น ณ เวลานี้ว่าเป็นเรื่อง "ราคา" สินค้าเป็นหลัก

เพราะหลักการของ Community นั้น ลักษณะโดยทั่วไปจะมีพื้นที่เล็กกว่าห้างใหญ่ๆ ต้องการจับตลาดของกลุ่มคนในละแวกใกล้ๆนั้น ให้มาใช้จ่ายใช้สอยให้มากหรือบ่อยครั้งที่สุด หรือคิดง่ายๆก็เหมือนกับเป็น "ตลาดประจำชุมชน" แถวๆนั้น

แต่โครงสร้างค่าเช่าพื้นที่นั้นถูกคำนวนมาไม่ต่างจากร้านค้าในห้างสักเท่าไร ทำให้ร้านค้าที่มาเช่นนั้นตั้งราคาต่ำๆไม่ได้ เราก็เลยเห็นแต่ร้านพวก Wine, Hob, ร้านอาหารญี่ปุ่น, เกาหลี ใน Community เต็มไปหมด แต่ค่าใช้จ่ายต่อหัวของการกินนั้นค่อนข้างสูง (ผมคิดว่าน่าจะ 300 บาทเป็นต้นไปครับ) คนทั่วๆไปก็เลยไปกินบ่อยๆไม่ได้ ต้องรอให้เป็นช่วงพิเศษ เช่น ศุกร์ เสาร์ อาทิตย์ หรือปลายเดือน ถึงจะพอไปใช้จ่ายไหว ดังนั้นส่วนใหญ่จะเห็นเลยว่าวันธรรมดา โดยเฉพาะในช่วงเช้าหรือบ่ายนี่พวก Community Mall ถ้าทำเลไม่ดีจริง หรือ Concept ออกแบบไม่ดีจริง ร้านค้านั่งเหงาตบยุงกันหลายที่ครับ

ครั้นจะหาบริการอย่าง Bank เพื่อเป็นแม่เหล็กให้คนมาใช้บริการมาลง ในตอนนี้ก็ยากเพราะส่วนใหญ่ในพื้นที่ใกล้เคียงก็จะมีสาขา Stand Alone ออกมาอยู่แล้ว หรือไม่ก็ลงห้างไปแล้ว หรือหากมอง Super Market ส่วนใหญ่พวกนี้ก็ไม่รอ Community เช่นเดียวกัน พวก Big C, Tesco ขนาดสัก 300-1,000 ตร.ม. ช่วงหลังก็เริ่ม Stand Alone เยอะ

ผมคิดว่าถ้าจะทำ Community จริงๆ ให้คนเข้าเยอะ และ ร้านค้าอยู่ได้ ต้องเป็นลักษณะเหมือนกับเป็น "ตลาดประจำชุมชน" แต่ต้อง "สะอาด สะดวก และ ราคาไม่แพง" ครับ หลักการก็คงเหมือนกับที่ CPALL หรือ BIGC เข้าไปตีร้านโชว์ห่วยนั่นเอง แต่เปลี่ยน Scale เป็น ไปชนกับตลาดในชุมชนแทน น่าจะเข้าทางกว่าเยอะ ไม่ต้องไปแข่งกับห้างใหญ่ๆโดยตรงครับ

[OPC]

ผมมองปัญหาของ Community Mall ที่เกิดขึ้น ณ เวลานี้ว่าเป็นเรื่อง "ราคา" สินค้าเป็นหลัก

เพราะหลักการของ Community นั้น ลักษณะโดยทั่วไปจะมีพื้นที่เล็กกว่าห้างใหญ่ๆ ต้องการจับตลาดของกลุ่มคนในละแวกใกล้ๆนั้น ให้มาใช้จ่ายใช้สอยให้มากหรือบ่อยครั้งที่สุด หรือคิดง่ายๆก็เหมือนกับเป็น "ตลาดประจำชุมชน" แถวๆนั้น

แต่โครงสร้างค่าเช่าพื้นที่นั้นถูกคำนวนมาไม่ต่างจากร้านค้าในห้างสักเท่าไร ทำให้ร้านค้าที่มาเช่นนั้นตั้งราคาต่ำๆไม่ได้ เราก็เลยเห็นแต่ร้านพวก Wine, Hob, ร้านอาหารญี่ปุ่น, เกาหลี ใน Community เต็มไปหมด แต่ค่าใช้จ่ายต่อหัวของการกินนั้นค่อนข้างสูง (ผมคิดว่าน่าจะ 300 บาทเป็นต้นไปครับ) คนทั่วๆไปก็เลยไปกินบ่อยๆไม่ได้ ต้องรอให้เป็นช่วงพิเศษ เช่น ศุกร์ เสาร์ อาทิตย์ หรือปลายเดือน ถึงจะพอไปใช้จ่ายไหว ดังนั้นส่วนใหญ่จะเห็นเลยว่าวันธรรมดา โดยเฉพาะในช่วงเช้าหรือบ่ายนี่พวก Community Mall ถ้าทำเลไม่ดีจริง หรือ Concept ออกแบบไม่ดีจริง ร้านค้านั่งเหงาตบยุงกันหลายที่ครับ

ครั้นจะหาบริการอย่าง Bank เพื่อเป็นแม่เหล็กให้คนมาใช้บริการมาลง ในตอนนี้ก็ยากเพราะส่วนใหญ่ในพื้นที่ใกล้เคียงก็จะมีสาขา Stand Alone ออกมาอยู่แล้ว หรือไม่ก็ลงห้างไปแล้ว หรือหากมอง Super Market ส่วนใหญ่พวกนี้ก็ไม่รอ Community เช่นเดียวกัน พวก Big C, Tesco ขนาดสัก 300-1,000 ตร.ม. ช่วงหลังก็เริ่ม Stand Alone เยอะ

ผมคิดว่าถ้าจะทำ Community จริงๆ ให้คนเข้าเยอะ และ ร้านค้าอยู่ได้ ต้องเป็นลักษณะเหมือนกับเป็น "ตลาดประจำชุมชน" แต่ต้อง "สะอาด สะดวก และ ราคาไม่แพง" ครับ หลักการก็คงเหมือนกับที่ CPALL หรือ BIGC เข้าไปตีร้านโชว์ห่วยนั่นเอง แต่เปลี่ยน Scale เป็น ไปชนกับตลาดในชุมชนแทน น่าจะเข้าทางกว่าเยอะ ไม่ต้องไปแข่งกับห้างใหญ่ๆโดยตรงครับ

วิเคราห์ขาดเลยครับ ผมเห็นภาพหมดเลยครับ!!!

[romee]

ยุคนึง ห้างเยอะกว่านี้อีกนิครับ

ที่หายๆไปหรือแทบจะเกลี้ยง ก็บิ๊กคิง อิมพีเรียลเวิร์ล พาต้า(เกือบหายหมด)
ในกทม. โรบินสันก็หายไปเยอะ

จำได้เมื่อก่อนห้างนี้แหละ รวมทุกอย่างไว้หมด ทั้งโรงหนัง สวนสนุก โบลิ่ง สเกต เกะ อาหาร ดูคอนเสิร์ต เหล่หญิง ตู้เกม เรียนพิเศษ

แต่เดี๋ยวนี้มีแบบแยกออกไป เป็นแต่ละด้านเลยนิ

[chukieat30]

ขอบคุณในมุมมองท่านอาจารย์ ดร นิเวศน์ ครับ

[BHT]

เห็นด้วยเลยครับ ทำห้างแบบคอมมูนิตี้ แต่เก็บค่าเช่าแบบห้างติดแอร์ไฮโซ แล้วก็ขายของแบบแพงๆ ชาวบ้านไหนจะมาเดิน ถ้ามีพวกโลตัส บิ๊กซี อยู่ในนั้นด้วย ก็ขายพวกนี้ได้อย่างเดียวแหละครับ ผมก็ไปมาหลายที่ ดูแล้วคงนานๆไปสักครั้ง ไม่เหมือนห้างสรรพสินค้าติดแอร์ เพราะมีทุกอย่างไปทำธุรกรรมทุกอย่างได้ในที่เดียว

[Linzhi]

หลังๆ ผมก็เริ่มเห็นว่า คนมาเช่าห้าง เริ่มได้ประโยชน์มากกว่าคนให้่เช่า
เหมือนเราจะเลือก platform หรือ content provider

[MO101]

สงสัยเดือนหน้า คงมีศึกชิงใจ

[prajuvb]

อจ.นิเวศน์มีพรสวรรค์2อย่างครับคือ
1.เรื่องหุ้น และ
2.การประพันธ์
สังเกตุจากการคิด"คำ"ใหม่ๆโดนใจและการขมวดเรื่องให้จบลงแบบสวยงามทุกครั้ง
แบบเดียวกับหม่อมคึกฤทธิและกิมย้ง

[teevalue]

ขอบคุณครับอาจารย์และคนโพสด้วยนะครับ

[gripen]

[naijan]

ขอบคุณมากๆครับ

[kongkiti]

ขอบคุณ อ. และคุณ little wing ครับ
เมื่อวันเสาร์ ไปเดิน Fashion Island คนเยอะมาก โดยเฉพาะใน Home Pro (แถวนั้นคนรวยเริ่มอยู่เยอะ สงสัยซื้อของขึ้นบ้านใหม่ แต่ผมไม่ได้อยู่แถวนั้นนะครับ ยังไม่รวย ;p)
ส่วนห้าง Promenade ข้างๆ แอบเงียบนิดนึง

และศึกนี้ดูเหมือนผู้ที่ได้ประโยชน์ที่สุดคือ Content Provider เหมือนที่คุณ Linzhi comment ไว้นะครับ

[anonyme]

ขอบคุณสำหรับบทความดีๆ ครับ