ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนเข้าสู่ภาวะฟองสบู่

[บูรพาไม่แพ้]

ข่าวเศรษฐกิจ กรมส่งเสริมการส่งออก -- อังคารที่ 22 พฤศจิกายน 2554 11:34:53 น.
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนจากระดับ "มีเสถียรภาพ" สู่ระดับ "เชิงลบ" อันเป็นผลมาจากการคุมเข้มนโยบายสินเชื่อในประเทศ ซึ่งอาจทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์หดตัว โดย นายเวิน เจียเป่า นายกรัฐมนตรีจีน แถลงผ่านสถานีโทรทัศน์ฟินิกซ์ของฮ่องกงว่า รัฐบาลจีนมุ่งมั่นเดินหน้ามาตรการคุมเข้มภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อปรับราคาให้เข้าสู่ระดับที่สมเหตุสมผลและย้ำว่า รัฐบาลจีนจะไม่ผ่อนคลายการคุมเข้มภาคอสังหาริมทรัพย์ การกดราคาอสังหาริมทรัพย์ให้ต่ำลงคือนโยบายที่แน่วแน่ของรัฐบาล ทั้งนี้ เมื่อเดือนตุลาคม ที่ผ่านมา ธนาคารกลางจีนประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็นครั้งแรกในรอบเกือบ 3 ปี เพื่อต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ และ ลดสภาพคล่องที่ล้นเกินในตลาด นอกจากนั้นล่าสุด กระทรวงการเคหะ และ การ พัฒนาเมืองและชนบทได้ร่วมมือกับกระทรวงที่ดินและทรัพยากรในการตรวจตราการทำงานของคณะผู้ปกครองท้องถิ่นในการบังคับใช้นโยบายของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับบ้านที่อยู่อาศัย

หลังจากรัฐบาลจีนซึ่งเกรงว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ภาวะฟองสบู่ ได้สั่งห้ามประชาชนซื้อบ้านหลังที่ 2 และให้เพิ่มเงินดาวน์ขั้นต่ำ รวมถึงขั้นภาษีอสังหาริมทรัพย์ในบางเมือง ผู้ประกอบการยังประสบปัญหาขาดแคลนเงินทุน เนื่องจากรัฐบาลขึ้นดอกเบี้ยและจำกัดการกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ และทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับมาสู่ภาวะปกติ ผลจากมาตรการดังกล่าวทำให้ยอดขายบ้านมือสองในกรุงปักกิ่งในช่วง 10 เดือนแรกของปีนี้ ลดลงถึง 35.8%

เศรษฐกิจอันร้อนแรงของจีนย่อมทำให้อสังหาริมทรัพย์บูม ในรอบหลายปีที่ผ่านมาก็มีการก่อสร้างทั้งที่พักอาศัย ศูนย์ธุรกิจ เป็นจำนวนมาก แต่จากการขยายตัวแบบไร้ขอบเขตอาจทำให้อุปทาน (supply) มีเกินความต้องการของตลาด หรืออาจจะไม่ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อมากนัก ปัจจุบันเริ่มมีรายงานว่าเขตเมืองใหม่หลายเขตในจีน เกิดภาวะ “เมืองร้าง” (ghost city) ไม่มีคนพักอาศัยหรือใช้งาน จากการประเมินพบว่ามีบ้านร้างถึง 64 ล้านหลังตัวอย่างได้แก่ เขตเมืองมหาวิทยาลัยยูนนาน ซึ่งมีที่พักรองรับนักศึกษาได้ถึง 2.3 ล้านคน แต่มีนักศึกษาเข้าเรียนเพียง 11,000 คน หรือโครงการบ้านพักอาศัยหลายๆโครงการในเมือง Dantu มณฑลเจียงซูและ เมือง Zhengzhou ในมณฑลเหอหนาน ที่มีสิ่งปลูกสร้างสวยงาม แต่ไม่มีเงาของสิ่งมีชีวิตอาศัยอยู่ในที่ดังกล่าว

ในสภาวะที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กำลังดิ้นรนกระตุ้นยอดขายหลังจากรัฐบาลจีนออกมาตรการหลายประการเพื่อควบคุมความต้องการทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์ในช่วงไม่กี่เดือนมานี้ เพื่อหาทางระบายโครงการในสภาพตลาดที่ซบเซา เกิดขึ้นเนื่องจากความต้องการอพาร์ตเมนต์ลดลงทั่วประเทศ บางรายเสนอให้ที่จอดรถฟรีหรือเครื่องปรับอากาศ การกระตุ้นยอดขายด้วยของแถมที่มีมูลค่ามากอย่างเช่นรถยนต์โดยเสนอแถมรถเก๋งบีเอ็มดับเบิลยูให้ผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์

บริษัท เซนทรัล แมนชั่น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในเมืองเล่อชิง ทางตะวันออกของจีน ประกาศแถมรถบีเอ็มดับเบิลยูให้แก่ผู้ซื้อ 150 รายแรก ซึ่งได้รับความสนใจอย่างกว้างขวาง เหลือรถแถมอยู่อีกไม่มากนัก สนนราคารถที่แถมคันละ 300,000 หยวน หรือประมาณ 1.5 ล้านบาท หรือคิดเป็น 13 % ของราคาอพาร์ตเมนต์

ผลจากตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนทรุดโทรม ทำให้วิสาหกิจต่างๆ เริ่มหันไปลงทุนในภาคอื่นๆ เพื่อแสวงหากำไรแทน

ข้อมูลสถิติระบุว่า ปัจจุบันนี้ มีจำนวนวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหุ้น 13 รายได้ลงทุนในธุรกิจภาคเหมืองแร่ โดยมีเงินทุนทั้งสิ้นกว่า 2,900 ล้านหยวน โดยประกอบธุรกิจทรัพยากรอย่าง ทองแดง แร่เหล็ก ถ่านหิน แมงกานีสและทอง เป็นต้น ผู้ที่เกี่ยวข้องให้ความเห็นว่า ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนได้รับผลกระทบจากนโยบายทางรัฐบาลจีนอย่างมาก โดยครอบคลุมถึงการจำหน่ายที่ดิน การจำนอง ภาษีและด้านอื่นๆ ที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งช่วงทองของการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีนได้ผ่านไปแล้ว ในขณะที่ทรัพยากรเหมืองแร่มีแนวโน้มกำลังผุดขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้วิสาหกิจต่างๆ สนใจจับตามองในด้านนี้แทน ศูนย์วิจัยดัชนีของจีนประกาศตัวเลขสถิติการจำหน่ายบ้านพักอาศัยในช่วงวันชาติที่เพิ่งผ่านไปใน 20 เมืองของจีนว่า ปริมาณรวมการซื้อในเมืองดังกล่าวลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ 44 และกำไรของวิสาหกิจอสังหาฯ ก็ลดลงร้อยละ 10.58 ซึ่งภายใต้สภาวะอันถดถอย วิสาหกิจต่างก็ทุ่มทุนในภาคการลงทุนอื่นและอาจจะมีแนวโน้มพัฒนาอย่างต่อเนื่อง แต่อย่างไรก็ดี ผู้เชี่ยวชาญให้ความเห็นว่า การที่เงินทุนย้ายออกจากตลาดอสังหาฯ อาจจะก่อให้เกิดความวุ่นวายในอุปทานของบ้านพักอาศัยในจีนด้วย ซึ่งในระยะยาว อาจจะมีผลเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน ในขณะเดียวกัน การลงทุนในภาคเหมืองแร่ ต้องใช้ระยะคืนกำไรค่อนข้างนาน ซึ่งความเสี่ยงในการลงทุนก็จะเกิดขึ้นตามการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจของจีนด้วย

โอกาสของคนไทยที่จะก้าวเข้าสู่วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจีน
จากตัวเลขของกระทรวงพาณิชย์จีนระบุว่า นักลงทุนประเภทสถาบันต่างชาติแห่เข้ามาลงทุนในตลาดบ้านอาศัยในจีน เนื่องจากผลตอบแทนที่สูงจากการลงทุน และ พื้นฐานเศรษฐกิจ ที่แข็งแกร่งของจีน โดยมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติยื่นใบสมัครเข้ามาลงทุน 114 รายในเดือน พ.ย. สูงกว่าในเดือน ต.ค. 2.71 เท่า เพื่อเปิดบริษัทใหม่หรือส่งเสริมเงินทุน คนจีนในกลุ่มทำงานตั้งโต๊ะ มีเงินเดือนประจำ ซึ่งไม่ได้รับประโยชน์จากนโยบายการเคหะของรัฐอย่างทั่วถึง จำเป็นต้องพึ่งความช่วยเหลือจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้และมีคนจำนวนมากกำลังรอฟองสบู่แตก ผู้เชี่ยวชาญระบุ

จีนเป็นประเทศที่ใหญ่มาก ประชากรมาก ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอีกมาก เรียกได้ว่า “สร้างที่ไหน กำไรทั้งนั้น” วิเคราะห์คร่าวๆ ว่า จำนวนคนที่อาศัยอยู่ในเมืองนั้นมีเฉลี่ยราว 50% และอีกกว่า 50% อาศัยอยู่ในชนบท แต่ในอีก 10-20 ปีข้างหน้า จะมีชาวชนบทมากกว่า 20% โยกย้ายถิ่นฐานเข้ามาอาศัยอยู่ในเมืองและแน่นอนที่สุดความต้องการที่อยู่อาศัยก็จะตามมา การลงทุนด้านที่อยู่อาศัย ยังไงก็ต้องมีคนอยู่ ยังไงก็ขายได้ เนื่องจากวิธีการดำเนินธุรกิจในจีนนั้นมีความแตกต่างจากประเทศไทยค่อนข้างมากอยู่ ในช่วงแรกที่เดินทางเข้ามาจีน ยังไม่มีความคุ้นเคยและความชำนาญเท่าใดนัก จำเป็นต้องอาศัยคนท้องถิ่นในการช่วยประสานงาน มองว่า “คอนเน็คชั่น (??)” เป็นเรื่องที่สำคัญมาก เราต้องมีผู้ช่วยที่เป็นคนจีนในพื้นที่ที่ไว้ใจได้ มีความสามารถ รู้จักคนเยอะ ซึ่งจะช่วยเหลือเราได้มาก การมี CONNECTION ระดับผู้ใหญ่ จะทำให้คุณสามารถที่จะรู้ว่า จะมีการตัดถนนตรงไหนบ้าง จะมีตรงไหนที่มีการวางสายโทรศัพท์ตรงไหนที่จะมีการต่อไฟฟ้าเข้าไป” แต่การที่มีสายสัมพันธ์ กับเจ้าหน้าที่ของรัฐ ก็อาจจะกลายเป็นผลเสียด้วยซ้ำ เพราะหากถูกเจ้าหน้าที่คนดังกล่าว ระบุให้โครงการก่อสร้างดังกล่าว ใช้วัสดุก่อสร้างในบริษัทที่ตนมีส่วนได้เสีย แต่มีราคาสูงกว่ารายอื่น และผู้ประกอบการไม่สามารถที่จะปฏิเสธได้แล้ว กำไรแทนที่จะได้รับ อาจจะลดลงบ้าง เพราะต้นทุนในเรื่องของวัสดุสูงกว่าการซื้อในตลาดเสรี ที่ผู้ประกอบการสามารถที่จะเลือกได้

โอกาศของไทย
โอกาสสำหรับคนไทยที่อยากเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ในจีน ในช่วงนี้ยังพอมีโอกาส ไม่เพียงแต่ในเชิงธุรกิจจัดสรรที่ดินเท่านั้น ด้านการออกแบบสถาปัตยกรรมที่ไทยเราถือว่ามีฝีมือมาก ทั้งเรื่องการวางคอนเซ็ปต์ของโครงการ ยังคงมีความต้องการสูง เนื่องจากจีนต้องการแนวความคิดใหม่ๆ ต้องการเรียนรู้จากคนไทย ขณะนี้ จีนกำลังเรียนรู้ประสบการณ์จาก บ. ต่างชาติที่เข้ามาลงทุนหรือร่วมงาน ทำให้จีนมีความก้าวหน้าอย่างรวดเร็วมาก หากเข้ามาช้ากว่านี้อีก 5-10 ปี โอกาสอาจจะไม่มี เพราะเค้ามีความรู้ความสามารถแล้ว ปัจจุบัน บ. อสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นขนาดใหญ่หลายรายในจีน ได้ปฏิบัติตามนโยบายของรัฐบาลกลาง โดยเสนอโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเพื่อพัฒนาให้เป็นแหล่งท่องเที่ยว (ประเภทรี-สอร์ท) เน้นเชิงเกษตร เชิงนิเวศ ผสมผสานด้านวัฒนธรรม ซึ่ง บ.อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ กำลังเสาะหาแนวความคิดใหม่ๆ ธีมใหม่ๆ ที่สอดคล้องกับนโยบายของภาครัฐ เพื่อเป็นจุดขายให้กับโครงการของตน ไม่ว่าจะเป็นด้านการออกสถาปัตยกรรม (ไทยสไตล์) ด้านภูมิสถาปัตย์และการวางผัง (โดยเฉพาะอย่างยิ่งสไตล์รีสอร์ท ที่ บ. อสังหาริมทรัพย์จีนกำลังต้องการเรียนรู้ด้านการออกแบบจากไทย) ด้านระบบบริหารโรมแรมและการท่องเที่ยว ด้านการท่องเที่ยวเชิงการแพทย์ การท่องเที่ยวเชิงเกษตร ด้านการเกษตรสมัยใหม่ ล้วนเป็นจุดแข็งของไทย ที่กำลังเป็นความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีน

โอกาสของนักลงทุนไทยยังเปิดกว้างนั้น เนื่องจากใน ขณะนี้ จีนยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก ดังนั้น การให้การส่งเสริมการลงทุนสำหรับกลุ่ม ทุนที่จะเข้าไปนั้น ยังเปิดกว้างอยู่ แต่เมื่อใดที่ตลาดและความต้องการอยู่ใกล้เคียงกัน กฎระเบียบต่าง ๆ ที่มีไม่มากนักในขณะนี้ คงจะมีมากขึ้น เพื่อควบคุมการก่อสร้าง และคุ้มครองการลงทุนของคนในท้องถิ่นด้วย ทั้งนี้ ธนาคารกสิกรไทย ได้มีการลงนามร่วมมือกับธนาคารไชน่า หมินเซิง ซึ่งเป็นธนาคารท้องถิ่นที่มีสาขาครอบคลุมพื้นที่ทั่วจีน เพื่อให้บริการสินเชื่อแก่ธุรกิจ SMEs สัญชาติจีน และให้บริการทำธุรกรรมเงินหยวนระหว่างประเทศจึงถือเป็นอีกช่องทางหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการไทยที่จะเข้าไปลงทุน นอกเหนือจากการใช้บริการในลักษณะเดียวกันจาก ธนาคารกรุงเทพฯ (ประเทศจีน)

ข้อจำกัด
เมื่อพูดถึงการดำเนินธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ของคนไทยในประเทศจีนนั้นยังมีจำนวนน้อย เมื่อเทียบกับโอกาสที่มีอยู่บนประเทศจีนแห่งนี้ ปัจจุบันประเทศจีนไม่มีนโยบายส่งเสริมให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ไม่ได้มีการออกกฎหมายห้ามอย่างชัดเจน ถึงกระนั้น โอกาสที่คนต่างชาติเข้ามาลงทุนโดยตรงคือโครงการที่ฝ่ายจีนยังไม่มีความรู้หรือขาดบุคลากรที่มีประสบการณ์ การเข้ามาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในจีนนั้น สามารถทำได้โดยการร่วมลงทุนกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นที่มีใบอนุญาต หากว่าเราจะเข้ามาเจาะตลาดด้วยตัวเองนั้นยาก

เรื่องที่ดิน การที่ประเทศสาธารณรัฐประชาชนจีน เพิ่งจะมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางเศรษฐกิจ ดังนั้น ที่ดินที่กว้างใหญ่ไพศาลของประเทศทุกตารางนิ้ว จึงยังถือเป็นที่ดินของรัฐ ดังนั้น ภาคเอกชนต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มทุนของจีน หรือกลุ่มทุนต่างชาติ จึงยังไม่สามารถที่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ คนต่างชาติหากต้องการซื้อบ้านพักอาศัยในปัจจุบัน จะต้องมีหนังสือรับรองว่ามาทำงานในจีนจริงอย่างน้อย 1 ปี มีการงานและการเงินที่มั่นคง พร้อมหลักฐานประจำตัวบุคคล จากนั้นต้องส่งเรื่องสู่ปักกิ่งเพื่อตรวจสอบและรอการอนุมัติ กฎหมายในเรื่องของการซื้อที่อสังหาริมทรัพย์ในจีนคือ ในหนึ่งครอบครัวสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ อาคาร บ้านเรือน ได้ไม่เกิน 2 หลัง สามารถขอกู้เงินจากธนาคารได้ โดยหลังที่ 1 ต้องจ่ายเงินดาวน์ที่ 30% หลังที่ 2 ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นที่ 60% แต่หากจะซื้อหลังที่ 3 จะต้องซื้อด้วยเงินสด 100% เท่านั้น โดยมีสัญญาการถือครองที่ระยะเวลา 70 ปี

สิทธิในการใช้ที่ดิน
ตามกฎหมายรัฐธรรมนูญจีน บัญญัติไว้ว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นของประเทศและมวลชน ดังนั้นการ ลงทุนด้วยการโอนกรรมสิทธิ๋ในที่ดินจึงไม่อาจเกิดขึ้นได้ในประเทศจีน แต่นักลงทุนสามารถ ลงทุนด้วยสิทธิในการใช้ที่ดินได้ เมื่อการลงทุนด้วยสิทธิในการใช้ที่ดินจะต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนสิทธิในการใช้ที่ดินให้แก่กิจการร่วมทุนและชำระค่าตอบแทนการใช้ที่ดินให้แก่หน่วยงานตามกฎหมาย

กรณีที่นักลงทุนต่างชาติได้สิทธิการใช้ที่ดินจากการประมูล กฎหมายกำหนดเงื่อนไขไว้ว่า ในระยะเวลาที่ได้สิทธิในการใช้ที่ดินนั้น ผู้ได้สิทธิจะทำการโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้บุคคลใดๆโดยพละการไม่ได้และจะเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดินก็ไม่ได้ด้วย เว้นแต่จะได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ที่มา
1.www.ryt9.com
2.www.eastasiawatch.in.th
3.www.wzj.saic.gov.cn
4.www.thaibizchina.com
เรียบเรียงโดย สคต.เซี่ยเหมิน
ที่มา: http://www.depthai.go.th